Fastighetsmarknaden återhämtar sig, bankernas skulder visar positiva förändringar...

Merparten av de säkerheter som banker innehar är fastigheter. När fastighetsmarknaden återigen blir livlig kommer detta därför att bidra till att öka likviditeten och underlätta försäljning av säkerheter för att lösa osäkra fordringar, vilket bidrar till att förbättra och stabilisera kvaliteten på bankens tillgångar.

Fastigheter är "kungen" av säkerheter.

I bankernas kreditekosystem har fastigheter länge varit den mest populära och föredragna typen av säkerhet. Det är ingen slump att banker föredrar fastigheter – en typ av tillgång som är mycket stabil, svår att skada, svår att förlora i värde och till och med tenderar att öka i värde över tid.

Med den egenskapen betraktas fastigheter som en "mur" för att förhindra risker för lån, när värdet på säkerheten ofta värderas högre än kapitalbeloppet, vilket hjälper banker att upprätthålla en säker buffert i kreditverksamheten.

Undersökningar från många bankers finansiella rapporter visar att fastigheter står för en överväldigande andel av bolåneportföljen, vilket visar systemets stora beroende av fastighetsmarknaden.

Hos Agribank – en av "jättarna" inom bankbranschen – uppgick det totala värdet av pantsatta och intecknade tillgångar hos kunder år 2024 till 3,19 miljoner miljarder VND, en ökning med mer än 9 % jämfört med 2023.

Av detta stod fastigheter ensamma för 2,92 biljoner VND, en ökning med mer än 10 % jämfört med slutet av förra året, vilket vida överträffar andra typer av tillgångar såsom lös egendom (190 000 miljarder VND) eller värdepapper (54 663 miljarder VND).

Inte bara Agribank, utan även andra stora namn som BIDV eller VietinBank äger en enorm portfölj av pantsatta tillgångar, främst fastigheter. Mer specifikt, i slutet av 2024, registrerade BIDV ett totalt värde av tillgångar, värdepapper pantsatta, pantsatta och diskonterade på upp till 3,32 miljoner miljarder VND, medan VietinBank nådde nästan 3,29 miljoner miljarder VND - vilket visar en anmärkningsvärd likhet mellan de statligt ägda "jättarna" i kreditstrategier nära kopplade till fastighetsmarknaden.

Bakom den till synes solida bilden finns dock sprickor som i tysthet sprider sig. Enligt SSI Research har osäkra fordringar hos banker inte förbättrats nämnvärt under första kvartalet 2025, särskilt inte för lån relaterade till fastighetsprojekt som inte har slutfört rättsliga förfaranden – vilka är "igensatta" i både likviditet och investerarnas förtroende.

Som ett resultat har en del av bostadslånen i samband med dessa projekt omklassificerats som osäkra fordringar, vilket ökar andelen osäkra fordringar hos ett antal aktiebolagsbanker.

Den statligt ägda kommersiella banksektorn är inte bara under press från omstrukturering av lån till företag som är verksamma inom byggmaterialsektorn – en stödindustri som drabbas av en kedjereaktion från fastigheter.

Den genomsnittliga andelen osäkra fordringar hos 24 banker som övervakas av SSI Research hoppade till 2,46 % under första kvartalet 2025 och närmade sig toppen på 2,58 % under första kvartalet 2023. Det är värt att notera att förfallna lån ökade kraftigt med 11,6 % på bara ett kvartal, varav grupp 2-skulden ökade med 2,8 % och osäkra fordringar ökade med 20,4 % jämfört med föregående kvartal – ett oroande tecken på att riskspiralen tränger djupare in i kreditsystemet.

I detta sammanhang är det anmärkningsvärt att bankerna inte har varit särskilt proaktiva när det gäller att avsätta avsättningar för risk. Täckningsgraden för osäkra fordringar har sjunkit till endast 88,7 % – den lägsta nivån på de senaste fem åren, vilket återspeglar en viss grad av mildhet i hanteringen av kreditrisker.

En rapport från VPBank Securities Company visar att avsättningskostnaderna för de 11 analyserade bankerna endast uppgick till 0,24 % av de utestående lånen under första kvartalet 2025 – en minskning jämfört med 0,30 % under samma period föregående år. Detta avslöjar en paradox: osäkra fordringar ökar men avsättningarna minskar, medan trycket att implementera International Financial Reporting Standards (IFRS) – med dess krav på mer försiktiga avsättningar – växer.

Vietcombank, Sacombank , TPBank och VIB var bland de banker som redovisade de kraftigaste minskningarna i avsättningskostnader, delvis på grund av förväntningar om marknadsåterhämtning och stödjande åtgärder från Vietnams statsbank.

Experter varnar dock för att subjektivitet under denna period kan riskera att banksystemet utsätts för en "dubbel belastning" om fastighetsmarknaden inte återhämtar sig som förväntat.

På kort sikt är experterna fortsatt optimistiska om att andelen osäkra skulder kommer att nå sin topp under första halvåret 2025 innan den börjar svalna tack vare lågräntepolitik och skuldomstruktureringslösningar som implementeras.

På lång sikt kan dock ett överdrivet beroende av fastigheter som en ”stödpunkt” för kredit göra banksystemet sårbart för oförutsägbara fluktuationer på denna marknad – där värdet på säkerheter inte alltid återspeglar lånets faktiska risk.

Fastighetsmarknaden börjar återigen bli livlig, vilket kommer att bidra till att öka likviditeten och underlätta försäljning av säkerheter för att lösa osäkra fordringar.

Fastighetsmarknaden blomstrar och kvaliteten på banktillgångarna förbättras.

I takt med att fastighetsmarknaden gradvis värms upp efter en längre period av stagnation, visar kommersiella bankers tillgångskvalitet tydliga tecken på förbättring.

Många finansiella experter och oberoende analysorganisationer är överens om att denna återhämtning inte bara stöder kassaflödet för fastighetsföretag utan också bidrar positivt till hanteringen och indrivningen av osäkra fordringar, vilket förbättrar krediteffektiviteten och stärker bankernas balansräkningar.

En nyligen publicerad rapport om bankbranschen, publicerad av VPBankS Securities Company, visar att även om bankernas finansiella data för första kvartalet 2025 fortfarande är under granskning, har "övriga intäkter" – särskilt från skuldindrivning – noterat en betydande ökning, vilket återspeglar den positiva effekten från fastighetsmarknaden.

Bara under räkenskapsåret 2024 stod intäkter från kundfordringsavveckling för en stor andel av den övriga inkomststrukturen för de tre största statligt ägda affärsbankerna: Vietcombank (84 %), BIDV (88 %) och VietinBank (79 %). Dessa är också de tre bankerna med den ledande totala tillgångsstrukturen och kreditskalan i gruppen av 11 banker som övervakas av VPBankS.

Inför första kvartalet 2025 fortsatte de tre bankernas intäkter från indrivning av osäkra fordringar att öka kraftigt, upp till 51 % jämfört med samma period föregående år. Om man betraktar detta index som en andel av utestående lån ökade det också med 2 baspunkter – ett tecken på effektivitet i indrivningen av säkerheter och hanteringen av utestående skulder.

SSI Research lägger till ett annat perspektiv och anser att även om likviditeten på fastighetsmarknaden under första kvartalet 2025 har minskat något jämfört med sista kvartalet 2024, ökade den fortfarande avsevärt jämfört med samma period förra året – närmare bestämt ökade den med cirka 70–72 % i Hanoi-området.

Detta är en viktig grund för banker att påskynda likvidationen av säkerheter och därigenom återvinna osäkra fordringar som hanterades under föregående period. Tillväxten från denna inkomstkälla håller på att bli ett viktigt stöd, vilket kompenserar för nedgången i serviceavgifter samt den oförändrade vinsten från valutahandel och obligationshandel i samband med många fluktuationer på den globala finansmarknaden.

Herr Nguyen Xuan Binh - chef för analysavdelningen på KB Securities Vietnam (KBSV) - kommenterade att orsaken till den höga ökningen av andelen osäkra fordringar under tidigare år var nedgången i fastighetsföretagens vinster, i kombination med svårigheter att mobilisera kapital genom obligationskanaler, vilket ledde till att kassaflödet för att återbetala skulder blockerades.

Men med regeringens samordnade åtgärder för att undanröja rättsliga flaskhalsar, öka offentliga investeringar och genomföra flexibel penningpolitik för att underlätta kreditflöden har många fastighetsprojekt återupptagits, vilket har förbättrat företagens skuldbetalningsförmåga.

”En framgångsrik hantering av många osäkra fordringar inom fastighetssektorn kommer inte bara att hjälpa bankerna att minska andelen osäkra fordringar utan kan till och med återföra avsättningar, vilket skapar en stark drivkraft för vinsttillväxt under 2025”, betonade Binh.

Den kontrollerade återhämtningen av fastighetsmarknaden skapar uppenbarligen en positiv spridningseffekt, inte bara för företag i branschen utan hjälper också kreditinstitut att förbättra tillgångskvaliteten, konsolidera den finansiella grunden och öka motståndskraften mot potentiella makroekonomiska risker i framtiden.

Källa: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html