"Manipulation av fastigheter är inte mindre sofistikerad än manipulation av aktier"

Med tanke på att manipulation av fastigheter inte är mindre farligt än liknande beteende inom aktier, föreslog delegater från nationalförsamlingen att det skulle förbjudas för att undvika prismanipulation och bubblor på marknaden.

Utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) kompletterar ett antal förbjudna handlingar inom fastighetsbranschen, såsom förfalskning av dokument, avsiktlig förfalskning och underlåtenhet att offentliggöra information om fastigheter som bedrivs inom fastighetsbranschen; bedrägeri, kundbedrageri...

Vid nationalförsamlingens diskussionssession den 31 oktober föreslog Trinh Xuan An (heltidsledamot i den nationella försvars- och säkerhetskommittén) att manipulation och prissättning av fastigheter skulle läggas till listan över förbjudna aktiviteter inom detta affärsområde.

Han analyserade att manipulation av fastighetsmarknaden inte är mindre farligt än liknande beteenden på aktiemarknaden. Manipulation sker inte bara genom att bjuda till höga priser och sedan överge insättningar, utan också genom att använda ett projekt för att "öka" priset på ett annat projekt, vilket leder till en bubbla och skapar en prisnivå som är skyhög jämfört med verkligheten.

"Om det inte hanteras noggrant kommer det att skapa en bubbla, likt fallet med det kinesiska fastighetsbolaget China Evergrande Group", sa An och tillade att det är nödvändigt att förbjuda manipulation och prissättning av fastigheter i lagen och specifikt utesluta specifika fall.

Herr Trinh Xuan An (heltidsmedlem i den nationella försvars- och säkerhetskommittén) talade vid diskussionssessionen om utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) på morgonen den 31 oktober. Foto: National Assembly Media

Med samma åsikt föreslog Nguyen Huu Thong (biträdande chef för delegationen i Binh Thuan -provinsen) och Trinh Lam Sinh (biträdande chef för delegationen i An Giang-provinsen) att det skulle införas regler som förbjuder manipulation och störningar av fastighetsmarknaden.

Herr Thong noterade att det är vanligt med samverkan kring auktioner av markanvändningsrättigheter och auktioner som syftar till att blåsa upp priserna i omgivande områden. Detta leder till att markpriserna stiger, och människor som verkligen behöver bostäder kan inte köpa mark och bygga hus.

Samtidigt nämnde Nguyen Van Manh (ledamot av ekonomiutskottet ) även förbjudna handlingar inom fastighetsbranschen och uppgav att bestämmelserna om att samla in och använda pengar för att köpa och sälja fastigheter på avbetalning i framtiden från köpare och avbetalningsköpare är olagliga. Jämfört med nuvarande bestämmelser eliminerar detta lagförslag handlingen att mobilisera och olagligt tillägna sig kapital, enligt Manh, vilket oavsiktligt skapar kryphål i investerares kapitalanvändning, samt skapar andra kanaler för kapitalmobilisering.

Han föreslog att man skulle behålla bestämmelserna om förbud mot olaglig ockupation för att begränsa detta beteende i verkligheten.

Regler om depositioner för framtida bostadstransaktioner (bostäder, fastigheter på papper) fick också många kommentarer under diskussionssessionen. För närvarande föreslår lagförslaget två alternativ. Det ena är att projektinvesteraren endast kan ta emot depositioner när bostäderna och byggarbetena är kvalificerade för att tas i bruk. Eller så tar investeraren emot depositioner enligt avtalet med kunden när projektet har en grundläggande design som bedömts av en statlig myndighet och har ett av dokumenten om markanvändningsrättigheter. Det maximala depositionsbeloppet regleras av regeringen, men inte mer än 10 % av försäljnings- eller hyrespriset.

Fru Tran Hong Nguyen (biträdande ordförande för juridikkommittén) valde alternativ 1, eftersom hon ansåg att det innebar mindre risk för köparen – den svaga parten i transaktionen. Handpenningar görs endast när fastigheten uppfyller affärsvillkoren och de två parterna skriver under ett kontrakt, vilket begränsar förekomsten av tvister.

Om investeraren får handpenningen när projektet har en grunddesign godkänd, eller har ett av dokumenten om markanvändningsrättigheter (alternativ 2), kommer köparen enligt Ms. Nguyen att bära många risker, eftersom tiden från att ha mottagit handpenningen till att projektet är klart är lång.

Faktum är att fastighetsmarknaden har varit komplicerad på senare tid, med projektinvesterare som utnyttjar depositioner och kapitaltillskottsavtal för att godtyckligt skaffa kapital. "Många projekt som har fått depositioner efter 5 eller 10 år har ännu inte genomförts, så det är nödvändigt med regler för att "strama upp" depositionerna för fastighetsprojekt som kommer att bildas i framtiden", uttryckte vice ordföranden i lagutskottet sin åsikt.

