แนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้เปลี่ยนไป
ในงานประจำปี "ฟอรั่มอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่ 4 และพิธีเชิดชูแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ปี 2566-2567" ซึ่งจัดขึ้นเมื่อเช้าวันที่ 15 มีนาคมที่ผ่านมา ทนายความ ดร. ดวน วัน บิญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประธานกลุ่มซีอีโอ กล่าวว่า ทุกประเทศต่างให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัย การจ้างงาน การดูแลสุขภาพ และ การศึกษา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่อยู่อาศัยเป็นประเด็นสำคัญอย่างยิ่ง ไม่เพียงแต่ช่วยแก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อปัญหาสังคมอื่นๆ อีกมากมาย
อย่างไรก็ตาม หลังจากโควิด-19 ระบาดมา 2 ปีโลก ต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ทั้งเงินเฟ้อที่สูง หลายประเทศทั่วโลกกำลังเผชิญวิกฤตที่อยู่อาศัย ไม่ใช่แค่เวียดนาม ประเทศและดินแดนต่างๆ ในสหรัฐอเมริกา ยุโรป รวมถึงเยอรมนีและจีน ต่างก็กำลังเผชิญกับปัญหานี้
ในเวียดนาม เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย รัฐบาลได้ออกมติหมายเลข 2161/QD-TTg ลงวันที่ 22 ธันวาคม 2021 ของ นายกรัฐมนตรี โดยอนุมัติยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติในช่วงปี 2021-2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2045 เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่
จากมุมมองของตลาด ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีราคาสำหรับอพาร์ตเมนต์พื้นฐานที่สร้างเสร็จแล้วน้อยกว่า 1,000 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร ซึ่งหมายความว่าอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนขนาด 65 ตารางเมตรจะมีราคาประมาณ 65,000 เหรียญสหรัฐ หรือเทียบเท่ากับ 1.6 พันล้านดองเวียดนาม หรือประมาณ 25 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) พบว่าอพาร์ตเมนต์ราคานี้แทบจะ “สูญพันธุ์” ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ปัจจุบันราคา “มาตรฐาน” ของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในสองเมืองนี้เพิ่มขึ้น 20-30% อยู่ที่ 2,000-2,400 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์
“กล่าวได้ว่าแนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ไม่ใช่ราคา 1,000 ดอลลาร์อีกต่อไป แต่ราคาอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า” นายบิญกล่าว
ประธานกลุ่ม CEO กล่าวในงานสัมมนา
ดังนั้น นายบิ่ญกล่าวว่าเวียดนามควรพิจารณาประสบการณ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในบางประเทศ
ในสหรัฐอเมริกา จากข้อมูลของ National Low-Income Housing Coalition ระบุว่าปัจจุบันประเทศกำลังประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด 5.5-7.3 ล้านยูนิต ขณะที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NAR) ระบุว่าตลาดกำลังขาดแคลนที่อยู่อาศัย 320,000 ยูนิต ต่ำกว่าราคาประเมิน 256,000 ดอลลาร์สหรัฐ สหรัฐอเมริกาจำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 550,000 ยูนิตต่อปีเพื่อชดเชยการขาดแคลนดังกล่าว โดยคิดเป็น 40 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนที่อยู่อาศัยเหล่านี้ ในรัฐสามแห่ง ได้แก่ แคลิฟอร์เนีย ฟลอริดา และเท็กซัส
เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ประเทศได้ใช้เงินทุนจากแผนกู้ภัยอเมริกันเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเช่าราคาไม่แพงมากขึ้น
รัฐแคลิฟอร์เนียจัดสรรเงินทุนเพื่อเปลี่ยนพื้นที่สำนักงานที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ให้การสนับสนุน 8,000 ดอลลาร์แก่ผู้มีรายได้น้อยที่มีสิทธิเช่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น การประเมินราคา ค่าธรรมเนียมทนายความ ฯลฯ มอบแรงจูงใจทางภาษีแก่ผู้พัฒนาที่จัดสรรอพาร์ตเมนต์ 20% ให้กับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารให้สินเชื่อจำนอง 100% ของมูลค่าสัญญา
หรือในเยอรมนี ซึ่งเป็นประเทศที่ร่ำรวยที่สุดในยุโรป อัตราการเป็นเจ้าของบ้านค่อนข้างต่ำ เพียง 46% เท่านั้น รัฐบาลเยอรมนียังต้องแทรกแซงคำสั่งทางปกครองเพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชาชน
