Att undanröja hinder för fastighetsskattepolitiken.

Experter har kommenterat att den största "flaskhalsen" för närvarande inte ligger i att avgöra huruvida skatter ska införas eller inte, utan i hur man ska få skatterna att fungera i praktiken.

Många lägenhetsprojekt utvecklas i Da Nang . Foto: Hai Au/TTXVN

I premiärminister Pham Minh Chinhs officiella rapport nr 190/CD-TTg utfärdad den 7 oktober angående det beslutsamma genomförandet av lösningar för att öka utbudet, sänka bostadspriserna och stabilisera marknaden, begärde premiärminister Pham Minh Chinh att finansministeriet snarast skulle slutföra en rapport om skattepolitiken för fastigheter, med tanke på att detta var en av de viktigaste lösningarna för att öka utbudet, få bostadspriserna närmare människors överkomliga möjligheter och stabilisera marknaden.

Historien om fastighetsskattereformen är inte ny. Denna åtgärd dyker upp när marknaden visar tecken på överhettning eller kollaps. Vid den tidpunkten tas förslaget att beskatta fastigheter upp igen som en lösning för att begränsa spekulation och skapa en hållbar inkomstkälla för budgeten. Men efter varje diskussionsrunda bleknar ämnet bort när marknaden svalnar.

Den utdragna tvekan härrör från oro över effekterna på befolkningen, medan genomsnittsinkomsterna förblir låga och bostadspriserna är höga. Detta förvärras av trycket från två motstridiga intressegrupper: de som äger många fastigheter och arbetarklassen som behöver bostäder.

Enligt professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö , är det denna "motsägelse" som gör förvaltningsmyndigheten alltför försiktig, vilket leder till att skattereformen huvudsakligen förblir teoretisk forskning snarare än konkreta åtgärder. Men om förseningen fortsätter kommer marknaden att få svårt att återgå till ett hälsosamt driftsläge, där investeringsbeslut baseras på verkligt kassaflöde snarare än på förväntningen att inneha mark och vänta på att priserna ska stiga.

Den här gången anses regeringens politiska beslutsamhet vara tydligare, eftersom den ser beskattning som ett "starkt botemedel" för att återställa marknadsordningen. Målet är att föra marknadssegmenten närmare den verkliga efterfrågan, begränsa spekulation, få försäljningspriserna närmare deras verkliga värde och frigöra kapital för köpare med verkliga bostadsbehov eller de som investerar i produktion och företag.

För att skatter ska vara effektiva är dock en transparent databas en förutsättning. Samtidigt har informationssystemet för mark och transaktioner under många år varit fragmenterat och spritt över olika myndigheter. Ministerier, departement och kommuner bygger upp data enligt sina egna standarder och saknar synkronisering, vilket ofta leder till felaktig värdering av tillgångar – en nyckelfaktor i skatteberäkningen.

Enligt Bui Van Doanh, chef för Vietnam Institute of Real Estate Research, är det nödvändigt att börja med att "rensa upp" data, från äganderätt, planering, läge, område till marknadsvärde och transaktionshistorik för varje fastighet, för att utveckla en genomförbar skattepolicy.

Eftersom brist på data skulle leda till en omfattande underdeklaration av tillgångsvärden, vilket skulle orsaka både intäktsförluster och skapa ojämlikhet mellan dem som följer lagen och de som kringgår den. Ett utmärkt exempel är systemet med "två nivåer av prissättning" – den största flaskhalsen som hindrar skattereformen.

Ett långvarigt problem är praxisen med "tvåpristransaktioner". Det faktiska priset och det pris som anges i det notariebekräftade kontraktet skiljer sig avsevärt åt. Många fastigheter köps och säljs till priser som är 1,5 till 2 gånger högre än kontraktspriset för att minska skatteförpliktelserna. Enligt experter snedvrider detta fenomen inte bara marknaden utan gör det också omöjligt att utforma skattepolicyer baserade på verkligt värde.

Fastigheter i centrala Ho Chi Minh-staden. Foto: Hong Dat/TTXVN

Ekonomen Vu Dinh Anh analyserade att staten för att få en rättvis skattemekanism måste kontrollera de faktiska köp- och försäljningspriserna. Men med det nuvarande fragmenterade datasystemet är förvaltningsmyndigheten nästan oförmögen att fullt ut övervaka prisfluktuationer, vilket leder till svårigheter att effektivt tillämpa ny politik.

Experter är generellt överens om att den största "flaskhalsen" idag inte är huruvida man ska införa skatter eller inte, utan snarare hur man ska få skatten att fungera i praktiken. För att uppnå detta är datatransparens, standardiserad information, verifiering av transaktionernas verkliga värde och en tydlig implementeringsplan angelägna krav.

Först när dessa hinder undanröjs kommer beskattning att bli ett viktigt verktyg för marknadens stabila och hållbara funktion. Omvänt, om frågan fortsätter att hamna i en ond cirkel av "diskuteras när det är varmt, glöms bort när det svalnar", kommer fastighetsmarknaden att få svårt att ta sig ur den obalans mellan utbud och efterfrågan som har bestått i många år.

En vanlig oro på marknaden är att skatten direkt kommer att påverka de som äger en andra fastighet. Enligt experter är dock inte policyns mål att rikta sig mot alla ägare av flera fastigheter, utan snarare mot de som innehar outnyttjade eller underutnyttjade tillgångar, vilket leder till slöseri och begränsat utbud.

Docent Dr. Nguyen Quang Tuyen bekräftade att det är nödvändigt att skilja mellan de som äger flera fastigheter för att tillgodose legitima behov och de som hamstrar dem i väntan på att priserna ska stiga. För spekulativa grupper är beskattning nödvändig för att tvinga dem att antingen använda sina tillgångar eller överföra dem, vilket ökar transaktionsvolymen och kompletterar skatteintäkterna.

Denna expert menar att oron för en marknadskollaps på grund av beskattning är ogrundad. En utförsäljning kommer endast att ske bland de som använder överdriven finansiell hävstång eller ägnar sig åt kortsiktig spekulation. De med verklig finansiell kapacitet kommer inte att påverkas allvarligt.

Till viss del behöver marknaden fortfarande spekulativ aktivitet för att skapa likviditet. Men spekulation måste baseras på transparent affärsverksamhet, reglerad av skatter, inte på att ackumulera tillgångar och sedan lämna dem overksamma.

Dessutom varnas experter för att en annan risk som gör skattepolitik svår att genomföra är fenomenet att registrera fastigheter i någon annans namn. Många äger ett stort antal fastigheter men delar upp dem så att släktingar eller bekanta registrerar dem i deras namn för att undvika att bli beskattade. Detta innebär en betydande utmaning när det gäller att identifiera de rätta ämnena som behöver regleras.

För att förhindra denna situation måste fastighetsregistret, register och kartor standardiseras och sammankopplas. När informationen är sammankopplad kommer förvaltningsmyndigheten att kunna upptäcka ovanliga transaktioner, identifiera de verkliga ägarna och begränsa skatteundandragande.

Källa: Vietnam+

Källa: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm