ส่งเสริมความได้เปรียบของการ “มาช้าได้เปรียบ”
ด้วยข้อได้เปรียบของการเป็นผู้นำและการดึงดูดการลงทุน จนถึงปัจจุบัน ใน "หัวรถจักร" ของการพัฒนาอุตสาหกรรม เช่น นครโฮจิมินห์ ฮานอย หรือจังหวัดบิ่ญเซือง ด่งนาย ทางตอนใต้ จังหวัดไห่เซือง บั๊กนิ ญ บั๊กซาง ทางตอนเหนือ พื้นที่นิคมอุตสาหกรรม (IPs) ได้ถูกถมและพัฒนาอย่างมั่นคง ซึ่งหมายความว่ากองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาอุตสาหกรรมเหลืออยู่ไม่มากนัก ในปัจจุบัน การขยายพื้นที่ IPs ไม่ใช่เรื่องง่าย และความต้องการเช่าที่ดินยังคงสูง ทำให้ราคาเช่าที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ธุรกิจรายหนึ่งที่เดินทางมายัง จังหวัดเหงะอาน เพื่อเช่าที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจในนิคมอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งกล่าวว่า เนื่องจากกองทุนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือหมดลง ทำให้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าที่ดินจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากเดิมที่เคยอยู่ที่ประมาณ 90-100 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อปี แต่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยเป็น 150 เหรียญสหรัฐ และบางครั้งสูงถึง 180 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อปี
แม้ว่าศูนย์กลางอุตสาหกรรมจะขาดแคลนพื้นที่และราคาค่าเช่าที่สูง โดยเฉพาะในจังหวัดเหงะอานและจังหวัดในภาคกลางตอนเหนือโดยทั่วไป เนื่องจากมีพื้นที่เหลือและราคาค่าเช่าที่ไม่สูงเกินไป จึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดเหงะอาน จากข้อมูลของธุรกิจโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรม พบว่าราคาค่าเช่าแตกต่างกันไปตามสัญญา พื้นที่ และระยะเวลาการเช่า แต่โดยรวมแล้วยังคงถูกกว่าพื้นที่อุตสาหกรรมสำคัญอื่นๆ จากการสำรวจ เราพบว่าราคาค่าเช่าที่ดินใน เขตอุตสาหกรรมเหงะอาน ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 48 ถึง 100 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ปี
สมาคมนักธุรกิจนคร โฮจิมินห์ ระหว่างการเดินทางไปทำงานร่วมกับจังหวัดเหงะอาน เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องจากพื้นที่และกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรมมีจำกัด แทนที่จะรับและดึงดูดโครงการทั้งหมดเหมือนแต่ก่อน ศูนย์กลางอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์ กลับต้องเลือกรับและดึงดูดโครงการที่มีอุปกรณ์และเทคโนโลยีที่ทันสมัยเท่านั้น และไม่สนับสนุนโครงการที่ใช้กองทุนที่ดินขนาดใหญ่ โดยเฉพาะโครงการที่มีเทคโนโลยีที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างมาก
ข้อจำกัดของพื้นที่ดังกล่าวยังเป็นโอกาสสำหรับพื้นที่อย่างเหงะอานอีกด้วย หากสามารถสร้างความสัมพันธ์อันดีได้ พื้นที่ต่างๆ จะสามารถแบ่งปันข้อมูล เชื่อมโยงและร่วมมือกัน และดึงดูดการลงทุนในโครงการที่เหมาะสมได้อย่างเต็มที่ เช่นเดียวกัน สมาคมธุรกิจและศูนย์ส่งเสริมการลงทุน การค้า และการท่องเที่ยวฮานอย ก็มีกิจกรรมส่งเสริมและเชื่อมโยงอย่างต่อเนื่องเพื่อดึงดูดการลงทุนมายังเหงะอาน
แม้ว่าราคาเช่าที่ดินจะไม่ใช่ปัจจัยชี้ขาดในการลงทุนหรือไม่ แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้ ด้วยการกำหนดรายการราคาที่ดินแยกต่างหากสำหรับนิคมอุตสาหกรรมและการดึงดูดนักลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมืออาชีพ ทำให้จังหวัดเหงะอานสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในการดึงดูดการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ดึงดูด WHA, VSIP และ Hoang Thinh Dat ด้วยโครงสร้างพื้นฐานการลงทุนแบบซิงโครนัส จังหวัดเหงะอานได้กลายเป็นตัวเลือกสำหรับนักลงทุน FDI ทุกครั้งที่พวกเขามาเวียดนามเพื่อสำรวจและแสวงหาโอกาสการลงทุน
ทางด้านนักลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานเขตอุตสาหกรรมยังประเมินด้วยว่ารายการราคาที่ดินใหม่สำหรับเขตอุตสาหกรรมโดยเฉพาะซึ่งมีการคำนวณที่สมเหตุสมผลมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการเจรจาราคาค่าเช่ากับนักลงทุนรอง ขณะเดียวกันก็เป็นพื้นฐานในการพิจารณาตัดสินใจขยายการลงทุนในระยะต่อไปอีกด้วย
ด้วยข้อได้เปรียบดังกล่าวข้างต้นและความพยายามของจังหวัดในการดึงดูดการลงทุน ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แม้จะได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 แต่จังหวัดเหงะอานก็ยังคงสร้างการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในการดึงดูดการลงทุน ในปี 2565 เป็นครั้งแรก ที่จังหวัดเหงะอานติดอันดับ 10 อันดับแรกที่ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สูงสุด ในประเทศ ด้วยเงินทุนที่ได้รับอนุมัติใหม่และปรับมูลค่ารวม 961.3 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 จังหวัดเหงะอานยังคงเป็นผู้นำใน 14 จังหวัดและเมืองในภูมิภาคชายฝั่งตอนกลางเหนือและตอนใต้ โดยอยู่ในอันดับที่ 8 ของประเทศด้วยการดึงดูดโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ 9 โครงการด้วยทุนจดทะเบียน 890 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
โอกาสเร่งพัฒนาอสังหาฯนิคมอุตสาหกรรมเหงะอาน?
