3 fastighetslagar: Ta omedelbart bort hinder

Ett av de mål som regeringen satte upp och nationalförsamlingens förväntningar när marklagen från 2024 trädde i kraft fem månader tidigare (från och med den 1 januari 2025) är att förenkla förfaranden och lösa problem relaterade till bostäder och mark för företag och privatpersoner.

På vissa orter, särskilt Ho Chi Minh-staden, har dock många markförfaranden "frysts" sedan denna lag trädde i kraft.

Människor sitter i brand

Den 5 augusti undertecknade herr V., bosatt i Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh-staden), fastighetsöverlåtelsen från början av augusti 2024 (då 2024 års marklag träder i kraft). Herr V. lämnade in registreringshandlingarna till distriktets registreringskontor och skatteberäkningsblanketten överfördes till skattemyndigheten från och med den 14 augusti.

Skattemyndigheten har dock, efter mer än en månad, ännu inte utfärdat någon skatteanmälan om att överföra till registreringskontoret för att slutföra registreringsförfarandet för att överföra namnet till köparen.

Herr V. sa att när han undertecknade överlåtelseavtalet lovade han köparen att han skulle uppdatera namnändringen inom 20 dagar. Eftersom ärendet var långsamt att behandla, satte köparen stor press på honom att lösa det eller återbetala pengarna.

"Under den senaste månaden, när jag läst nyhetsrapporter och sett skatte- och resursmyndigheter gå fram och tillbaka, rapportera och be om åsikter om brister, har jag varit så otålig att jag inte kan sitta still."

”Procedurerna för köp, försäljning och överföring måste lösas snabbt, men istället för att vänta på att ministerier och kommuner ska hålla ett möte efter ett annat, missar människor och företag så många saker och lider alla möjliga förluster”, var herr V. indignerad.

På liknande sätt köpte herr TQĐ. ett hus i Phu Nhuan-distriktet den 8 augusti 2024, men mer än en månad efter att han lämnat in ansökan om ägarbyte har han fortfarande inte fått resultatet, vilket har försenat alla hans planer.

Mer specifikt köpte Mr. D. huset för 14 miljarder VND. Han planerade att snabbt låna 10 miljarder VND utifrån för att betala av det, och sedan låna från banken för att betala tillbaka det.

Akten är ännu inte komplett, även om banken har slutfört värderings- och låneförfarandena men inte kan betala ut lånet, så herr D. kämpar med att bära räntan på lånet utifrån utan att veta när det kommer att återbetalas.

"Räntan för utländska lån är tiotals miljoner per dag, medan myndigheterna är långsamma med att besluta hur de ska lösa problemet, får människor bära den tunga bördan", sade D.

På grund av penningbrist var Ms. PL (bosatt i distrikt 12, Ho Chi Minh-staden) tvungen att sälja två tomter i distrikt 12 för 6 miljarder VND. Eftersom båda tomterna var intecknade för lån i banken var hon tvungen att låna mer än 4 miljarder VND från bekanta för att slutföra procedurerna för att frigöra det rödbokförda inteckningslånet.

Samtidigt lånade även husköparen från banken, så Ms. L. hjälpte köparen att slutföra förfarandena. Banken gick med på att betala ut lånet till köparen när förfarandena för betalning av överlåtelseskatt och registrering av namnbytet var slutförda.

När ansökan lämnades in till skattekontoret fick fru L. veta att stadens folkkommitté snart skulle utfärda en ny markprislista, så hon borde tillfälligt vänta med att beräkna överlåtelseskatten enligt den nya markprislistan.

Men hittills har beräkningsfilerna för överlåtelseskatten fortfarande fastnat, vilket gör att både säljaren och köparen "fastnar".

”Jag sålde marken eftersom jag hade ont om pengar. Jag förväntade mig inte att det skulle bli ännu svårare efter att ha sålt den. Jag hoppas bara att myndigheterna snabbt beräknar överlåtelseskatten så att jag kan slutföra markförsäljningsförfarandet”, sa Ms. L.

