การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์จะถูกจำกัดหรือไม่?

ตามที่กระทรวงการคลังได้กำหนดไว้ นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) ของประเทศเราในปัจจุบันไม่มีการแบ่งแยกตามระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้โอน

เพื่อจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ประเทศบางประเทศในโลกจึงใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมการเก็งกำไรและลดความน่าดึงดูดใจของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ใน ระบบเศรษฐกิจ รวมถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย

นอกจากนี้ บางประเทศยังจัดเก็บภาษีจากกำไรจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและระยะเวลาในการซื้อและขายต่ออสังหาริมทรัพย์ ยิ่งระยะเวลานี้เกิดขึ้นเร็ว อัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้น การทำธุรกรรมก็จะยิ่งช้าลง อัตราภาษีก็จะยิ่งต่ำลง

ตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ที่ดินที่ซื้อและขายในปีแรกจะถูกเก็บภาษี 100% ของส่วนต่างระหว่างมูลค่าการซื้อและการขาย หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะเป็น 50% และหลังจาก 3 ปีจะเป็น 25%

ในไต้หวัน (จีน) การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการภายใน 2 ปีแรกหลังจากการซื้อจะใช้อัตราภาษี 45%, ดำเนินการภายใน 2-5 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 35%, ภายใน 5-10 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 20% และดำเนินการหลังจาก 10 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 15%

โครงสร้างพื้นฐานข้อมูลที่ดินต้องพร้อมและสอดประสานกัน

มติที่ 06/NQ-TW ลงวันที่ 24 มกราคม 2565 ของ โปลิตบูโร ว่าด้วยการวางแผน การก่อสร้าง การจัดการ และการพัฒนาพื้นที่เมืองในเวียดนามถึงปี 2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2588 ระบุว่า "การวิจัยและนโยบายภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์แบบเพื่อส่งเสริมการใช้บ้านและที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ"

มติที่ 18/NQ-TW ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ของการประชุมครั้งที่ 5 ของคณะกรรมการกลางพรรคครั้งที่ 13 เรื่อง "การมุ่งมั่นพัฒนาและปรับปรุงสถาบันและนโยบาย การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน การสร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง" ระบุว่า "กำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ใช้พื้นที่ที่ดินขนาดใหญ่ บ้านเรือนจำนวนมาก และการเก็งกำไรที่ดิน..."

มติที่ 62/2022/QH15 ลงวันที่ 16 มิถุนายน 2565 ของรัฐสภาเกี่ยวกับการซักถามกิจกรรมในการประชุมสมัยที่ 3 ของรัฐสภาชุดที่ 15 กำหนดว่า: "ทบทวนและดำเนินการตามกฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์ เสริมสร้างการบริหารจัดการ ป้องกันการสูญเสียทางภาษี รับประกันรายได้งบประมาณแต่ไม่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ สิทธิโดยชอบธรรมของประชาชนและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์"

ดังนั้น เพื่อกำหนดนโยบายและแนวทางข้างต้นให้เป็นระบบ เพื่อให้มีการควบคุมในระดับที่เหมาะสม เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไรและฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลังจึงเสนอว่า "สามารถศึกษาการจัดเก็บภาษีจากรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองเช่นเดียวกับบางประเทศได้ อัตราภาษีเฉพาะเจาะจงจำเป็นต้องได้รับการศึกษาและกำหนดอย่างเหมาะสม ซึ่งสะท้อนถึงการดำเนินงานที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์"

กระทรวงการคลังระบุว่า การบังคับใช้นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง จำเป็นต้องสอดคล้องกับกระบวนการปรับปรุงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัย รวมถึงความสอดคล้องและความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศสำหรับการจดทะเบียนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะสามารถสร้างเงื่อนไขให้หน่วยงานภาษีมีข้อมูลและฐานทางกฎหมายที่เพียงพอในการขอรับข้อมูลเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์

มาตรา 247 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยกำหนดไว้โดยเฉพาะว่า “รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ถือเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง กรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้คำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน”

กระทรวงการคลังเห็นว่าจำเป็นต้องปรับปรุงบทบัญญัตินี้ในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน) เพื่อให้ระบบกฎหมายมีความสอดคล้องกัน

มาตรา 5 มาตรา 3 มาตรา 14 มาตรา 2 มาตรา 21 มาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา พ.ศ. 2535 กำหนดว่า รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ รายได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการใช้บ้าน รายได้จากการโอนสิทธิการเช่าที่ดิน สิทธิการเช่าผิวน้ำ รายได้อื่นที่ได้รับจากการโอนอสังหาริมทรัพย์

รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง อัตราภาษีที่ใช้คือ 2%