อุปทานต่ำ ความต้องการสูง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมายในช่วงที่ผ่านมา กระบวนการทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ยังไม่ราบรื่น กระแสเงินสดเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ส่งผลให้ตลาดโดยรวมขาดสภาพคล่อง อุตสาหกรรมนี้ถือว่ามีการพัฒนาน้อยที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดที่ดินยังคงมีเสถียรภาพ ดึงดูดนักลงทุน และช่องทางการซื้อขายที่ดินนำมาซึ่งมูลค่าระยะยาว จึงเป็นที่ไว้วางใจ
จากรายงานการวิจัยตลาดของ DKRA ระบุว่าในปี 2566 กลุ่มที่ดินจะมีโครงการเข้ามาใหม่ 22 โครงการ โดยมีอุปทานประมาณ 1,850 แปลง ลดลง 73% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
การบริโภคมีจำนวนประมาณ 751 แปลง คิดเป็นประมาณ 41% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ลดลง 84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า การซื้อขายส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีราคา 12.9-14.9 ล้านดอง/ตร.ม. และพื้นที่ส่วนกลาง 70-90 ตร.ม.
ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองยังคงครองความเป็นผู้นำ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน จังหวัดบิ่ญเซือง คิดเป็น 47% ของอุปทานในตลาดทั้งหมด ระดับราคาหลักลดลง 10% - 13% เมื่อเทียบกับปี 2565
ตลาดรองมีการบันทึกการลดลง 13% - 17% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้เกิดขึ้นในกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อภายในประเทศ รวมถึงโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์
คุณฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ตรัน อันห์ กรุ๊ป กล่าวว่า “ปัจจุบัน แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ภาพรวมของตลาดโดยรวมก็เป็นเช่นนั้น อย่างไรก็ตาม ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินยังคงเป็นช่องทางที่ดึงดูดกระแสเงินสดและสร้างสภาพคล่องสูงมาก”
นายเทียน กล่าวว่า การคาดการณ์หลายๆ ครั้งระบุว่าวงจรไข้ที่ดินอาจเกิดขึ้นในช่วงปี 2568-2569 อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ
ในขณะเดียวกัน ธนาคารต่างๆ ก็ได้ลดอัตราดอกเบี้ยลงแล้ว อุตสาหกรรมต่างๆ จะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2567 ที่ดินก็เป็นกลุ่มที่มีมูลค่ายั่งยืนในระยะยาวที่สะสมมาตลอดหลายปี ดังนั้นนักลงทุนในกลุ่มนี้จึงรอคอยมากขึ้น
คาดว่าที่ดินยังจะได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในปี 2567
“ในปี 2567 คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสีสันสดใสมากมาย แต่เราไม่สามารถคาดหวังการพัฒนาครั้งใหญ่หรือการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วได้ ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ และมั่นคง เพื่อสร้างแรงผลักดันให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืนในอนาคต” คุณเทียนกล่าว
กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขช่วยให้ตลาดที่ดินมีความโปร่งใส
ล่าสุด รัฐสภา ได้ผ่านร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 เพื่อควบคุมการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างเข้มงวด ซึ่งแสดงให้เห็นว่ามีการดำเนินการปรับลดภาษีที่ดินอย่างค่อยเป็นค่อยไป
เนื่องจากจำนวนการแบ่งย่อยที่ดินและการขายที่ดินในเขตเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การแบ่งย่อยที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่ภาคเหนือจนถึงภาคใต้ และแปลงที่ดินอาจไม่เผชิญกับกระแสคลั่งที่ดินมากเท่าแต่ก่อนอีกต่อไป
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ไม่อนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่บุคคลธรรมดาในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ เขตเมืองประเภทที่ 1 เขตเมืองประเภทที่ 2 และเขตเมืองประเภทที่ 3 ขอบเขตการบังคับใช้ได้ขยายออกไปเมื่อเทียบกับข้อบังคับปัจจุบัน (ในเขตเมืองประเภทพิเศษและเขตเมืองประเภทที่ 1 ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรง)