Fastighetstransaktioner i Ho Chi Minh-staden tenderar att stagnera eftersom det efter köp och försäljning fortfarande inte är möjligt att slutföra procedurerna för ägaröverföring och registrering av fastigheten - Foto: QUANG DINH

Mer svårigheter för fastighetsmarknaden

Samtidigt sa Tran Duc Thuan (chef för en fastighetshandelsplats i distrikt 7) att den här verksamheten ensam har nästan 20 köp- och försäljningsfiler för fastigheter som har fastnat i skattebetalningsstadiet.

Enligt herr Thuan spärrades alla register före och efter den 1 augusti, vilket ledde till att slutförda transaktioner "frystes" och för nya transaktioner tyckte folk att det var svårt så de slutade också köpa och sälja under denna period.

"Jag trodde att den nya lagen skulle öppna upp marknaden och hjälpa människor att handla mer bekvämt, men istället gör den saker och ting svårare för människor."

Inledningsvis sa skatteverket att det bara skulle ta 1–2 veckor innan en ny markprislista skulle finnas tillgänglig som underlag för beräkning av överlåtelseskatt, men hittills har vi väntat i mer än 1,5 månader utan att det har kommit några framsteg. Varje vecka måste vi gå till skatteverket och fråga eftersom kunderna fortsätter att uppmana oss, sa Thuan.

Herr Ta Trung Kien (fastighetsmäklare i Ho Chi Minh-staden) sa att det finns många fall där säljaren är i desperat behov av pengar så att han måste sälja huset, men i slutändan kan proceduren inte slutföras, köparen kan inte låna från banken och betala 100 % av beloppet till säljaren.

Det finns ett fall där en kund sålde huset för att täcka kostnaderna för att bosätta sig utomlands. Flygresan var planerad till den 15 september, så försäljningsförfarandet slutfördes i början av augusti 2024.

De notariebekräftade dokumenten och depositionen slutfördes, men skatteberäkningsprocessen fastnade, vilket gjorde att säljaren inte visste vad han skulle göra. Säljaren tvingades acceptera att flyga utomlands från och med den 15 september, medan skattebetalningsprocessen fortsatte att vänta.

"Kunderna accepterar att om det uppstår problem senare, måste de lägga mer pengar på flygningar fram och tillbaka för att hantera dem senare eftersom de inte vet när proceduren kommer att vara slutförd", sa Kien.

Dessutom, enligt Mr. Kien, finns det i verkligheten fall där man vid försäljning av ett hus måste låna pengar utifrån för att betala av lånet för att få det röda boken att genomföra namnbytesförfarandet. I de fall där köparen också lånar från banken men inte kan betala ut pengarna, kommer säljaren att hamna i ett "dilemma" och bli tvungen att skuldsätta sig vid försäljningen av huset.

Pham Trong Phu, chef för Titanium Real Estate Management Company, kommenterade att upphävandet av förfaranden för utfärdande och ändring av markanvändningscertifikat och markanvändningsändamål gör det omöjligt för människor att handla, köpa och sälja, vilket orsakar svårigheter för mäklarföretag.

”Myndigheterna måste snabbt undanröja hinder för fastighetstransaktioner i Ho Chi Minh-staden eller tillämpa en tillfällig mekanism. Transaktioner bör inte ”frysas” som de har varit den senaste månaden”, sade Phu.

Enligt Tran Khanh Quang – direktör för Viet An Hoa Real Estate Investment Company – förväntar sig företag att en tidig tillämpning av lagar relaterade till fastighetssektorn kommer att undanröja hinder för marknaden och främja fastighetstransaktioner, men i verkligheten har problem uppstått, vilket orsakar ytterligare förseningar i transaktioner.

"Varje ort implementerar det på olika sätt, vilket får både människor och företag att drabbas av konsekvenserna", var Quang indignerad.

Människor som utför fastighetsförfaranden i Binh Thanh-distriktet, Ho Chi Minh-staden - Foto: H.HANH

Naturresurs- och miljöministeriet har ännu inte uttalat sig.

Enligt advokaten Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) är det nödvändigt att justera markprislistan så att den matchar marknadsvärdet, men människor och företag kan inte fastna i processuella steg.

Det är värt att notera att medan många andra orter fortfarande hanterar fastighetsregister enligt K-koefficienten och den gamla prislistan, "väntar" Ho Chi Minh-staden på att utfärda en justerad markprislista.

"Att vänta på den nya prislistan gör det inte bara svårt för människor att slutföra markförfaranden utan påverkar också allvarligt företagens verksamhet och påverkar särskilt negativt den ekonomiska tillväxttakten i Ho Chi Minh-staden", sa Thao och föreslog att den gamla markprislistan bör fortsätta att tillämpas medan man väntar på att den nya markprislistan ska utfärdas.

Le Xuan Than, delegat från nationalförsamlingen och ordförande för Khanh Hoa-provinsens advokatförening, sa att ministeriet för naturresurser och miljö, som en myndighet som bistår regeringen i utarbetandet av 2024 års marklag, proaktivt bör föreslå för regeringen eller organisera en nationell konferens för att lyssna på ministerier, filialer och kommuner som diskuterar problem för att få snabba lösningar och vägledning.

Enligt herr Than föreskriver marklagen från 2024 att den gamla markprislistan ska tillämpas till och med den 31 december 2025. Därför kommer den provinsiella folkkommittén, om nödvändigt, att justera den för att passa det lokala marknadspriset.

Annars kommer den gamla markprislistan fortfarande att tillämpas och en ny markprislista kommer att byggas upp för användning från och med den 1 januari 2026.

Därför är det helt normalt att vissa orter inte justerar medan andra justerar markprislistor.

"Lagen har tilldelat orter, om Ho Chi Minh-staden anser att den gamla markprislistan är låg och potentiellt orsakar förluster, då måste de snabbt slutföra procedurerna för att utfärda en justerad markprislista, vilket godkänner procedurerna för människor", sa Than.

Advokat Tran Duc Phuong (Ho Chi Minh Citys advokatsamfund) sa också att medan man väntar på utfärdandet av den nya markprisjusteringen måste Ho Chi Minh City tillämpa den gamla prislistan och skattemyndigheten måste lösa administrativa förfaranden för befolkningen.

Dessutom tillåter den nya marklagen tillämpning av den gamla markprislistan fram till den 31 december 2025. Därför är den gamla prislistan fortfarande giltig när den justerade markprislistan inte har utfärdats.

"Om den nya prislistan inte är tillgänglig är det tillåtet att tillämpa den gamla prislistan. Varför sluta hantera administrativa förfaranden och låta folk lida?"

Inför det faktum att lokala myndigheter har stoppat sina ansökningar om att begära yttranden, måste relevanta ministerier och avdelningar snabbt ge sina yttranden och ena sina synpunkter för att lokala myndigheter ska kunna genomföra dem. "Man kan inte sitta och vänta på att myndigheterna ska diskutera på det sättet", sa Phuong.

Ho Chi Minh-stadens skattemyndighet rekommenderar återigen snarast

Folk kommer för att utföra fastighetsförfaranden på filialen till fastighetsregistreringskontoret i Phu Nhuan-distriktet, Ho Chi Minh-staden - Foto: TTD

Den 16 september fortsatte Ho Chi Minh-stadens skattemyndighet att snarast begära att Ho Chi Minh-stadens folkkommitté skulle organisera ett möte för att lösa fastighetsregisterfrågor från och med den 1 augusti 2024.

Mer specifikt föreslog denna myndighet att staden skulle organisera ett möte för att besluta om och förena tillämpningen av juridiska dokument såsom markpristabeller, justeringskoefficienter för markpris, procentsatser för beräkning av markhyra etc. så att skattemyndigheterna snabbt kan beräkna ekonomiska skyldigheter för mark.

