ความมุ่งมั่น ของ รัฐบาล
นายกรัฐมนตรี เพิ่งออกเอกสารด่วนเลขที่ 527/TB-VPCP ประกาศผลการประชุมนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขปัญหาการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโตและสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจมหภาค
ที่น่าสังเกตคือ ในประกาศดังกล่าว นายกรัฐมนตรีได้ขอให้ กระทรวงก่อสร้าง ชี้นำผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจและลดราคาสินค้า ต้องมีแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ทันท่วงที และมีประสิทธิภาพในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจสำหรับผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน และผู้มีรายได้น้อย
การเคลื่อนไหวหลายอย่างในตลาดเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์
การเคลื่อนไหวดังกล่าวข้างต้นยังคงแสดงให้เห็นถึงความพยายามอย่างเข้มแข็งของรัฐบาลในการขจัดความยากลำบากเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน
ก่อนหน้านี้ ในการประชุมว่าด้วยแนวทางแก้ไขปัญหาการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ การส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจและเสถียรภาพมหภาค เมื่อเช้าวันที่ 7 ธันวาคม นายกรัฐมนตรีฝ่าม มิญ จิ่ง กล่าวว่า ธนาคารและวิสาหกิจต่างอยู่ในระบบนิเวศทางเศรษฐกิจ เมื่อเศรษฐกิจพัฒนา ธนาคารและวิสาหกิจจึงจะพัฒนาได้ และในทางกลับกัน ประเทศชาติจะพัฒนาได้ก็ต่อเมื่อธนาคารและวิสาหกิจพัฒนา ทุกคนและทุกหน่วยงานต้องร่วมกันรับผิดชอบ “ร่วมฝ่าฟันอุปสรรค” เพื่อให้ประเทศชาติสามารถเอาชนะความยากลำบากได้ เมื่อนั้นทุกคนและทุกหน่วยงานจึงจะสามารถเอาชนะความยากลำบากและร่วมกันพัฒนาได้
ประเด็นที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ่นถึงความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุน แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกลับสูงขึ้น หากมีปัญหาแต่ยังคงต้องการคงราคาขายไว้เท่าเดิม ยังคงต้องการ "ทางเดียว" ความรับผิดชอบร่วมกันมีอะไรบ้าง?
นายกรัฐมนตรีกล่าวว่า ในยามปกติย่อมมีนโยบายปกติ และในยามไม่ปกติย่อมต้องมีนโยบายที่ไม่ปกติเช่นกัน ในยามยากลำบาก ต้องมีนโยบายที่ยึดหลัก “การประสานประโยชน์และแบ่งปันความเสี่ยง” ให้เหมาะสม ถูกต้อง และส่งเสริมการพัฒนา
เพราะเหตุใดราคาขายจึงเพิ่มขึ้น?
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอย่างหนัก แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคง "ตรึง" อยู่ในระดับสูง ข้อมูลวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2564 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึงสองหลัก
ตลาดอสังหาฯ เผชิญความท้าทาย แต่ราคาอสังหาฯ ยังคง “ยึด” อยู่ในระดับสูง แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนท์ในเมืองใหญ่ๆ ก็ยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น (ภาพประกอบ)
VARS คาดการณ์ว่าในปี 2567 ราคาขายอพาร์ตเมนต์หลักจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 3-8% เนื่องจากปัญหาอุปทานระยะสั้นยังไม่ได้รับการแก้ไข อุปทานใหม่ที่มีไม่เพียงพอทำให้ตลาดขาดการแข่งขัน ธุรกิจที่มีโครงการอพาร์ตเมนต์เปิดขายในช่วงนี้จึงถือเป็น "ราชา" หากไม่ประสบปัญหากระแสเงินสด นักลงทุนจะยังคงตั้งราคาขายในระดับสูงเพื่อสร้างผลกำไรสูงสุด ในขณะเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องจะช่วยผลักดันให้ราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นไม่เพียงเพราะนักลงทุนพยายามรักษาราคาให้อยู่ในระดับสูงเท่านั้น แต่ยังเป็นเพราะต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่สูงขึ้นจากราคาวัตถุดิบ ค่าแรง และค่าใช้จ่ายในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินยังสูงเกินไป ประกอบกับต้นทุน "ที่ไม่ได้ระบุชื่อ" จำนวนมากที่เกิดขึ้นระหว่างการลงทุน การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการเบื้องต้น ทำให้นักลงทุนไม่สามารถลดราคาได้
อัตราดอกเบี้ยต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์ในอดีตยังส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ปัญหาหลักอยู่ที่การขาดแคลนอุปทาน
อุปทานเริ่มขาดแคลนมากขึ้น
ด้วยเหตุนี้ จำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่จึงมีจำนวนน้อยมากและมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ของกระทรวงการก่อสร้าง ในปี 2565 ประเทศไทยมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 126 โครงการ ซึ่งคิดเป็น 52.7% เมื่อเทียบกับปี 2564 และ 17% เมื่อเทียบกับปี 2563
ที่น่าสังเกตคือ ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยในปี 2564 และ 2565 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นเลขสองหลักนับตั้งแต่ปี 2563
ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงและระดับกลางที่ขายได้ลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2019 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงที่ขายได้ทั้งหมดในปี 2022 มีเพียง 10% เมื่อเทียบกับปี 2019
สัดส่วนของอุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดต่ออุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่ขายได้ก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเช่นกัน จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 และในช่วงปี 2019-2022 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับกลางก็ลดลงเหลือ 54%, 46%, 34% และ 27% ตามลำดับ
จะปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ได้อย่างไร
ตามที่ VARS ระบุ เพื่อปรับโครงสร้างส่วนต่างๆ และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องมี "ความพยายามร่วมกัน" รวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและส่วนประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงวิสาหกิจและธนาคาร
ในส่วนของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ ก่อนอื่นจำเป็นต้องศึกษาแผนงานเพื่อย่นระยะเวลาและขั้นตอนการบริหารสำหรับการลงทุนและการก่อสร้าง พิจารณาแผนงานเพื่อสนับสนุนวิสาหกิจในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการขออนุญาตก่อสร้าง ปัจจุบัน ค่าใช้จ่ายสองรายการนี้คิดเป็นค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ของนักลงทุน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาอสังหาริมทรัพย์
ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดเพื่อจัดการกับการกระทำทั้งหมดที่ “สร้างความยากลำบาก” ให้กับธุรกิจในกระบวนการลงทุนและพัฒนาโครงการ หลีกเลี่ยงการเกิด “ต้นทุนค่าจาระบี” ซึ่งเพิ่มเข้ามาในต้นทุนผลิตภัณฑ์โดยที่มองไม่เห็น
ธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องศึกษาและพัฒนาโครงการสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเฉพาะสำหรับธุรกิจที่ลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและผู้ซื้อบ้าน จำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงเพื่อสนับสนุนนักลงทุน หากต้องการปรับโครงสร้างโครงการจากโครงการระดับไฮเอนด์ไปสู่โครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด หรือโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาพอร์ตการลงทุนโครงการลงทุนอย่างรอบคอบ ขายโครงการบางส่วนหรือทั้งหมดที่ไม่เหมาะสมกับทรัพยากรที่มีอยู่ในปัจจุบัน ปรับโครงสร้างหนี้และวางแผนกระแสเงินสดอย่างเชิงรุก มุ่งเน้นเงินทุนไปที่โครงการที่มีหลักประกันทางกฎหมาย มีแผนสินเชื่อที่เป็นไปได้ สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ก่อนกำหนด และชำระบัญชีได้ง่าย
ลดความคาดหวังกำไรลง ยอมรับการขายขาดทุน และใช้กำไรจากปีก่อนๆ เพื่อรักษาการดำเนินงาน สำหรับโครงการใหม่ในระยะวิจัย ควรมุ่งเน้นกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเข้าถึงได้ เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถรองรับการดูดซับได้เมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด
นอกจากนี้ วิสาหกิจด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพัฒนานวัตกรรม วิจัย และนำความสำเร็จทางเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้อย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับปรุงศักยภาพการบริหารจัดการ ควบคุมความเสี่ยง และลดต้นทุน
น.เกียง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)