Bör överskottsmetoden överges vid markvärdering?

[annons_1]

Som den mest populära metoden och som tydligt återspeglar fastighetsprojekts ekonomiska karaktär, är eliminering av överskottsmetoden, enligt experter, ett steg bakåt i markvärderingen, vilket får långsiktiga konsekvenser för utbudet och fastighetsmarknaden.

I en kommentar till denna fråga sa Dr. Nguyen Tien Thoa - ordförande för Vietnams värderingsförening - att detta inte är fel, utan bara delvis korrekt. Det viktigaste är att när man tillåter mark med utvecklingspotential för att uppnå det högsta och bästa användningsmålet, måste staten också känna till markpriset enligt marknadsprinciper för att uppnå det målet, som en grund för att fastställa de ekonomiska skyldigheterna mellan staten och organisationer och individer som använder marken. Och den lämpliga metoden för att prissätta den typen av utvecklingsmark är överskottsmetoden.

” För att fastställa priset är det nödvändigt att basera det på rättsliga grunder (planering, licensiering...) och tillgängliga objektiva marknadsdata, inte på ogrundade beräkningsdata ”, betonade Dr. Thoa.

Experter säger att överskottsmetoden inte bör överges vid markvärdering.

I en vidare diskussion om denna aspekt sa en fastighetsjurist att överskottsmetoden tydligt återspeglar den ekonomiska karaktären hos ett fastighetsprojekt: vad är kostnaden, vad är intäkterna, vad är vinsten, mycket vetenskaplig och objektiv. Denna metod återspeglar tydligt sättet att utnyttja, fördela och dela "skillnaden i markhyra". Detta är också en modern fastighetsvärderingsmetod, enligt internationell praxis.

” Den utkastande myndigheten anser att värderingen på grund av bristen på databas för värdering måste baseras på hypotetiska faktorer och bristande noggrannhet, så att överge denna metod är enligt min mening inte övertygande. Om problemet är bristen på databas måste lösningen vara att skapa en kvalitativ och pålitlig databaskälla, istället för att överge överskottsmetoden (och förstöra produktionsmaskineriet). Om det blir verklighet att överge överskottsmetoden kommer det därför att vara ett steg bakåt i markvärderingsarbetet ”, kommenterade han.

Överskottsmetoden bör behållas.

Med förslaget att ta bort överskottsmetoden har utkastet till dekret som ändrar dekret 44 endast tre metoder: jämförelse, inkomst och markprisjusteringskoefficient. Det kan dock omedelbart ses att dessa tre metoder inte är tillräckliga för att ersätta överskottsmetoden vid värdering av mark med utvecklingspotential.

Experterna pekade specifikt på tre brister i analysen. För det första baseras fastställandet av markpriset på användningssyftet med potential för framtida utveckling, inte på det nuvarande användningssyftet som jämförelsemetoden och inkomstmetoden beräknar.

För det andra har marktyper med gemensam utvecklingspotential inte liknande eller liknande tillgångar som framgångsrikt har handlats på marknaden för att jämförelsemetoden ska kunna tillämpas (med villkoret att det måste finnas minst 3 jämförbara tillgångar, förutom i undantagsfall), så jämförelsemetoden kan inte tillämpas för värdering.

För det tredje är inkomstmetoden en metod som fastställer framtida inkomst med antagandet att inkomsten är stabil, permanent och att risken för framtida inkomst är fast. Residualmetoden är däremot rakt motsatt. Därför kan inkomstmetoden inte användas för att ersätta residualmetoden.

Enligt fastighetsjuristen kommer ett gap att uppstå i markvärderingen om överskottsmetoden elimineras. ” Vilken metod måste den statliga myndigheten använda för att värdera mark när den tilldelar mark till investerare för att genomföra projekt utan auktion? För närvarande tillämpar den stora majoriteten av fastighetsprojekt, när statliga myndigheter tilldelar mark till investerare, överskottsmetoden för att värdera mark (förutom för vissa markfonder med lågt värde som tillämpar justeringskoefficientmetoden); även vid auktionering av markanvändningsrättigheter måste utgångspriset bestämmas enligt överskottsmetoden .”

Professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö , kommenterade vidare denna fråga och sa att det är nödvändigt att ta bort metoden med justeringskoefficienten för markpriset från markvärderingsmetoderna och behålla/lägga till överskottsmetoden för att värdera fastighetsutvecklingsprojekt på mark.

Följaktligen är metoden med justeringskoefficienten för markpriset bara en multiplikation mellan värdet på markprislistan som regleras av den provinsiella folkkommittén och en koefficient som också bestäms av den provinsiella folkkommittén. "Det markpris som är lämpligt för marknaden är en objektiv kvantitet, den kan inte krävas att den är lika med produkten av två subjektiva kvantiteter som regleras och bestäms av den provinsiella folkkommittén. Således kan man dra slutsatsen att detta är en metod för att bestämma markpriser utan någon vetenskaplig teori", bekräftade professor Vo.

Premiärministern utfärdade nyligen ett telegram där han begärde att ministeriet för naturresurser och miljö samt ledarna för provinser och städer snabbt skulle undanröja svårigheter och hinder i samband med markvärdering. I synnerhet måste ministeriet för naturresurser och miljö förelägga regeringen ett viktigt innehåll för behandling och utfärdande av ett dekret som ändrar och kompletterar dekret nr 44/2014/ND-CP som reglerar markpriser före den 31 juli, samt slutföra ändringen och tillägget till cirkulär nr 36/2014/TT-BTNMT som specificerar metoder för markvärdering, upprättande och justering av markprislistor, specifik markvärdering och rådgivning om markvärdering.
Enligt experter har dock ändringen av dekret 44 och cirkulär 36 stora brister, vilket kommer att leda till betydande konsekvenser för markvärderingen såväl som utvecklingen av fastighetsmarknaden. Det vill säga att den beredningsansvariga myndigheten har eliminerat överskottsmetoden vid markvärdering, vilket är den mest praktiska metoden och har en komplett, stabil och transparent databas med indata.

Hai Anh

Användbar
Känsla
Kreativ
Unik
Vrede