อสังหาฯ รีสอร์ทขาดแคลนอุปทานในปี 2566

ความเสื่อมถอยในทุกด้าน

ครั้งหนึ่งเคยเป็นหนึ่งในกลุ่มที่นักลงทุน "ล่า" อย่างแข็งขันและสร้างผลกำไรมหาศาล ปัจจุบันกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เมื่อในปี 2023 กลุ่มนี้ "ลดลง"

นาย Pham Lam ประธานคณะกรรมการบริหารของ DKRA Vietnam เปิดเผยว่าในปี 2023 อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทมีการบันทึกว่าอุปทานและการบริโภคลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022

รายงานของ DKRA ระบุว่าในกลุ่มรีสอร์ทวิลล่า ตลาดมีการบันทึกหน่วยอุปทานหลักจำนวน 2,542 หน่วยจาก 67 โครงการในปี 2566 ลดลง 58% เมื่อเทียบกับปีก่อน

อัตราการดูดซึมอยู่ที่ 21% (เทียบเท่า 526 หน่วย) ลดลงเพียง 13% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากภาคกลาง คิดเป็น 36% ของอุปทานทั้งหมด และ 86% ของการบริโภคขั้นต้นทั้งหมดในตลาด

อสังหาฯ - อสังหาฯ รีสอร์ท ขาดแคลนอุปทานในปี 2566 — อุปทานอพาร์ทเมนท์รีสอร์ทมีแนวโน้มลดลงในปี 2566

ระดับราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันและยังคงอยู่ในระดับสูง โดยอยู่ระหว่าง 6 พันล้านดองถึง 155.7 พันล้านดองต่อหน่วย แม้ว่าจะมีการใช้นโยบายการขายหลายอย่าง เช่น การกำหนด/แบ่งปันผลกำไร การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะผ่อนผันเงินต้น แรงจูงใจในการชำระเงินด่วน ฯลฯ เพื่อเพิ่มสภาพคล่อง แต่นโยบายเหล่านี้ไม่ได้ผลเท่าที่คาด

ขณะเดียวกัน กลุ่มทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ มีอุปทานขั้นต้นในปี 2566 จาก 34 โครงการ คิดเป็นประมาณ 3,271 ยูนิต ลดลง 62% เมื่อเทียบกับปี 2565

ความต้องการของตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว โดยมีการบริโภคอยู่ที่ประมาณ 366 ยูนิต หรือคิดเป็น 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่เน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน พัฒนาโดยนักลงทุนรายใหญ่ และมีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อยูนิต

ขณะที่กลุ่มคอนโดเทลปี 2566 มีหน่วยเปิดขาย 5,937 ยูนิต จาก 45 โครงการ (รวมโครงการใหม่ 4 โครงการ) อัตราการใช้พื้นที่ขายขั้นต้นอยู่ที่ 20% (1,164 ยูนิต)

จากข้อมูลของ Nguoi Dua Tin ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับรีสอร์ทในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่ได้รับการพัฒนาในจังหวัดต่างๆ เช่น Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Ba Ria - Vung Tau , Binh Thuan... ไกลออกไปถึง Phu Quoc จังหวัด Kien Giang

ในพื้นที่ดังกล่าวข้างต้น “ผู้ยิ่งใหญ่” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ธุรกิจการบริการ และที่พักต่างๆ เพื่อกระตุ้นความต้องการในการจับจ่ายและพักผ่อนของผู้คน

อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องในตลาดยังต่ำ โดยธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ซึ่งพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและมูลค่าผลิตภัณฑ์ต่ำกว่า 3 พันล้านดองต่อหน่วย ราคาหลักไม่ได้ผันผวนเมื่อเทียบกับปีที่แล้วและยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง

ตามประกาศล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2023) ในปี 2023 ทั้งประเทศจะได้รับผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ด้าน การท่องเที่ยว -รีสอร์ทใหม่ประมาณ 3,165 รายการ ลดลงมากกว่า 80% เมื่อเทียบกับปี 2022

ตลาดรวมทำสถิติซื้อขายสำเร็จ 726 รายการสินค้าอสังหาฯ ท่องเที่ยวและรีสอร์ทในปี 2566 ปริมาณซื้อขายยังไม่ฟื้นตัวดังคาด เพราะบางโครงการที่นักลงทุนสนใจหลายรายติดปัญหากฎหมาย ไม่สามารถเปิดตัวได้

แม้ว่าสินค้าคงคลังส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูง แต่ก็จะต้องแข่งขันโดยตรงกับสินค้าเพื่อลดการขาดทุนจากนักลงทุนที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้

การฟื้นตัวต้องใช้เวลานาน

จากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน ทำให้ตลาดอสังหาฯ รีสอร์ท ถือว่าอยู่ใน “ช่วงขาลง”

นอกจากปัญหาทางกฎหมายแล้ว แหล่งสินเชื่อและเงินทุนหมุนเวียนยังมีจำกัดในการนำมาลงทุนในโครงการรีสอร์ท ทำให้กลุ่มนี้ดูมืดมน กลุ่มนี้จะได้รับความสนใจก็ต่อเมื่อท้องถิ่นเน้นที่การดึงดูดและกระตุ้นการท่องเที่ยวเท่านั้น

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS กล่าวว่า จากภาพที่น่าหดหู่ใจ ตลาดรีสอร์ทกลับได้รับแสงสว่างอย่างไม่คาดคิดในช่วงปลายปี 2566 การปรากฏของสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์และการท่องเที่ยวได้กระตุ้นให้นักลงทุนเร่งดำเนินการและจัดหาสินค้าเข้าสู่ตลาด

อสังหาฯ - อสังหาฯ รีสอร์ทจะขาดแคลนอุปทานในปี 2566 (รูปที่ 2) — การกระตุ้นการท่องเที่ยวและการสร้างโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคให้เสร็จสมบูรณ์เป็นโอกาสของการพัฒนากลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในอนาคต

VARS เผยว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 โครงการคอนโดเทลบนเกาะฟูก๊วก (จังหวัด เกียนซาง ) มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร มีการทำธุรกรรม 200 รายการจากทั้งหมด 400 ยูนิตที่เปิดให้ขายภายในเวลาเพียงกว่า 1 เดือน โดยลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน

เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ปริมาณธุรกรรมนี้ไม่มากนัก แต่ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยากลำบาก โดยเฉพาะในพื้นที่ฟูก๊วก การบรรลุอัตราการดูดซึมเกิน 50% ถือเป็นสัญญาณเชิงบวก

นาย Pham Lam ประธานคณะกรรมการบริษัท DKRA คาดการณ์ว่าในปี 2024 อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะยังคงไม่มีสัญญาณเชิงบวกมากนัก โดยความต้องการโดยรวมของตลาดจะยังคงลดลงต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี

ทั้งนี้ อุปทานใหม่จะยังคงลดลงต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ว่าคอนโดเทลจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยจะอยู่ที่ประมาณ 800 – 1,000 ยูนิต

ขณะเดียวกัน คาดการณ์ว่าอุปทานวิลล่ารีสอร์ทและทาวน์เฮาส์/ตึกแถวรีสอร์ทจะเทียบเท่ากับปี 2566 โดยผันผวนที่วิลล่ารีสอร์ท 250 - 300 หลัง และทาวน์เฮาส์/ตึกแถวรีสอร์ท 200 - 300 หลัง ตามลำดับ

ระดับราคาหลักยังคงมีเสถียรภาพและไม่น่าจะมีการผันผวนอย่างมีนัยสำคัญในปีหน้า เพื่อความอยู่รอด ธุรกิจและนักลงทุนจะต้องออกนโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะผ่อนผันเงินต้น ภาระผูกพันการเช่า ฯลฯ ซึ่งจะยังคงใช้กันอย่างแพร่หลายในปี 2024

นาย Pham Anh Khoi - PhD - ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ไม่ใช่แค่เพียงกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตเท่านั้น

“หากมองย้อนกลับไปในปีที่ตลาดและเศรษฐกิจผันผวนมาก อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท กลุ่มนี้กำลังถูกศึกษาโดยหน่วยงานของรัฐ โดยมีนโยบายที่จะออกกฎระเบียบที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาตลาด เช่น ในปี 2566 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 (การออกใบรับรองสำหรับคอนโดเทลและออฟฟิศเทล)... ถือเป็นการเคลื่อนไหวเพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการรีสอร์ทในอนาคต ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและชัดเจนมากขึ้น” นายคอยกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวกลับไปสู่ยุคทองได้ยาก อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ผ่านช่วง “สะดุด” แล้ว นักลงทุนจะต้องปรับปรุงความถูกต้องตามกฎหมาย ความโปร่งใสในการขาย และผลกำไร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคที่ดี เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อ จากนั้นตลาดนี้จะค่อยๆ ฟื้นตัวในที่สุด

แหล่งที่มา