В отчете, направленном Постоянной комиссии Национальной ассамблеи по реализации политики и законов в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья за период с 2015 года по конец 2023 года, Министерство финансов указало на многочисленные пробелы, недостатки и ограничения в мобилизации инвестиционного капитала для строительства коммерческих жилых проектов, передачи инвестиционных проектов, а также передачи недвижимости.

Риски при передаче инвестиционных проектов

Что касается привлечения капитала для инвестирования в строительство коммерческого жилья, Министерство финансов заявило, что ранее, в соответствии с положениями закона о жилье, инвесторам разрешалось заключать с организациями и физическими лицами договоры, документы о внесении капитала или договоры инвестиционного сотрудничества и документы об инвестировании в жилищное строительство, а вкладчикам или участникам инвестиционного сотрудничества разрешалось распределять жилищную продукцию на основе согласованного соотношения вклада капитала.

Однако в соответствии с действующим законодательством инвесторам не разрешается применять мобилизацию капитала для разделения жилищных продуктов или для приоритетной регистрации, внесения депозита и осуществления права покупки жилья или разделения прав землепользования в проекте для мобилизованной стороны, за исключением случаев внесения капитала для создания нового юридического лица, которое будет назначено государством в качестве инвестора проекта жилищного строительства.

После завершения строительства фундамента дома в соответствии с положениями Декрета 71 инвестору разрешается подписать договор купли-продажи будущих домов и строений взамен ранее заключенных договоров о внесении капитальных вложений.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
По данным Министерства финансов, существует множество способов обойти закон, что затрудняет проверку государственными органами реальной стоимости сделок по передаче недвижимости. Фото: Хоанг Ха

После подписания договора купли-продажи будущего жилья или строительства вкладчик имеет право передать договор купли-продажи будущего жилья или строительства.

Однако Минфин заявил, что в реальности государственные органы пока не могут контролировать тот факт, что инвесторы продолжают заключать договоры (в различных формах) с физическими лицами. Они обнаруживают это только тогда, когда у физических лиц возникает необходимость передать и представить документы в налоговые органы.

Кроме того, существуют случаи, когда инвесторы соглашаются платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от имени покупателя, взимают НДФЛ с покупателя при передаче договора о внесении капитала, но не платят налог в государственный бюджет.

Что касается передачи инвестиционных проектов, Министерство финансов заявило, что налогоплательщиками являются юридические лица, которые передают инвестиционные права, используют часть или весь инвестиционный проект другим организациям или физическим лицам в форме разделения, слияния, преобразования бизнеса или передачи взноса в капитал в соответствии с законодательством о земле, инвестициях, жилищном строительстве и операциях с недвижимостью.

В случае, если передающая организация является государственным предприятием, она также должна соблюдать положения закона об управлении и использовании государственного капитала, инвестированного в производственно-хозяйственную деятельность на предприятиях, и закона об управлении государственным имуществом.

По данным Министерства финансов, эта деятельность подвержена многим рискам, таким как декларирование организацией трансфертных цен, не соответствующих фактическим ценам, что приводит к убыткам для государственного бюджета; передача проектов, не соответствующих условиям передачи, установленным законом; продажа активов без аукционов, что приводит к потере государственных публичных активов; и использование земли не по назначению.

Физическим лицам, являющимся вкладчиками капитала или первоначальными учредителями, государство выделяет землю, с которой взимаются сборы за пользование землей. Государство сдает землю в аренду (оплачивается ежегодно или единовременно) для реализации инвестиционных проектов после ряда переводов вкладов капитала и акций, что приводит к замене всех первоначальных вкладчиков капитала и учредителей.

Фактически, предприятие, реализующее инвестиционный проект, не изменилось (налоговый кодекс предприятий не изменился), но изменились участники капитала предприятия. Можно сказать, что проект недвижимости, по сути, реализуется посредством передачи капитала участниками капитала или учредителями.

Министерство финансов заявило, что деятельность вышеуказанных налогоплательщиков несет в себе множество налоговых рисков, влечет за собой потерю доходов государственного бюджета и риски нарушения положений законодательства о землеустройстве.

Трудно проверить реальную стоимость транзакции перевода

Что касается цены продажи недвижимости, Министерство финансов отметило, что налогоплательщики указали для расчета налога цену продажи, которая не соответствовала фактической цене продажи. Покупатель и продавец использовали рукописный договор, подписанный обеими сторонами, в котором была зафиксирована фактическая цена сделки, чтобы избежать судебных споров.

«Поэтому компетентным государственным органам весьма сложно проверить реальную стоимость сделок по передаче недвижимости, тем более что у налоговых органов в настоящее время отсутствует функция расследования», — говорится в сообщении Минфина.

В случае договора уступки права купли-продажи жилых домов и строительных работ в будущем, стоимость договора купли-продажи жилых домов и строительных работ в будущем от второй стороны третьей стороне равна только покупной цене у инвестора. В противном случае, при выдаче книги налогоплательщик готов указать цену ниже, чем у инвестора, что также приводит к потере дохода при расчете доходов бюджета.

Что касается способа купли-продажи недвижимости и проектов в сфере недвижимости, Министерство финансов заявило, что инвестор соглашается разрешить покупателю переподписать договор на будущий дом с новым покупателем, чтобы избежать уплаты налога на доходы физических лиц при передаче недвижимости.

«Инвестор обходит положения Жилищного закона об ограничении количества домов, которыми разрешено владеть иностранцам, подписывая долгосрочные договоры аренды, при этом арендатор имеет полные права как владелец жилья; фактическая сделка с недвижимостью оформляется путем покупки акций с последующим разделением бизнеса», — говорится в отчете.

Для уполномочивания передачи недвижимости налогоплательщик, передающий недвижимость, не заключает договор уступки, а подписывает договор поручения (по которому уполномоченное лицо имеет право владения, право пользования и право распоряжения недвижимостью) с целью избежания уплаты НДФЛ при передаче недвижимости.

Данные Министерства финансов показывают, что поступления от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от операций с недвижимостью в период 2017–2022 годов увеличились по сравнению с поступлениями предыдущего года.

В частности, в 2017 году выручка составила 10 818 млрд донгов. В 2018 году выручка составила 12 963 млрд донгов, увеличившись на 19,82%. В 2019 году выручка составила 14 447 млрд донгов, увеличившись на 11,44%. В 2020 году выручка составила 16 213 млрд донгов, увеличившись на 12,22%. В 2021 году выручка составила 21 142 млрд донгов, увеличившись на 30,4%. Наибольшего показателя удалось достичь в 2022 году: 34 746 млрд донгов, увеличившись на 64,34% по сравнению с 2021 годом.

Только в 2023 году поступления от подоходного налога с физических лиц сократятся всего до 18 618 млрд донгов из-за трудностей на рынке и сокращения транзакций.