Samtidigt valde Nguyen Dai Thang (biträdande chef för den specialiserade delegationen i Hung Yen-provinsen) och Pham Van Hoa alternativ 2, eftersom de ansåg att reglerna tydligt definierade i vilka fall investeraren kunde ta ut depositionen, depositionsbeloppet och var offentliga och transparenta.

Herr Pham Van Hoa sa att investeraren inte har 100 % av kapitalet för att genomföra projektet och måste låna från banken. En handpenning på 10 % av värdet på lägenheten som är till salu är också verklighetstrogen. "Ett hus värt 1 miljard, en handpenning på 10 % betyder 100 miljoner, ett hus värt 4 miljarder har en handpenning på 400 miljoner, jag tror att för kunderna är detta belopp inte ett stort belopp när de köper ett hus. Kunderna sätter in i förskott, ibland säljer investeraren huset till ett lägre pris", sa han.

Dessutom har investeraren dokumenten om markanvändningsrättigheter för att motta depositionen, enligt honom, "de är inte oärliga". Därför måste lagförslaget tillhandahålla flexibla regler så att investeraren kan mobilisera kapital för att genomföra projektet, vilket skapar förtroende mellan investeraren och kunden.

Regler om fullgörande av finansiella förpliktelser avseende mark vid överföring av fastighetsprojekt diskuterades också. Vid den femte sessionen (juni) sa ordföranden för ekonomikommittén, Vu Hong Thanh, när han presenterade rapporten där han förklarade och godkände nationalförsamlingens ständiga kommitté, att många åsikter instämde i kravet på "obligatoriskt fullgörande av förpliktelser" innan projekt överförs. Det fanns dock också åsikter om att förutsättningar bör skapas för investerare som inte längre har tillräcklig kapacitet.

Därför föreslog nationalförsamlingens ständiga utskott två alternativ.

För det första , om investeraren överför men inte har uppfyllt de ekonomiska skyldigheterna avseende projektmarken eller den överförda projektdelen gentemot staten, kan de två parterna komma överens om att fortsätta att fullgöra de ouppfyllda ekonomiska skyldigheterna.

För det andra, om den överförande investeraren har ett beslut att tilldela eller arrendera mark för att genomföra projektet från en behörig statlig myndighet och har uppfyllt de ekonomiska skyldigheterna avseende projektets mark (markanvändningsavgifter, markhyra, skatter, avgifter etc.), krävs det inte att den har ett markanvändningsrättsintyg för hela eller delar av det överförda projektet.

Nationalförsamlingens ständiga kommitté valde alternativ 1. Detta alternativ säkerställer strikta regler och förhindrar att okvalificerade investerare väljer ut projekt som ska överföra dem och göra vinster.

Herr Pham Van Hoa gick med på att välja alternativ 1, vilket innebär att när investeraren överför projektet eller en del av projektet till en annan person, måste mottagaren uppfylla de ekonomiska skyldigheterna gentemot staten. Herr Hoa sa att staten inte förlorar något eftersom de ekonomiska skyldigheterna kommer att fortsätta att uppfyllas.

"Investerare som är "undernärda" och inte längre har möjlighet att fortsätta med nya projekt måste överföra dem, och att tvinga dem att uppfylla sina ekonomiska skyldigheter innan de kan genomföra transaktioner är inte tillrådligt", konstaterade han.

Herr Pham Van Hoa uttryckte sin åsikt vid diskussionssessionen om utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) på morgonen den 31 oktober. Foto: National Assembly Media

Trinh Xuan An, medlem av den nationella försvars- och säkerhetskommittén, sa också att flexibilitet behövs vid överföring av fastighetsprojekt. Han föreslog att parterna borde få förhandla om sina egna ekonomiska skyldigheter gentemot staten.

Den ständiga ledamoten i kommittén för vetenskap, teknik och miljö, Nguyen Ngoc Son, är oroad över att det för närvarande finns många olika tolkningar av innebörden av "överlåtelse av hela eller delar av ett fastighetsprojekt".

Herr Son hänvisade till det faktum att utrednings- och inspektionsmyndigheterna också har svårigheter när de hanterar projekt som förändrar investerare genom former som överföring av markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till mark, försäljning av tillgångar knutna till mark. Därför föreslog han att lagförslaget tydligt måste definiera konceptet och metoden för överföring av tillgångar för att undvika exploatering.

Nationalförsamlingen förväntas rösta för att anta utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) den 27 november.

Herr Minh

Källänk: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html