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งจะถือว่ามีความสอดคล้องและสมบูรณ์ หากรวมพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรมไว้ด้วย เขตอุตสาหกรรมมีราคาเช่าที่สูงกว่าและเหมาะสำหรับวิสาหกิจขนาดใหญ่ ขณะที่คลัสเตอร์อุตสาหกรรมมีราคาเช่าที่ต่ำกว่าและเหมาะสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม โดยไม่คำนึงถึงประเภทของวิสาหกิจ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือการลงทุนในประเทศ
ข้อดีอย่างหนึ่งสำหรับธุรกิจและนักลงทุนเมื่อเข้าสู่นิคมอุตสาหกรรมหรือคลัสเตอร์อุตสาหกรรมเพื่อดำเนินธุรกิจและการผลิต คือ มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ครบครัน ทั้งถนน ไฟฟ้า ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบบำบัดน้ำเสีย... ซึ่งได้รับการออกแบบและลงทุนอย่างสอดประสานกัน ธุรกิจเพียงแค่ติดตั้งโรงงานและสายการผลิตก็มุ่งเน้นไปที่การผลิตและดำเนินธุรกิจได้อย่างเต็มที่ ไม่ต้องกังวลเรื่องอื่นๆ อีกต่อไป เมื่อเกิดปัญหาขึ้น จะมีนักลงทุนด้านการเช่าโครงสร้างพื้นฐาน คณะกรรมการบริหารเขตเศรษฐกิจตะวันออกเฉียงใต้ รวมถึงหน่วยงาน สาขา และท้องถิ่นต่างๆ คอยให้การสนับสนุน...
อย่างไรก็ตาม ราคาเช่าที่ดินที่สูงในเขตอุตสาหกรรมเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ดังนั้น แทนที่จะเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมเพื่อการลงทุนและธุรกิจ ผู้ประกอบการในประเทศจึงมักระดมเงินทุนเพื่อซื้อที่ดิน ชดเชย และเคลียร์พื้นที่
ตัวแทนจากธุรกิจที่ลงทุนในพื้นที่การผลิตในตำบลงีเลิม อำเภองีหลก กล่าวว่า การดำเนินการตามแผนนี้ ในระยะแรก ธุรกิจต่างๆ ต้องใช้งบประมาณจำนวนมากเพื่อชดเชยและปรับพื้นที่ แต่ในระยะยาวจะช่วยลดค่าเช่าที่ดินรายปีซึ่งค่อนข้างสูง อันที่จริง แม้ว่าราคาค่าเช่าจะต่ำกว่านิคมอุตสาหกรรมหลักบางแห่งทั่วประเทศ แต่ด้วยราคาปัจจุบัน มีเพียงผู้ประกอบการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เท่านั้นที่กล้าเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่ VSIP, WHA หรือ Hoang Thinh Dat ลงทุน ผู้ประกอบการในประเทศที่มีขนาดเล็กและขนาดกลางกว่า 95% ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงพื้นที่การผลิตและธุรกิจ บางรายต้องเช่าพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือกลุ่มอุตสาหกรรมขนาดเล็กที่รัฐลงทุน... ในระยะยาว ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม น้ำเสีย หรือการขาดแคลนไฟฟ้า
ความเป็นจริงดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นว่า เพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมให้สมบูรณ์แบบ ในด้านหนึ่ง เมืองเหงะอานจำเป็นต้องดึงดูดการลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของนิคมอุตสาหกรรม เพื่อให้โครงการขนาดใหญ่สามารถเช่าที่ดินได้ และในเวลาเดียวกัน ก็ต้องวางแผนและเพิ่มกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาคลัสเตอร์อุตสาหกรรมขนาดเล็ก สร้างเงื่อนไขให้วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมสามารถเข้าถึงและเช่าที่ดินเพื่อการผลิตและการดำเนินธุรกิจได้
นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเพิ่มการตรวจสอบและการจัดการโครงการที่ถูกระงับหรือโครงการที่จัดสรรที่ดินแต่ไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ จำกัดสถานการณ์ "แมวอ้วนอดอยาก" ที่นักลงทุนเช่าที่ดินเพื่อรับสิทธิประโยชน์จากรัฐ แต่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานหรือเช่าที่ดิน ได้ราคาพิเศษแต่ไม่ได้สร้างโรงงานเพื่อการผลิตและธุรกิจ แต่ให้เช่าช่วง...
ตั้งแต่วันนี้จนถึงปี 2568 กองทุนที่ดินสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเหงะอานจะมีพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 1,500 เฮกตาร์ โดย 1,200 เฮกตาร์อยู่ในเขตอุตสาหกรรม และประมาณ 300 เฮกตาร์อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรม ด้วยสัญญาณเชิงบวกของการดึงดูดการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในอนาคตอันใกล้นี้ เงะอานจะยกระดับโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญที่เชื่อมต่อกัน และลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมอื่นๆ อย่างแข็งขัน โอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในเหงะอานจึงมีมากขึ้นเรื่อยๆ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)