Ny markprislista: Behov av kontroll för att undvika att orsaka en "chock" på marknaden

Men i framtiden, när orter utvecklar nya prislistor för mark, kommer markpriserna att fluktuera med stora amplituder beroende på region, vilket direkt påverkar bostadspriserna och fastighetsmarknaden i allmänhet.

Bildtext — Decentraliseringspolitiken för att fastställa markpriser visar gradvis sin effektivitet. Illustrativt foto: Tuan Anh/VNA

Varning för kraftiga fluktuationer

Det samtidiga utfärdandet av markprislistor enligt 2024 års marklag förväntas skapa stora fluktuationer i markpriserna på många orter, vilket leder till betydande effekter på fastighetsmarknaden, investeringskostnader och människors tillgång till bostäder.

Dr. Pham Anh Tuan, chef för institutionen för markförvaltning ( Hanoi University of Natural Resources and Environment), kommenterade att den justerade markprislistan sannolikt kommer att öka jämfört med den nuvarande prislistan. Detta kan gynna människor vars mark återvinns och öka de lokala budgetintäkterna, men samtidigt öka investeringskostnaderna, särskilt kostnader för markröjning i utvecklingsprojekt; vilket har flerdimensionella effekter på fastighetsmarknaden och människorna.

Ökningen av markpriserna kommer att påverka markintäkterna kraftigt, såsom markanvändningsavgifter, skatter och avgifter, men också öka investeringskostnaderna, vilket påverkar fastighetspriserna på marknaden. Pham Anh Tuan varnade för att investeringskostnaderna för fastighetsprojekt kommer att öka vid en alltför stor justering, vilket kommer att orsaka svårigheter för både inhemska investerare och utländska företag.

För människor innebär stigande markpriser att procedurer som att ändra markanvändningsändamål och bevilja markanvändningsrättigheter blir dyrare. Särskilt vid omvandling av jordbruksmark till bostadsmark kan den kraftiga ökningen av markanvändningsavgifter orsaka svårigheter för hushåll som behöver legalisera mark.

Ur ett expertperspektiv betonade professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö, behovet av en central kontrollmekanism för att säkerställa konsekvens och rationalitet i utformningen av markprislistor. Enligt Dang Hung Vo kan varje lokalitet, eftersom den nuvarande markprislistan utfärdas av provinsnivå, närma sig och bygga upp den på olika sätt, vilket lätt kan leda till orimliga skillnader, särskilt i gränsområden.

Professor Dang Hung Vo föreslog att jordbruks- och miljöministeriet skulle ha en roll i att utvärdera och kontrollera markprislistan innan den godkänns, för att förhindra att prisskillnader utnyttjas för personlig vinning. Den viktigaste principen är att markprislistan måste vara förenlig med marknadspriset. Experten sa dock att Vietnam fortfarande inte har en tydlig definition av "marknadspris", samt en specifik rättslig ram för att fastställa detta pris vetenskapligt.

Angående deltagandet av tjänstemän på kommunnivå i utvecklingen av markprislistor sa Vo att detta är nödvändigt eftersom de förstår det faktiska markvärdet i området. Det är dock nödvändigt att lägga fram tydliga argument för att avgöra om det föreslagna priset verkligen återspeglar marknadspriset eller inte.

Risk för "prisfeber" om den inte kontrolleras väl

Tran Quoc Dung, vice ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh City, analyserade att den nuvarande markprislistan ofta är 30–60 % lägre än marknadspriset, vilket leder till att staten förlorar intäkter och att människor inte får ordentlig ersättning. Därför kräver marklagen från 2024 att orter justerar prislistan för att den ska vara närmare verkligheten. Detta kan dock leda till konsekvenser om det inte kontrolleras strikt.

Den första faktorn att notera är att en för hög markprislista kan orsaka svårigheter för offentliga investeringsprojekt på grund av den kraftiga ökningen av markröjningskostnaderna. Samtidigt kommer människor att möta hinder i att få tillgång till bostäder, särskilt inom segment som socialt boende eller bostäder i mellanklassen. Dessa effekter kan "blockera" investeringskapitalflöden och skapa risk för en lokal fastighetsbubbla. Denna verklighet kräver en lösning för att bygga en harmonisk och hållbar markprislista.

Herr Tran Quoc Dung föreslog att digitalisera markprisdata, uppdaterade från notariebekräftade kontrakt och handelsgolv, för att förbättra noggrannhet och transparens. Dessutom är det nödvändigt att stärka inspektioner och hantera prisinflation, spekulation och skapande av virtuella vågor, särskilt på orter där man bygger upp nya markprislistor.

En annan lösning som behöver fokuseras på är att säkerställa att markprisvärderingsrådet inkluderar oberoende parter såsom experter, företag och representanter för avdelningar och filialer, för att skapa objektiv återkoppling och undvika situationen med "intern prisöverenskommelse".

I områden med starka fluktuationer i markpriserna kan lokala myndigheter tillämpa kortsiktiga åtgärder som zonindelning, tillfälligt upphävande av överlåtelselicenser eller att behålla det gamla ersättningspriset oförändrat för att stabilisera marknaden samtidigt som en ny prislista bygger upp.

Experter rekommenderade också behovet av en enhetlig vägledningsram på central nivå, samordnad mellan jordbruks- och miljöministeriet och finansministeriet, för att fastställa kriterier för att bygga en markprislista som är verklighetsanpassad, samtidigt som rimliga höjningar säkerställs för att undvika att chocka marknaden.

Källa: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594