ราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วแต่ยังห่างไกลจากตลาด

(CLO) แม้ว่าราคาที่ดินใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ก็ไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างครบถ้วน เนื่องจากหลายพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ “ที่ดินทอง” และ “ที่ดินเพชร” มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่ามาก

นครโฮจิมินห์เพิ่งยื่นร่างบัญชีราคาที่ดิน ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป ขณะที่ กรุงฮานอย ก็ได้ออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้ในเวลาเดียวกัน ประเด็นที่เห็นได้ชัดคือ ทั้งสองพื้นที่ได้ปรับระดับราคาที่ดินให้สูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์กำลังจะมีรายการราคาที่ดินใหม่

ในนครโฮจิมินห์ บัญชีราคาที่ดินที่จะบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 อยู่ในขั้นตอนการร่าง กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า นี่เป็นภารกิจที่ "สำคัญและเร่งด่วน" เนื่องจากบัญชีราคาที่ดินที่บังคับใช้ครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นข้อกำหนดบังคับตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และในขณะเดียวกันก็ตอบสนองความต้องการของการจัดการที่ดินในบริบทใหม่

กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์เน้นย้ำว่า รายการราคาที่ดินใหม่จะช่วยเอาชนะข้อจำกัดหลายประการของกรอบราคาปัจจุบัน

ตามร่างรายการราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ นครนี้จะถูกก่อสร้างใน 3 พื้นที่ (ภาพ: ST)

ตามร่างบัญชีราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ เมืองนี้จะถูกก่อสร้างใน 3 พื้นที่ตามแนวเขตก่อนการควบรวมกิจการ ได้แก่ พื้นที่ 1 (นครโฮจิมินห์), พื้นที่ 2 (บิ่ญเซือง) และพื้นที่ 3 ( บ่าเสียะ-หวุงเต่า )

ในเขต 1 ราคาที่ดินในบางพื้นที่ที่ถือว่าเป็น "ที่ดินทองคำ" และ "ที่ดินเพชร" ของเมืองยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินบนถนนสายหลักสามสาย ได้แก่ ถนนเหงียนเว้ ถนนเลเลย และถนนด่งคอย ในเขตไซ่ง่อน ยังคงเป็นราคาที่แพงที่สุด โดยอยู่ที่ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร

เส้นทางอื่นๆ บางส่วนก็อยู่ในเขตไซง่อน โดยราคายังคงอยู่ในระดับปัจจุบัน เช่น จัตุรัสลัมเซิน (491.7 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) ไห่บ่าจุง (450.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) หวิญธุ้กกาง (430.4 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) ฮัมงหงี (429.3 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร)

ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินตามถนนหลายสายก็คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน 30-40% โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคกลาง เช่น ไซง่อน ตันดิ่งห์ และเบนถัน

ตามร่างกฎหมาย Can Gio เป็นพื้นที่นอกศูนย์กลางนครโฮจิมินห์ (เดิม) ที่มีการเติบโตเพิ่มขึ้น 10-20% บนเส้นทางสำคัญบางเส้นทางที่เชื่อมต่อเขตที่อยู่อาศัยและท่าเรือ เช่น ถนน Duyen Hai ถนน Dao Cu ถนน Giong Ao ถนน Giong Chay และถนน Rung Sac

ในพื้นที่ 2 ราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้สูงสุดอยู่ที่ 89.6 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งอยู่ในบริเวณถนนเยอร์ซินและถนนบั๊กดัง ในเขตธูเดาม็อต นอกจากนี้ ในเขตนี้ยังมีถนนหลายสายที่มีราคาตั้งแต่ 50-60 ล้านดอง/ตร.ม. เช่น ถนนบิ่ญเซือง บูเลอวาร์ด ดินห์โบลินห์ หุ่งเวือง ดวนตรันเงียบ... บางถนนมีราคาสูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม. เช่น ถนนทิกกวางดึ๊ก และถนนกั๊กหมังทังตัม

ในพื้นที่ 3 คาดว่าราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 13% โดยบางพื้นที่จะเพิ่มขึ้นถึง 30%

ในกรุงฮานอย ทางการได้ออกประกาศราคาที่ดินฉบับสมบูรณ์ และจะประกาศใช้อย่างเป็นทางการภายใน 1 เดือน หลังจากมีการจัดระบบการบริหารแล้ว ราคาที่ดินจะถูกแบ่งออกเป็น 17 เขต แทนที่จะแบ่งตามเขตเหมือนแต่ก่อน

