Avkastningen på hyresrätter sjunker kraftigt, investerare måste ändra strategi

Avkastningen från lägenhetsuthyrning är nu bara 3–4 %, vilket är mycket lägre än för några år sedan.

I många år har det varit ett säkert val att hyra en lägenhet, vilket ger en stabil månadsinkomst för många, särskilt medelålders kunder. De ser detta inte bara som ett sätt att bevara tillgångar, utan också som en hållbar vinstkanal tack vare att lägenhetsvärdet ökar över tid. Men på senare år har problemet med hyresintäkter förändrats snabbt, då köpepriset för en lägenhet "skjuter i höjden" medan hyrespriset bara ökar "snigellikt".

Avkastningen på hyresintäkterna för lägenheter minskar med mer än hälften

En undersökning gjord av en reporter från tidningen Lao Dong visar att lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden har ökat med 30–50 % bara under de senaste 3–4 åren, och vissa projekt har till och med fördubblats. Samtidigt har hyrespriserna bara ökat med 10–15 %. Denna skillnad har orsakat att hyresintäkterna har sjunkit kraftigt, i många fall endast 2–3 %/år, vilket är lägre än räntan på sparkonton.

Lägenhetspriserna blir högre och högre, men hyresintäkterna är på en rekordlåg nivå.

Fru Thanh Dung (bosatt i Xuan Hoa-distriktet) sa att hon under 2015-2016 köpte två tvårumslägenheter i Masteri Thao Dien-projektet (An Khanh-distriktet) för endast 2,4 miljarder VND/lägenhet. Efter att ha färdigställt inredningen hyrde hon ut dem för 1 000 USD/månad. Efter pandemin sjönk dock hyran till 19 miljoner VND/månad.

Tvärtom skjuter värdet på lägenheten i höjden. I april 2025 sålde hon en för 6,9 miljarder VND, en ökning med nästan 290 % jämfört med när hon köpte den. Bara några månader senare överlät den nya ägaren den för 8 miljarder VND, medan den nuvarande hyran för detta hus bara ökade med 1–2 miljoner VND jämfört med när hon sålde det. Avkastningen från kapitalhyran på 10 %/år är nu bara cirka 3,5 %.

Inte bara Masteri Thao Dien, utan många områden som brukade vara ett "paradis" för lägenhetsuthyrning befinner sig också i en liknande situation. I stadsområdet Phu My Hung (i stadsdelarna Tan Hung och Tan My), där vinstprocenten brukade vara 6–9 %/år, har många husägare dragit sig tillbaka. Fru Minh, en långvarig investerare, sa att hon ägde 2–3 lägenheter här men sålde dem alla i år.

"Tidigare kunde en ny tvårumslägenhet, prissatt till cirka 4,2–4,5 miljarder VND, lätt hyras ut för 20–21 miljoner VND/månad. Nu är det här priset svårt att hålla, många lägenheter kostar nu bara 17–18 miljoner VND/månad på grund av konkurrens från nya utbud. Hyran är inte längre lika "bra" som tidigare, och jag måste deklarera 5 % skatt varje månad, så jag bestämde mig för att sälja för att investera i andra kanaler", sa hon.

I det mer prisvärda segmentet, som till exempel lägenheten i Phu My (Phu Thuan-distriktet), är priset för en tvårumslägenhet cirka 3,8–3,9 miljarder VND, men hyran är bara 12 miljoner VND/månad, eller en avkastning på cirka 4 %. Projekt i Distrikt 8, Binh Tan och det gamla Distrikt 9 är likartade, med priser på 2,7–3,5 miljarder VND/lägenhet, men hyran är bara 8–10 miljoner VND/månad, med en avkastning på 3–3,3 %.

Inte lika "lätt" som tidigare

Fru Huong, försäljningschef på ett företag som specialiserar sig på att hyra ut lägenheter i Phu My Hung-området, medgav att den nuvarande prisnivån är för hög jämfört med hyresintäkterna. "Nuvarande hyresgäster föredrar nya lägenheter framför gamla, men kostnaden för kapitalinvesteringar har ökat snabbt under de senaste 4–5 åren. Därför, även om efterfrågan på hyresbostäder inte har försvunnit, har avkastningen för investerare minskat avsevärt", sa hon.

Den övergripande marknadsbilden återspeglar också denna trend. Enligt en rapport från CBRE Vietnam nådde det genomsnittliga priset för lägenheter i primär- och primärsegmentet i Hanoi 79 miljoner VND/m² under andra kvartalet 2025, en ökning med 13 % jämfört med samma period förra året; priset för sekundärsegmentet nådde 50 miljoner VND/m², en ökning med 15 %.

I Ho Chi Minh-staden nådde primärpriset 82 miljoner VND/m², en ökning med 29 %; sekundärpriset var 53 miljoner VND/m², en ökning med 33 %. Samtidigt var bruttoavkastningen i de två större städerna endast 3,4–3,7 % under årets första 6 månader. Denna siffra är betydligt lägre än i Bangkok – Thailand (6,2 %), Kuala Lumpur – Malaysia (5,1 %), Seoul – Korea (4,3 %) och endast högre än i Hongkong – Kina (3,2 %) och Singapore (3,3 %).

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, chef för CBRE Vietnams marknadsföringsavdelning för bostäder, förklarade att den främsta orsaken till minskningen av hyresavkastningen är det begränsade utbudet av nya lägenheter, särskilt i Ho Chi Minh-staden – där endast 1 676 nya lägenheter öppnades för försäljning under första och andra kvartalet 2025, den lägsta siffran sedan 2015.

De flesta av dem är koncentrerade till mellan- och lyxsegmentet, vilket driver upp priserna. Även om Hanoi har ett större utbud (1 400 enheter under andra kvartalet), finns 100 % av dem i high-end- och lyxsegmentet, vilket också driver upp priserna.

Utöver utbuds- och efterfrågefaktorer urholkar även extra kostnader som underhåll, förvaltning och skatter investerarnas vinster. För att inte tala om att trenden med korttidsuthyrning via Airbnb och den starka utvecklingen av sociala bostäder och prisvärda bostäder minskar efterfrågan på långtidsuthyrning av lägenheter, särskilt i mellansegmentet.

Vissa experter tror dock att det fortfarande finns möjligheter om investerare vet hur man väljer. Ta Trung Kien, chef för Wowhome Company, kommenterade: "Om du väljer rätt nyöverlämnat projekt, bra läge, många bekvämligheter, kan hyran fortfarande nå 4–5 %/år, tillsammans med en prisökning på 10–15 %/år. Det viktiga är att du inte kan köpa i bulk som tidigare, utan måste noggrant beräkna varje produkt."

Glimt av ljus

CBRE noterade att mellanklasslägenheter i stadsdelarna Di An, Lai Thieu och Thu Dau Mot i Ho Chi Minh-staden drar till sig stor uppmärksamhet tack vare den verkliga efterfrågan på bostäder och hyresbostäder från ingenjörer och experter i industriparker. Hyresintäkterna i dessa områden är ganska attraktiva, medan fastighetspriserna fortfarande har utrymme för långsiktig tillväxt, i takt med den industriella utvecklingen.

Källa: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm