นักลงทุนไม่สามารถกดดันให้ผู้ซื้อบ้านจ่ายค่าธรรมเนียมค้ำประกันได้

รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Thanh Nghi เพิ่งลงนามในเอกสารเพื่อรับและอธิบายความคิดเห็นของสมาชิกรัฐสภาเกี่ยวกับร่างกฎหมายแก้ไขธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อรัฐบาล

ประเด็นที่น่าสังเกตประการหนึ่งคือการรับประกันในการซื้อขายและเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต กระทรวงก่อสร้างกล่าวว่ามีความเห็นจำนวนมากที่เห็นด้วยกับความเห็นของคณะกรรมการ เศรษฐกิจ ที่ว่าการกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการค้ำประกันเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อรับประกันสิทธิของผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตาม ความเห็นเหล่านี้ยังชี้ให้เห็นด้วยว่าจำเป็นต้องระบุขอบเขตของการรับประกัน และมีกลไกในการประกันความปลอดภัยและความแน่นอนในระดับสมเหตุสมผลเพื่อลดต้นทุนที่ผู้ซื้อบ้านต้องจ่ายให้เหลือน้อยที่สุด ด้วยเหตุนี้ การจำกัดผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องมีการกำกับดูแลที่ยืดหยุ่น เนื่องจากธุรกรรมทั้งหมดไม่จำเป็นต้องมีการรับประกัน

ผู้ลงทุนมีหน้าที่รับผิดชอบในการชำระค่าธรรมเนียมการค้ำประกันของสถาบันการเงิน

เพื่อเป็นการตอบสนองต่อความคิดเห็นข้างต้น กระทรวงก่อสร้าง ซึ่งเป็นหน่วยงานจัดทำร่าง ได้แก้ไขแนวทางดังต่อไปนี้: การรับประกันการซื้อขายและการเช่า-ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นความรับผิดชอบของผู้ลงทุน แต่เป็นสิทธิของลูกค้า

กรณีลูกค้าปฏิเสธสิทธิ์ ผู้ลงทุนจะไม่ต้องปฏิบัติตามความรับผิดชอบดังกล่าวตามกฎหมาย แทนที่จะปฏิบัติตามกฎหมายที่เข้มงวดตามที่กฎหมายปัจจุบันและร่างที่เสนอต่อ รัฐสภา กำหนด

ด้วยเหตุนี้ กฎเกณฑ์ที่นำมาใช้จึงยังคงรักษาแนวทางของนโยบายเดิมไว้เพื่อให้เกิดการคุ้มครองแก่ลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต อย่างไรก็ตามอย่าให้เข้มงวดจนขัดขวางสิทธิในการเจรจาจนทำให้เกิดความยุ่งยากแก่คู่สัญญาในการทำธุรกรรม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องชี้แจงภาระผูกพันทางการเงินของผู้ลงทุนที่มีต่อผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านเมื่อผู้ลงทุนไม่ส่งมอบบ้านตามที่ตกลงไว้กับลูกค้าในสัญญาซื้อหรือเช่าบ้านที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งรวมถึงจำนวนเงินที่ผู้ลงทุนได้รับล่วงหน้าจากลูกค้าและจำนวนเงินอื่น ๆ (ถ้ามี) ที่ระบุไว้ในสัญญา

ข้อกำหนดเพิ่มเติมในหนังสือค้ำประกันที่ออกโดยสถาบันการเงินที่ค้ำประกันการออกให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต จะต้องระบุระยะเวลาการใช้งานอย่างชัดเจน

พร้อมทั้งให้ชี้แจงให้ชัดเจนว่าผู้ลงทุนคือฝ่ายที่ใช้บริการค้ำประกันของสถาบันการเงินด้านสินเชื่อ ดังนั้นผู้ลงทุนจึงมีหน้าที่รับผิดชอบในการชำระค่าบริการนี้ และไม่สามารถโยนความรับผิดชอบในการชำระค่าบริการนี้ให้กับลูกค้าได้

สำหรับประเด็นเรื่องเงินฝากในการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตปัจจุบันมีทางเลือกอยู่ 2 ประการ กระทรวงก่อสร้างได้เลือกแผนควบคุมผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้รับเงินมัดจำจากลูกค้าเมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขที่จะดำเนินการได้

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2563 ไม่ได้กำหนดการควบคุมดูแลการบริหารจัดการระดมเงินทุนในรูปแบบการฝากเงินเพื่อยึดสถานที่ นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายใช้ประโยชน์จากช่องว่างทางกฎหมายนี้ในการระดมทุนโดยการลงนามในสัญญาและข้อตกลงประเภทต่างๆ รวมถึงการรับเงินมัดจำจากลูกค้าที่มีพันธะในการขายบ้านในโครงการในขณะที่บ้านในโครงการไม่มีเงื่อนไขเพียงพอที่จะดำเนินการตามกฎหมายได้

ข้อพิพาทที่ซับซ้อนมากมายเกิดขึ้นจากสัญญาระดมเงินทุนและสัญญามัดจำที่ลงนามในขณะที่บ้านยังไม่ผ่านคุณสมบัติในการดำเนินกิจการ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ผลกระทบและความสูญเสียที่ไม่พึงประสงค์มักตกอยู่ที่ลูกค้า

ง็อกวี

แหล่งที่มา