หรือแม้กระทั่งเหมือนกับ "เพื่อนบ้าน" ของเราอย่างจีน นายบิ่ญกล่าวว่ารัฐบาลของประเทศนี้ยังตั้งเป้าหมายที่จะสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยเช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยแห่งใหม่จำนวน 6.5 ล้านหน่วยใน 40 เมืองใหญ่ภายในปี 2568 พร้อมทั้งนำโซลูชั่นทางการเงินและไม่ใช่ทางการเงิน 17 โซลูชั่นไปใช้ และธนาคารต่างๆ ยังเปลี่ยนเส้นทางการไหลเวียนทางการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอีกด้วย
แรงจูงใจจากรัฐไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ของตลาด
นาย Le Viet Hai ประธานบริษัท Hoa Binh Construction Group ยังได้กล่าวถึงประเด็นดังกล่าวด้วยว่า ในปี 2564 รัฐบาลได้ออกมติเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ในปี 2564-2565 กลับไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ เกิดขึ้น
ในความเป็นจริง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ก่อนเกิดการระบาดจนถึงปี 2566 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนถึง 82% ของอุปทานทั้งหมดในช่วงก่อนเกิดการระบาด โดยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดลดลง 40% และที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็ "สูญพันธุ์" ในตลาดไป
เพื่อทำให้สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ประธานบริษัท Hoa Binh Construction กล่าวว่า ปัญหาหลักก็คือแรงจูงใจสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เช่น การอนุมัติโครงการ การอนุมัติการออกแบบ เป้าหมายของผู้ซื้อ ขนาดของโครงการ และราคาขาย ยังคงมีความซับซ้อนมาก
“ประมาณ 2 ปีที่แล้ว เราได้ร่วมงานกับนักลงทุนโครงการเคหะสงเคราะห์ โครงการนี้ได้รับใบอนุญาตการลงทุนแล้ว แต่กว่าจะเสร็จสิ้นขั้นตอนการก่อสร้างเคหะสงเคราะห์ชั่วคราวก็ต้นปีนี้เอง เราจึงสามารถเริ่มดำเนินการได้” คุณไห่กล่าว
จากสถิติของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าจำนวนโครงการบ้านจัดสรรที่เสนอมีน้อยมากเมื่อเทียบกับเป้าหมายที่ตั้งไว้ เหตุผลตามที่นายไห่วิเคราะห์คือ แรงจูงใจของรัฐในเรื่องภาษีที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่ม เครดิต และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการไม่สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของตลาด จึงทำให้ไม่สามารถบรรลุข้อตกลงระหว่างรัฐและนักลงทุนได้
นายเลเวียดไห่ กล่าวว่าแรงจูงใจของรัฐไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ของตลาด
อย่างไรก็ตาม รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตง ติญ เชื่อว่าเมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องแยกแยะและกำหนดนิยามของที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง หรือที่อยู่อาศัยหรูหราให้ชัดเจน แต่ยังไม่มีการพูดถึงเรื่องนี้
ดังนั้น ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจึงเป็นที่อยู่อาศัยที่รัฐวางแผนไว้เพื่อรองรับประชากรกลุ่มเปราะบาง ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดได้รับการสนับสนุนจากรัฐสำหรับประชากรทั่วไป ตอบสนองความต้องการของประชากรส่วนใหญ่ ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ยังจำเป็นต้องมีมาตรฐานและกฎระเบียบที่ชัดเจน
ดังนั้น ขั้นตอนแรกที่ต้องให้ความสำคัญคือการกำหนดประเภทของบ้านและการวางผังให้ชัดเจน การจัดสรรที่ดิน 20% ของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์เพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคมฟังดูสมเหตุสมผล แต่ผมคิดว่ายังคงกระจัดกระจายอยู่ ยากที่จะสร้างความสอดคล้องกันเมื่อสร้างเสร็จ ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์
รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จ่อง ติญห์ กล่าวในงานสัมมนา
จากนั้น คุณทินห์ได้แสดงความเห็นว่า จำเป็นต้องวางแผนให้มีลักษณะของพื้นที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการด้านที่พักอาศัย การทำงาน และชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องขจัดความคิดที่ว่าที่อยู่อาศัยสังคมราคาประหยัดมีคุณภาพต่ำ ซึ่งนำไปสู่การก่อสร้างหลายพื้นที่แต่ขายไม่ออก และผู้คนไม่เข้ามาอยู่อาศัย สำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายตั้งแต่การวางแผนไปจนถึงแหล่งเงินทุนเพื่อ สนับสนุน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)