นักลงทุนและนายหน้ากำลังจะหมดเวลาในการรวบรวมเงินฝาก "ตามอำเภอใจ"

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไขที่ผ่านโดย รัฐสภา และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 มีไว้ควบคุมเงินฝากสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไขเพิ่มเติม กำหนดว่าผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสิทธิมอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญาวางเงินมัดจำ ซื้อขาย โอน หรือเช่าซื้อบ้านในโครงการก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในโครงการก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์

ขณะเดียวกัน มาตรา 23 วรรค 5 แห่งกฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับเงินมัดจำและการชำระเงินสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตด้วย นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือเช่าซื้อ เมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือการก่อสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการเริ่มดำเนินการ

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 1 — โครงการอพาร์ตเมนต์ Hanoi Time Tower ในเขตเมือง Van Phu (ฮาดง ฮานอย ) ถูกทิ้งร้างมานานหลายปี (ภาพถ่าย: ฮาฟอง)

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า กฎระเบียบเงินฝากนี้ได้ยุติระยะเวลาฝากเงินในรูปแบบข้อตกลงอันยาวนาน ขณะเดียวกัน กฎระเบียบเงินฝากยังช่วยรับประกันการทำสัญญาและคุ้มครองสิทธิ์ของผู้ซื้อบ้านอีกด้วย

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะพิเศษคือการทำธุรกรรมฝากเงิน ขณะเดียวกัน กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 และ พ.ศ. 2557 ไม่ได้ควบคุมการฝากเงินที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยมีสิทธิ์ลงนามในสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน

คุณเชา ระบุว่า การใช้ประโยชน์จากมาตรา 328 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ซึ่งไม่ได้กำหนดมูลค่าและอัตราของเงินฝาก ทำให้นักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริตได้รับเงินฝากมูลค่าสูง ในบางกรณีสูงถึง 90-95% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ซื้อขาย นักเก็งกำไรถึงกับตั้ง "โครงการผี" โดยไม่มีมูลทางกฎหมายเพื่อวัตถุประสงค์ในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดความสูญเสียมหาศาลแก่ลูกค้าและก่อความวุ่นวายในสังคม ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือคดีฉ้อโกงที่เกิดขึ้นในบริษัทอาลีบาบา

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 2 — โครงการเมืองอูซิลค์ (ห่าดง ฮานอย) ล่าช้ากว่ากำหนดมานานหลายปี ทำให้ความหวังของลูกค้าหลายพันคนที่จะตั้งตัวและหาเลี้ยงชีพต้อง "สูญสลายไป" (ภาพ: ห่าฟอง)

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า เงินมัดจำไม่เพียงแต่แสดงถึงการลงนามในสัญญาซื้อขายเท่านั้น แต่ยังทำหน้าที่เป็นพื้นฐานให้นักลงทุนกำหนดความต้องการของตลาดและรับรองผลผลิตของผลิตภัณฑ์โครงการอีกด้วย

“กฎระเบียบการฝากเงินในกฎหมายมีความสมเหตุสมผลมาก แต่จากประสบการณ์ของประเทศที่พัฒนาแล้ว พวกเขาใช้บุคคลที่สาม เช่น ธนาคารและสถาบันสินเชื่อ เพื่อกำกับดูแลและจัดการเงินจำนวนนี้ด้วยบัญชีร่วมโดยไม่ “ไหล” เข้ากระเป๋านักลงทุน หากนักลงทุนไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง ลูกค้าสามารถรับเงินคืนได้ และธนาคารจะเป็นผู้รับผิดชอบเงินจำนวนนี้” คุณดิญกล่าวเน้นย้ำ

ผู้สื่อข่าว แดนตรี กล่าวว่า ในความเป็นจริงมีโครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการที่เก็บเงินมัดจำและเงินงวดจากลูกค้าผ่านนายหน้า หรือเก็บเงินโดยตรงจากนักลงทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ได้ดำเนินโครงการ หรือดำเนินการไปครึ่งทางแล้วหยุดไปนานหลายทศวรรษ ทำให้ผู้ซื้อบ้านตกอยู่ในสถานการณ์ "ครึ่งร้องไห้ ครึ่งหัวเราะ"

จุดร่วมของโครงการเหล่านี้ก็คือ นักลงทุนได้ถือเงินฝากและเงินงวดให้ลูกค้าสูงถึงหลายร้อยพันล้านดอง ซึ่งหลายคนต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านและจ่ายค่าเช่ารายเดือน

แหล่งที่มา