อสังหาฯ: คนบาป หรือ ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโต?

เป้าหมายในการเพิ่ม GDP ของเวียดนามเป็นร้อยละ 8 ภายในปี 2568 และมุ่งเป้าไปที่ตัวเลขสองหลักในปีต่อๆ ไป ถือเป็นความปรารถนาอันยิ่งใหญ่ของประเทศชาติ ซึ่งเป็นความปรารถนาที่ถูกต้อง สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอันแรงกล้าของประเทศในการก้าวขึ้นสู่เส้นทางแห่งการบูรณาการและการพัฒนา

แต่การเติบโตไม่สามารถเป็นเพียงตัวเลขได้ สิ่งที่สำคัญกว่าคือคุณภาพของการเติบโต ความยืดหยุ่นของ เศรษฐกิจ ท่ามกลางความผันผวนของโลก คำถามคือ เวียดนามมีรากฐานที่มั่นคงเพียงพอที่จะสร้างความก้าวหน้าที่ยั่งยืนหรือไม่ หรือเป็นเพียง "การเติบโต" ระยะสั้นที่นำโดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคส่วนที่เป็นทั้งแรงขับเคลื่อนและตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจ

ไม่อาจปฏิเสธได้ว่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา บริษัทต่างๆ อสังหาริมทรัพย์ มีส่วนช่วยเปลี่ยนแปลงโฉมหน้าของประเทศ พื้นที่เมืองใหม่ ถนนหนทาง รีสอร์ท และเขตอุตสาหกรรมสมัยใหม่ มีส่วนช่วยสร้างภาพลักษณ์เมืองที่เจริญขึ้น สร้างงาน ส่งเสริมโครงสร้างพื้นฐาน และพัฒนาคุณภาพชีวิต

ธุรกิจจำนวนมากยังได้มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันต่อสังคม โดยร่วมมือกับ รัฐบาล ในช่วงที่เกิดภัยพิบัติทางธรรมชาติและโรคระบาด การสนับสนุนเหล่านี้มีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความรับผิดชอบและบทบาทของผู้ประกอบการชาวเวียดนามในยุคใหม่

อย่างไรก็ตาม นอกจากความสำเร็จเหล่านี้แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย ทั้งราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว อุปทานที่จำกัด และกระบวนการทางกฎหมายที่ยืดเยื้อ ล้วนเพิ่มแรงกดดันให้กับทั้งภาคธุรกิจและประชาชน

ตามสถิติ ในไตรมาสที่สองของปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้น 33% ในช่วงเวลาเดียวกัน แตะที่ประมาณ 3,000 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร และในนครโฮจิมินห์ ราคาเพิ่มขึ้น 47% แตะที่เกือบ 4,700 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร

สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้มีลักษณะเป็นเนื้อเดียวกัน โดยทั่วไปแล้วธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจในสาขานี้มีอยู่สองประเภท

กลุ่มหนึ่งสนใจแต่เรื่อง “ซื้อถูก ขายแพง” แสวงหาผลประโยชน์จากการเก็งกำไรระยะสั้น และสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนให้กับสังคมได้น้อยมาก กลุ่มนี้เองที่บิดเบือนตลาดและสูญเสียความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่แท้จริง

แต่นอกเหนือจากนั้น ยังมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ซึ่งเป็นธุรกิจที่มุ่งมั่นในวิสัยทัศน์ระยะยาว ไม่เพียงแต่สร้างบ้านเพื่อขายเท่านั้น แต่ยังสร้างเมืองที่น่าอยู่ด้วย พวกเขาลงทุนอย่างเป็นระบบ ในวงกว้างเพียงพอ มักจะอยู่ในพื้นที่ห่างไกลของเมือง เพื่อขับเคลื่อนทิศทางการกระจายตัวของประชากรและการพัฒนาภูมิภาคอย่างสมดุล

เพื่อดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยในเขตเมืองใหม่ โครงการเหล่านี้ต้องตอบสนองความต้องการของระบบนิเวศน์การอยู่อาศัยที่ครอบคลุม ทั้งโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย ​​การศึกษา การดูแลสุขภาพ การพาณิชย์ พื้นที่สีเขียว และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหนือกว่าใจกลางเมือง ณ ขณะนั้น เขตเมืองแต่ละแห่งไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นแรงผลักดันการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่นอีกด้วย