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นชอบ กฎระเบียบดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะส่งผลให้อุปทานที่ดินแบ่งย่อยใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้นในอนาคต
อย่างไรก็ตาม การเคลื่อนไหวดังกล่าวข้างต้นยังนำมาซึ่งผลประโยชน์บางประการ ซึ่งถือเป็นพื้นฐานที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม และกลุ่มที่ดินโดยเฉพาะพัฒนาอย่างยั่งยืนในวิสัยทัศน์ระยะยาว
หลายโครงการยังคงติดป้ายขายที่ดินราคาถูกเพื่อดึงดูดนักลงทุน
คุณเล ดิ่งห์ หล่าง กรรมการบริษัท ซ่งลอง เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ คอนสตรัคชั่น แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด กล่าวว่า “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงใหม่นี้จะส่งผลอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วยเพิ่มความโปร่งใสในการซื้อขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการแบ่งแยกและการขายที่ดิน กฎหมายนี้จะช่วยเสริมสร้างการควบคุมการบริหารจัดการของรัฐเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดิน สร้างความสอดคล้องกันในด้านสุนทรียศาสตร์ทางสถาปัตยกรรมและการวางผังเมือง (บ้านต้องสร้างบนที่ดินก่อนขายให้ผู้ซื้อ) สร้างความมั่นใจว่ามีการใช้ประโยชน์อย่างมีเหตุผลและมีประสิทธิภาพ เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพยากรที่ดินของประเทศ…”
นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟู่ ดอง ให้ความเห็นว่า “ปัจจุบัน กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้รับการผ่านแล้ว ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของความโปร่งใสในขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”
นายฟุก ระบุว่า ในปี 2567 นอกเหนือจากกลุ่มอพาร์ตเมนท์แล้ว ที่ดินก็มีแนวโน้มได้รับการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญว่าจะยังคงเป็นผู้นำตลาดต่อไป
“จิตวิทยาของนักลงทุนและผู้คนมายาวนานคือการสะสมสินทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดินและบ้าน... ด้วยเหตุนี้ เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลง กระแสเงินสดหมุนเวียน นักลงทุนจึงมองหาที่ดินเพื่อการลงทุน เพราะที่ดินประเภทนี้มีมูลค่าที่ยั่งยืนและยั่งยืนในระยะยาว ขณะเดียวกัน มูลค่าที่ดินก็ไม่ได้ร้อนแรงเหมือนในโลกแห่งความเป็นจริงอีกต่อไป ผู้ซื้อที่ดินจึงมองหาพื้นที่ที่มีราคาเหมาะสมและเหมาะสมกับเรื่องราวการสะสมสินทรัพย์” คุณฟุก กล่าว
คาดว่าโครงการแบ่งย่อยที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างขึ้นอย่างดีจะเป็นแหล่งอุปทานขนาดใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุน
คุณ Pham Lam ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ DKRA Group ระบุว่า ในปี 2567 อุปทานที่ดินแปลงใหม่จะยังคงมีอยู่อย่างจำกัด โดยอุปทานใหม่มีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 2,900 - 3,100 แปลง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน จังหวัด Long An , Dong Nai และ Binh Duong
ตลาดจะให้ความสนใจผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง รวมถึงโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและกระบวนการทางกฎหมายที่เสร็จสมบูรณ์ ราคาที่ดินยังคงทรงตัว โดยมีโอกาสน้อยมากที่ราคาจะปรับขึ้นอย่างกะทันหันในปี 2567
“อุปทานที่ขาดแคลนจะช่วยให้ตลาดที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและดึงดูดผู้ซื้อในปี 2567 คาดว่าตลาดนี้จะเติบโตและดึงดูดกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เข้ามามากขึ้นในปีนี้” คุณแลมกล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)