ในพื้นที่ตอนกลางของกรุงฮานอย ราคาที่ดินได้รับการปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 โดยราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 702 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งคำนวณจากที่ดินที่ติดถนน (แปลงที่ 1) บนเส้นทางหลายสาย เช่น บาเจรียว (ช่วงจากฮังคายไปยังตรันฮุงเดา) ดินห์เตี่ยนฮวง และไฮบ่าจุง (ช่วงจากเลแถ่งตงไปยังกวานซู)

2% เป็นการเสนอให้ปรับเพิ่มพื้นที่โดยทั่วไปในพื้นที่ 2 (เขตภายในเขต 2), พื้นที่ 3 (เขตจากเขต 2 ถึงเขต 3), พื้นที่ 4 และ 5 (เขตนอกเขต 3 ทางด้านขวาของแม่น้ำแดง ยกเว้น Chuong My, Son Tay, Tung Thien), พื้นที่ 6 (เขตภายในขอบเขตของแม่น้ำแดง - แม่น้ำ Duong - เขต 3)

ตามรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย ราคาที่ดินในเขตชานเมืองมีการผันผวนและเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว (ภาพ: ซีดี)

ตามบัญชีราคาใหม่ ราคาที่ดินส่วนใหญ่ผันผวนอย่างรุนแรงในเขตชานเมือง โดยพื้นที่ 9 (รวม 7 ตำบล ได้แก่ เลียนมินห์ โอเดียน ดานเฟือง ฮว่ายดึ๊ก เซืองฮวา ด่งเซิน และอานคานห์) มีอัตราเพิ่มขึ้นสูงสุดที่ 26%

ราคาใหม่สูงสุดในกลุ่มนี้อยู่ที่ทางหลวงหมายเลข 32 จากแขวงซวนฟองถึงทางแยกถนนไปยังเขตเมืองกิมชุงดีตราจ โดยมีราคา 64.7 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาที่ดินเฉลี่ยที่ตำแหน่งที่ 1 ในพื้นที่ 9 อยู่ที่ประมาณ 30.4 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 26.8 ล้านดอง

ต่อไปคือพื้นที่ 7 (รวม 9 ชุมชน Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) และพื้นที่ 10 (รวม 12 ชุมชน Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) โดยมีข้อเสนอเพิ่มขึ้น 25% เท่าเดิม

ราคาที่ดินที่ใช้มีไว้เพื่ออะไร?

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้ได้รับการออกเพื่อใช้ในการบริหารจัดการที่ดิน และใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินชุดหนึ่ง

นี่เป็นพื้นฐานทางกฎหมายในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดิน อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน คำนวณค่าเช่าที่ดินและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อโอนอสังหาริมทรัพย์ และกำหนดระดับค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกร้องที่ดินคืน

นายตวน เชื่อว่าการปรับราคาที่ดินให้สูงขึ้นจะก่อให้เกิดผลกระทบสองทาง ในแง่หนึ่ง ประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนจะได้รับการชดเชยในระดับที่สูงขึ้น ช่วยลดการร้องเรียนและปฏิกิริยาเชิงลบลงเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ในทางกลับกัน ผู้ที่ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เช่น การขอ “หนังสือรับรอง” การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือการชำระภาษีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ อาจต้องแบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า เป็นเวลาหลายปีที่รายการราคาที่ดินของท้องถิ่นต่างๆ ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดอย่างมาก โดยในบางพื้นที่มีราคาเพียง 20-40% เท่านั้น ส่งผลให้เกิดการสูญเสียงบประมาณ สร้างโอกาสในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดการบิดเบือนค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และภาษี ดังนั้น การปรับรายการราคาที่ดินนี้จะช่วยให้ราคาใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น เพิ่มความโปร่งใส และจำกัดพฤติกรรมการหลบเลี่ยงกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม นายตวนยังย้ำว่าราคาที่ดินฉบับใหม่ยังไม่สะท้อนมูลค่าตลาดได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากหลายพื้นที่ โดยเฉพาะ “ที่ดินทอง” และ “ที่ดินเพชร” มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่ามาก ยกตัวอย่างเช่น ในบางทำเลทองของฮานอย ราคาตลาดอาจสูงถึง 1 พันล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินที่ดินประมาณ 1.5 เท่า แสดงให้เห็นว่าแม้จะมีการปรับราคาครั้งใหญ่ ราคาประเมินที่ดินก็ยังคงเป็นเพียงข้อมูลอ้างอิงเท่านั้น และไม่สามารถนำมาแทนที่ราคาตลาดในการซื้อขายจริงได้

ที่มา: https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html