ธุรกิจดังกล่าวมักใช้เวลาเตรียมการหลายปี ไม่ว่าจะเป็นการวางแผน การดำเนินการทางกฎหมาย การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ไปจนถึงการดึงดูดผู้อยู่อาศัย

ตัวอย่างทั่วไปคือโครงการเมืองชายฝั่งทะเล Can Gio ซึ่งใช้เวลาเตรียมการถึง 21 ปีจึงจะมีสิทธิ์ดำเนินการ โครงการ Vinhomes Wonder City (เดิมชื่อ Dan Phuong) ใช้เวลา 13 ปีจึงจะได้รับการอนุมัติทางกฎหมาย... ระยะเวลาเตรียมการที่ยาวนานอันเนื่องมาจากขาดกรอบกฎหมายที่สอดประสานกันทำให้เงินทุนการลงทุนเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุหลักประการหนึ่งที่ขัดขวางการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย

ข้อเท็จจริงที่น่าสังเกตคือ เงินทุนสินเชื่อได้ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมหาศาลในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนที่สูงของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดของธนาคาร ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2568 ยอดสินเชื่อคงค้างในภาคนี้สูงกว่า 4.1 ล้านล้านดอง (เทียบเท่า 155 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) คิดเป็นเกือบ 24% ของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดของระบบธนาคาร อัตราการเติบโตของสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ (17%) สูงกว่าอัตราการเติบโตโดยรวมของเศรษฐกิจ (9.6%) เกือบสองเท่า

อย่างไรก็ตาม ปัญหาไม่ได้อยู่ที่เงินทุนที่ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ แต่อยู่ที่ว่าเงินทุนนั้นอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ใด เมื่อเงินทุนกระจุกตัวอยู่ในโครงการเก็งกำไร การแบ่งสรรที่ดิน หรือการสร้างคลื่นราคา เศรษฐกิจก็ตกอยู่ในความเสี่ยง แต่หากเงินทุนถูกนำไปใช้อย่างถูกต้อง ไหลเข้าสู่โครงการเมืองที่ยั่งยืน โครงสร้างพื้นฐาน และที่อยู่อาศัย... เงินทุนนั้นจะกลายเป็นตัวขับเคลื่อนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและความมั่นคงทางสังคม

เพราะหากพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปในทิศทางที่ถูกต้อง ไม่เพียงแต่จะสร้างสินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังกระตุ้นอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอีกหลายร้อยประเภท เช่น วัสดุ ก่อสร้าง การออกแบบตกแต่งภายใน โลจิสติกส์ การค้า และบริการ นี่คือประเด็นที่ต้องพิจารณาและปรับตัวโดยเร็ว

ประสบการณ์ระหว่างประเทศแสดงให้เห็นว่าทุกเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วล้วนเคยเผชิญกับช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงเกินไป สิ่งสำคัญคือความสามารถในการบริหารความเสี่ยงและควบคุมนโยบาย เมื่อรัฐมีกลไกทางกฎหมายที่โปร่งใส ควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขันที่ดี อสังหาริมทรัพย์จะกลายเป็นแรงผลักดันการเติบโต แทนที่จะเป็นความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ในหลายประเทศ เช่น เกาหลีใต้ สิงคโปร์ หรือจีน ในระยะเริ่มแรกของการพัฒนาอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งมีส่วนสำคัญต่อ GDP แต่เมื่อตลาดเติบโตถึงระดับหนึ่ง ประเทศเหล่านี้ก็เปลี่ยนไปสู่การพัฒนาการผลิต เทคโนโลยี และนวัตกรรมอย่างรวดเร็ว

จีนคือบทเรียนล่าสุดที่เกิดขึ้นเมื่อการขาดกฎระเบียบที่ทันท่วงทีก่อให้เกิดผลกระทบแบบลูกโซ่ต่อระบบการเงินทั้งหมด ดังนั้น เวียดนามจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับปัญหา “การเติบโตที่สมดุล” และการพัฒนาที่สอดประสานกันระหว่างตลาดที่ดินและภาคการผลิต

