Какой дом мне следует купить, если доход составляет около 30 миллионов донгов в месяц?

Рынок теряет квартиры стоимостью менее 25 миллионов донгов/м2

Что касается последних данных о рынке недвижимости, Министерство строительства заявило, что количество новых утвержденных и завершенных проектов жилищного строительства сократилось по сравнению с предыдущими годами, что привело к ограниченному предложению на рынке. Однако цены на жилье имеют тенденцию к росту, превышая финансовые возможности большинства людей, желающих приобрести жилье для собственного пользования.

Примечательно, что в сегменте доступного жилья (цена менее 25 млн донгов за м²) практически нет проектов. Рынок в основном представлен средним сегментом (цена 25–50 млн донгов), что позволяет привлекать капитал и привлекать инвестиции.

Проект социального жилья, который уже много лет реализуется в Ханое (Фото: Ха Фонг).

Согласно обзору рынка недвижимости Ханоя компании Savills за четвертый квартал 2023 года, предложение новых квартир находится на самом низком уровне за последние 10 лет. Квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составляют 42% от общего числа проданных в 2023 году объектов, по сравнению с 3% в 2019 году. Квартиры стоимостью от 2 до 4 млрд донгов занимают 55% рынка. Только 3% квартир стоят менее 2 млрд донгов.

По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), за последние годы быстрый экономический рост и урбанизация привели к увеличению спроса на жилье, в то время как предложение постоянно сокращалось и не показывало никаких признаков восстановления с 2018 года, в результате чего дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным.

Структура предложения всё больше склоняется в пользу высококачественных, дорогостоящих продуктов, предназначенных для инвестиций и спекуляций. Эта продолжительная разница фаз приводит к постоянному росту цен на жильё, устанавливая новый ценовой уровень, значительно превышающий возможности большинства населения.

Это не только затрудняет доступ к жилью для тех, кто хочет приобрести дом для собственного проживания, используя собственные средства, но и снижает эту потребность. Особенно это касается молодого поколения, которое постепенно сдаётся, потому что «как бы они ни старались, им не купить дом», переключаясь на образ жизни, полный удовольствий, отдавая предпочтение аренде.

Данные исследований этого подразделения показывают, что доля предложения квартир в доступном сегменте (менее 25 млн донгов/м2) в общем объеме предложения жилья постоянно снижается: с 30% в 2019 году до 7% в 2022 году и 6% в 2023 году.

В период 2019–2022 гг. доля квартир средней ценовой категории (25–50 млн донгов/м2) также снизилась до 54%, 46%, 34% и 27% соответственно, при этом основное предложение составляло жилье стоимостью 40–50 млн донгов/м2.

При этом спрос на реальное жильё всегда составляет 80% в структуре спроса на жильё, оставшиеся 15% — это долгосрочный инвестиционный спрос и 5% — спекулятивный спрос. И только около 25% спроса на реальное жильё имеют финансовую возможность конвертироваться в реальный спрос.

Расходы на жилье не должны превышать 30% от общего дохода.

В этом контексте, наряду с социальным жильём, основным и наиболее устойчивым трендом развития рынка недвижимости в ближайший период станет доступное жильё, поскольку этот сегмент формируется исходя из потребностей и реальных возможностей большинства населения.

По словам Нгуена Ван Диня, председателя VARS, официальной концепции доступного жилья не существует. Однако, сравнивая его с социальным жильём и основываясь на методе определения обоснованности цен на жильё, можно выделить некоторые его особенности.

Незавершенный строительный проект в районе Хадонг, Ханой (Фото: Хафонг).

Социальное жилье в основном ориентировано на малообеспеченных граждан и работников промышленных парков, освобождено от платы за землепользование и имеет доступ к льготным кредитным пакетам исключительно для инвесторов и покупателей жилья...

Доступное жилье – коммерческое жилье с умеренными ценами, подходящее по финансовым возможностям большинству людей, ориентированное на группу людей со средним и близким к среднему доходом, с определенным уровнем сбережений.

По словам председателя VARS, доступное жильё – это когда каждое домохозяйство может сбалансировать расходы на жильё и другие расходы на проживание в рамках своего дохода. Согласно опыту оценки доступности жилья во многих странах мира, доступным считается жильё, расходы на которое составляют не более 30% от общего дохода домохозяйства.

«Для домохозяйства с доходом около 30 миллионов донгов в месяц 30% этих расходов эквивалентны накоплению около 100 миллионов донгов в год, поэтому доступное жильё стоит около 2–2,5 миллиардов донгов за квартиру», — привёл пример г-н Динь.

По его словам, в настоящее время крайне сложно реализовывать проекты квартир по ценам в указанном диапазоне, особенно в двух особых городских районах с высоким спросом на жильё. Однако «сложно» не означает «невозможно».

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm