Är Gamuda Lands "fördel" att inte ha bygglov när de ska framträda i domstol?

Skriv ett 3-årigt köpekontrakt, kunderna får endast kapitalbeloppet

Enligt dom i första instans nr 309/2022/DS-ST daterad 14 november 2022 i Tan Phu distriktsdomstols "Tvist om köpekontrakt för lägenheter", stämde herr NLV - en kund som köpte ett hus i A5 - Diamond Alnata Apartment Complex-projektet (som tillhör Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Tan Phu District, Ho Chi Minh City) investeraren, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), för brott mot avtalsvillkoren.

Mer specifikt, efter att ha undertecknat köpekontraktet i juni 2019, betalade Mr. V. Gamuda Land i tre delbetalningar med ett totalt belopp på mer än 1,7 miljarder VND, och överlämningsdatumet för lägenheten var satt till den 7 augusti 2021. Vid den fjärde delbetalningen hade Mr. V. förberett ekonomin fullt ut men hade inte fått någon betalningsavi från investeraren. Kunden skickade proaktivt ett dokument där han begärde att Gamuda Land skulle utfärda en betalningsavi för nästa delbetalning enligt överenskommelse.

Den 16 september 2020 svarade Gamuda Land skriftligen och hänvisade till ekonomiska svårigheter, utfärdade inte ytterligare betalningsavi och begärde att betalningarna skulle ställas in tills byggnationen av sjätte våningen var slutförd. Denna investerare föreslog också att förhandla om en justering av överlämningstiden för huset och få en rabatt, men specificerade inte justeringstiden.

Celadon City-projektet har för närvarande många juridiska problem samt tvister med kunder.

På grund av oenighet med ovanstående begäran skickade herr V. ett skriftligt svar till Gamuda Land där han uppgav att ekonomiska svårigheter inte var en force majeure-händelse. Dessutom skulle förseningen med överlämnandet av huset påverka herr V:s familjs bostad och verksamhet.

Herr V. uppgav också att Gamuda Land vid tidpunkten för överlämnandet av huset enligt kontraktet inte hade fått något svar angående förseningen med överlämnandet av huset till kunden. Den 10 augusti 2021 skickade herr V., baserat på villkoren i köpekontraktet, ett meddelande om ensidig uppsägning av kontraktet och begärde ersättning enligt de överenskomna villkoren på grund av Gamuda Lands försening med överlämnandet av lägenheten. Men senast den 9 november 2021 återbetalade Gamuda Land endast det mottagna kapitalbeloppet utan någon påföljd för kontraktsbrott. Trots att kunden skickade ett förfrågningsbrev svarade Gamuda Land inte.

Vid första instansrätten, genom rättegångsförfarandet och genom att studera falldokumenten, fastslog rättegångspanelen (TPC) vid Tan Phu distriktsdomstol att Gamuda Land hade försenat överlämnandet av lägenheten till Mr. V. Företagets representant uppgav att covid-19-pandemin hade påverkat byggprocessen. Tiden att begränsa människors resor och offentliga aktiviteter var dock bara för en kort tidsperiod under 2021.

Tidigare, i maj 2020, utfärdade Gamuda Land ett dokument med en begäran om förlängning av överlämningstiden för huset till februari 2022, vilket bevisar att Gamuda Companys byggprojekt försenades jämfört med åtagandet i kontraktet, först i samband med epidemins utbrott.

Enligt överenskommelsen i lägenhetsköpekontraktet är sista överlämningsdag augusti 2021, och då måste bygget vara färdigställt i rått tillstånd. Därför, när epidemin bröt ut, påverkade perioden med social distansering (från 31 maj 2021 till 30 september 2021) endast projektets färdigställandegrad.

Många invånare som tecknat kontrakt för att köpa lägenheter i Diamond Alnata-området har stämt investeraren för att hävda sina rättigheter.

Vid domen biföll Tan Phu distriktsdomstol delvis NLV:s stämningsansökan och krävde att Gamuda Land skulle betala V. mer än 500 miljoner VND i böter (30 % av det totala beloppet som betalats enligt avtalsvillkoren) och ränta för sen betalning av kapitalbeloppet.

Tvisten mellan Mr. V. och Gamuda Land slutade dock inte där. I början av januari 2023 inledde Ho Chi Minh-stadens folkdomstol en fullständig överklagandeförhandling efter Gamuda Lands överklagande. Vid denna förhandling uppgav representanten för Ho Chi Minh-stadens folkåklagare att Gamuda Lands försening med överlämnandet av lägenheten var relaterad till en force majeure-händelse, covid-19-pandemin.

Folkdomstolen i Ho Chi Minh-staden har delvis bifallit V:s överklagande och krävt att Gamuda Land ska betala dröjsmålsräntan på kapitalbeloppet på mer än 10 miljoner VND, och har inte godtagit den 30-procentiga straffavgiften för avtalsbrott som förstainstansrätten hade fastställt.

Begäran om ogiltigförklaring av köpekontraktet på grund av försäljning av huset utan tillstånd?

Genom innehållet i ovanstående rättegångsförhandlingar stämmer några kunder som köpt hus i Celadon City-projektet investeraren och hävdar att representanter för Gamuda Land har framfört märkliga argument för att undvika att betala ut förmåner till kunderna. Med hänvisning till att projektet byggdes utan bygglov begärde de att domstolen skulle ogiltigförklara köpekontraktet, och att de därefter bara skulle återbetala den kapitalbelopp som kunderna har betalat.

Mer specifikt begärde Gamuda Lands representant i första instans att domarna skulle ogiltigförklara lägenhetsförsäljningsavtalet. Skälet som angavs var att Gamuda Company vid tidpunkten för kontraktets undertecknande ännu inte hade beviljats ​​bygglov av behörig myndighet. Därför var lägenhetsförsäljningsavtalet mellan de två parterna ogiltigt från tidpunkten för undertecknandet. Lösningen på konsekvenserna av ett ogiltigt avtal är att återbetala det som mottagits till varandra.

Gamuda Land har återbetalat till herr V. ett belopp på mer än 1,7 miljarder VND. Om herr V. går med på medling kommer Gamuda Land att stödja parterna med 400 miljoner VND för att avsluta tvisten. Om herr V. inte går med på medling begär Gamuda Company att folkdomstolen ska lösa tvisten i enlighet med lagens bestämmelser.

Gamuda Lands representant begärde att tingsrätten skulle ogiltigförklara köpekontraktet eftersom det inte fanns något bygglov vid tidpunkten för kontraktets undertecknande.

Angående investerarens synpunkt sa herr V. att han köpte lägenheten på Gamuda Land genom företagets mäklare och hade förtroende för företagets rykte, så han undersökte inte noggrant de juridiska aspekterna. När företaget erbjöd lägenheten till försäljning åtog sig det kunderna att säkerställa de juridiska aspekterna. Skälet som Gamuda Company angav när de undertecknade kontraktet med herr Van och fru Vy, att de inte hade något bygglov för att ogiltigförklara det, är ogrundat.

Vid tidpunkten för förlikningen hade Gamuda Land just lämnat in ett bygglov som utfärdades i maj 2021 till domstolen. Detta visar att V., lägenhetsköparen, inte kunde ha vetat att Gamuda Land hade skrivit under kontraktet med kunden utan bygglov. Därför är det inte en anledning att ogiltigförklara kontraktet vid tidpunkten för undertecknandet. Därför accepterade V. inte förlikning.

Enligt Mr. P.D.T, en kund som köpte en lägenhet på A5 Apartment Complex och som för närvarande förbereder sig för att stämma Gamuda Land i domstol, sa han: ”Efter att ha fått kännedom om innehållet i Mr. V:s rättegång har investerarens begäran om att säga upp kontraktet eftersom det undertecknades utan bygglov fått oss att tappa förtroendet och förhandlingarna kommer säkerligen inte att leda någonstans. Därför kommer jag att vänta på domstolens beslut inom en snar framtid. Eftersom Gamuda Lands överträdelser har hanterats av myndigheterna har även förseningen av överlämnandet tydligt fastställts. Kravet på mina rättigheter och vissa andra kunders rättigheter i de kommande rättegångarna kommer säkerligen att få ett helt annat resultat. Vi kan inte låta dem behålla en stor summa av våra pengar i många år, bara för att få tillbaka exakt det beloppet på grund av investerarens egna överträdelser.”

Den 13 april beslutade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté att bötfälla Gamuda Land för överträdelser som inträffade i stadsprojektet Celadon City. Investeraren bröt mot lagen när han undertecknade ett kontrakt för att köpa och sälja lägenheter i lägenhetskomplexet A5 i detta projekt utan ett dokument från byggdepartementet som meddelade att de var berättigade att sälja och hyra ut framtida bostäder enligt lagen.

I enlighet med klausul 4, artikel 58 i regeringsdekret 16/2022 har Ho Chi Minh-stadens folkkommitté beslutat att bötfälla Gamuda Land med 900 miljoner VND för olaglig kapitalmobilisering.

Dessutom måste detta företag vidta åtgärder för att återbetala det kapital som mobiliserades i strid med bestämmelserna. Tidsfristen för att genomföra åtgärder är 10 dagar från dagen för mottagandet av beslutet. Alla kostnader för att organisera genomförandet av åtgärderna ska bäras av detta företag.

Källa: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html