เศรษฐกิจที่แข็งแกร่งต้องพึ่งพาการผลิต วิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และนวัตกรรม และไม่สามารถมอบ “ความรับผิดชอบ” ทั้งหมดให้กับที่ดินหรือทรัพย์สินได้ เพื่อให้บรรลุการเติบโตอย่างยั่งยืน เวียดนามจำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่เสาหลักต่อไปนี้:

ปฏิรูป ลบล้างอุปสรรคด้านการบริหาร และต้นทุนที่ไม่จำเป็น

ส่งเสริมอุตสาหกรรมการแปรรูปและการผลิต เกษตรกรรมไฮเทค พลังงานหมุนเวียน และเศรษฐกิจดิจิทัล

พัฒนาตลาดทุน (หุ้น พันธบัตร) เพื่อลดการพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร

ลงทุนอย่างหนักในระบบบ้านพักสังคม บ้านพักคนงาน บ้านพักราคาประหยัด และฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ

ปฏิรูปภาษีที่ดิน ภาษีทรัพย์สิน นำภาษีป้องกันการเก็งกำไร และภาษีบ้านว่างเปล่ามาใช้

ทำให้ข้อมูลที่ดิน ราคาธุรกรรม และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสเพื่อให้บุคคล ธุรกิจ และนักลงทุนสามารถติดตามได้

จุดเน้นของการปฏิรูปคือการทำให้ตลาดที่ดินมีความโปร่งใส เนื่องจากตลาดการเงินและการธนาคารจะมีเสถียรภาพ ความไว้วางใจทางสังคมจะแข็งแกร่งขึ้น และการเติบโตของ GDP จะมีรากฐานที่แท้จริงได้ก็ต่อเมื่อราคาที่ดิน การวางแผน และความถูกต้องตามกฎหมายได้รับการเปิดเผยต่อสาธารณะเท่านั้น

สิ่งสำคัญที่สุดคือการฟื้นฟูความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจและประชาชน ตลาดจะดำเนินไปได้อย่างราบรื่นก็ต่อเมื่อภาคธุรกิจมีความมั่นใจในการลงทุนระยะยาว ประชาชนเชื่อมั่นว่าสินทรัพย์ของตนได้รับการคุ้มครอง และรัฐมีบทบาทเป็นผู้ตัดสินที่ยุติธรรม บทบาทของรัฐบาลที่สร้างสรรค์ในที่นี้ไม่ใช่การแทรกแซงทางการบริหาร แต่เป็นการกำหนดกฎเกณฑ์ที่โปร่งใส มั่นคง และคาดการณ์ได้ ซึ่งเป็นรากฐานของเศรษฐกิจที่สมบูรณ์

การเติบโตสองหลักเป็นความปรารถนาอันสูงส่ง แต่การพัฒนาต้องควบคู่ไปกับความมั่นคง การเติบโตต้องเชื่อมโยงกับคุณภาพและความเท่าเทียมทางสังคม ถึงเวลาแล้วที่เราต้องเลือก ระหว่างไล่ตามรัศมีแห่งการเติบโตชั่วคราว หรือสร้างรากฐานการผลิต เทคโนโลยี และความรู้ที่มั่นคงเพื่ออนาคตระยะยาว

การ “ผลักดัน” ไปในทิศทางที่ถูกต้องสามารถเปิดศักราชใหม่แห่งการพัฒนาได้ ส่วนการ “ผลักดัน” ไปในทิศทางที่ผิดอาจฉุดเศรษฐกิจให้ตกหลุมพรางความเสี่ยง ประวัติศาสตร์จะตัดสินทางเลือกนั้น และคนรุ่นปัจจุบันมีหน้าที่รับผิดชอบที่จะป้องกันไม่ให้ “การผลักดันการเติบโต” กลายเป็น “กับดัก” ในอนาคต

การเติบโตไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวเลขเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับศรัทธา สติปัญญา และความมุ่งมั่นของชาวเวียดนามด้วย หากเรารู้วิธีให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ระยะยาวของประเทศชาติเหนือผลประโยชน์ระยะสั้น เราจะไม่เพียงแต่มี “แรงกระตุ้นการเติบโต” เท่านั้น แต่ยังรวมถึงรากฐานที่ยั่งยืนเพื่อก้าวสู่ยุคแห่งการพัฒนาที่พึ่งพาตนเองและเจริญรุ่งเรืองอีกด้วย

ที่มา: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html