Enligt stadens skatteavdelning gäller, för fastighetsregister som härrör från den 1 augusti 2024 till före det datum då staden utfärdar beslutet att justera markprislistan, beslut nr 02 daterat 16 januari 2020 från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté om utfärdande av föreskrifter om markprislistor i området för perioden 2020-2024.

Statistik från stadsskattekontoret visar att denna myndighet mottog totalt 8 808 register från den 1 till den 27 augusti. Av dessa register gällde 346 register uppbörd av markanvändningsavgifter i fall av erkännande av markanvändningsrättigheter och 277 register gällde uppbörd av markanvändningsavgifter i fall av ändring av markanvändningsändamål.

Dessutom finns det 5 448 personliga inkomstskatteuppgifter från fastighetsöverlåtelser och 2 737 uppgifter i fall där inga ekonomiska förpliktelser uppstår. Bristen på utfärdande av markprislistor har dock lett till en stor flaskhals i lösningen av markrelaterade uppgifter.

Enligt Tuoi Tres utredning finns det många fastighetsregister kvar på skattekontoren från den 1 augusti 2024. Vissa skattekontor har 400–500 register kvar. Chefen för ett skattekontor i ett centralt distrikt i Ho Chi Minh-staden sa att de måste vänta på markprislistan för att beräkna skatteskyldigheterna. Därför kan skattekontoret bara förklara för folket och kan inte göra något annat.

Vissa skattekontor uppgav dock att de har flexibla lösningar för personer med överlåtelse-, arvs- och gåvodokument som är undantagna från personlig inkomstskatt och registreringsavgifter. För dokument som är skattepliktiga måste man fortsätta vänta och kan inte göra något annat.

Herr NGUYEN VAN DINH (ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening):

Många orter är fortfarande förvirrade

Även om de tre lagarna har varit i kraft i mer än en månad verkar det fortfarande finnas en skillnad mellan de myndigheter som utformar lagarna och de kommuner som implementerar dem. Tillsynsmyndigheter på vissa orter har inte "förstått" synpunkterna hos de myndigheter som utformar lagarna, så det finns tvekan och förvirring i hanteringen av markförfaranden, särskilt i frågan om markprislistor – grunden för att fastställa ekonomiska markförpliktelser.

Även om dekret och cirkulär vägleder lagen är implementeringen fortfarande mycket svår. Därför, trots att de nya lagarna har varit i kraft i mer än en månad, letar de flesta orter fortfarande efter lämpliga implementeringslösningar, och utfärdar till och med relevanta föreskrifter såsom beräkning av markpriser och godkännande av markprislistor. Antalet projekt som slutförs enligt den nya lagen är faktiskt mycket litet eftersom orterna måste omstrukturera processen för att hantera relaterade förfaranden.

Docent, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (chef för institutionen för ekonomisk rätt, Hanois juridiska universitet):

Behöver en mekanism för att skydda rättsväsendet!

För att se den tydliga effektiviteten hos de tre lagarna tar det fortfarande tid för ministerier, filialer och kommuner att enas om sina åsikter om brottsbekämpning. Till exempel föreskriver marklagen från 2024 fem principer för att fastställa markpriser, varav den första är att fastställa markpriser enligt marknadsprinciper, inte marknadspriser.

Många orter förstår att markvärdering baseras på marknadspriser, så det är svårt att genomföra eftersom marknadspriserna fluktuerar dagligen. Denna "tvetydighet" har gjort det möjligt för spekulanter att enkelt blåsa upp markpriserna genom auktioner, vilket orsakar marknadsstörningar. Inom brottsbekämpning måste, utöver den lokala marknadsprincipen, de återstående fyra principerna tillämpas i enlighet med rättsliga förfaranden.

Dessutom behöver det finnas en mekanism för att skydda tillsynsmyndigheter i rådande läge. Samtidigt är det nödvändigt att säkerställa oberoende mellan markvärderingsorganisationen och markprisbeslutsmyndigheten. Markvärdering måste säkerställa intresseharmoni mellan markanvändare, staten och investerare. Om markpriserna fortsätter att drivas upp kommer det att bli mycket svårt att främja markeffektivitet.

Källa: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm