ข้อเสนอนำร่องสำหรับประเภทที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ทั้งนี้ รัฐบาล ได้เสนอแผนนำร่องเพิ่มพื้นที่ที่อยู่อาศัยไม่เกินร้อยละ 30 ของช่วงแผน (เทียบกับสถานะการใช้ประโยชน์ที่ดินปัจจุบัน) ตามผังการจัดสรรที่ดินและผังเมืองในผังจังหวัดช่วงปี 2564 - 2573

พื้นที่นำร่องโครงการเคหะพาณิชย์ต้องอยู่นอกรายการโครงการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินที่สภาประชาชนอนุมัติ

โครงการนำร่องเพื่อขยายประเภทที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสอดคล้องกับผังเมืองและผังเมืองระดับอำเภอ โครงการเหล่านี้ต้องสอดคล้องกับแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ได้รับอนุมัติ และต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดเกี่ยวกับข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน

โครงการนำร่องประเภทที่ดินที่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

ตามข้อเสนอดังกล่าว องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และบุคคลทั่วไปสามารถดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินประเภทหนึ่งหรือมากกว่าหนึ่งรายการต่อไปนี้: ที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย และที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกัน

ข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินจะดำเนินการโดยการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและการนำเงินทุนมาใช้ในการถือสิทธิการใช้ที่ดิน

กรณีเนื้อที่ดินที่จะใช้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยพาณิชย์มีขนาดใหญ่กว่าเนื้อที่ดินขององค์กรหรือบุคคลซึ่งมีสิทธิใช้ที่ดินนั้นอยู่ในปัจจุบัน องค์กรหรือบุคคลนั้นต้องทำความตกลงรับสิทธิใช้ที่ดินส่วนที่เหลือเพื่อดำเนินโครงการต่อไป

กรณีที่ดินสำหรับดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์โดยวิธีรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน มีพื้นที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการไม่เข้าเงื่อนไขแบ่งแยกเป็นโครงการอิสระ รัฐต้องเรียกคืนที่ดิน จัดสรรที่ดิน และให้เช่าที่ดินแก่ผู้ลงทุน โดยไม่ต้องนำที่ดินออกขายทอดตลาดหรือประมูลคัดเลือกผู้ลงทุนให้ดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดินนั้น

กรณีผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้รับหนังสือรับรองประเภทที่กำหนดในมาตรา 256 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน แต่เข้าเงื่อนไขในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นที่ดิน ผู้ใช้สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินและนำเงินทุนที่ใช้สิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติแห่งมตินี้มาลงทุนได้ โดยไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นที่ดินก่อนโอนสิทธิ

กฎเกณฑ์ดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อขยายประเภทที่ดินที่ใช้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์โดยการทำข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน โดยก้าวข้ามข้อจำกัดที่อนุญาตให้ใช้เฉพาะที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่นใดสำหรับโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์เท่านั้น ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

พร้อมกันนี้ ได้มีการออกระเบียบเพื่อแก้ไขปัญหากรณีพื้นที่โครงการมีที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ และกรณีที่ดินไม่มีใบรับรองแต่มีสิทธิได้รับใบรับรอง เพื่อลดขั้นตอนการบริหาร ลดต้นทุนการปฏิบัติตาม และลดระยะเวลาการดำเนินโครงการ เพื่อปลดปล่อยทรัพยากรที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ตอบสนองความต้องการที่ดินที่อยู่อาศัยและที่อยู่อาศัยของประชาชนได้ทันท่วงที

โครงการนำร่องนี้คาดว่าจะใช้เวลา 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ถึง 31 ธันวาคม 2572

รัฐบาลระบุว่า ในช่วงที่ผ่านมา อุปทานของโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเข้าถึงที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จำกัด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เพื่อส่งเสริมกระบวนการพัฒนาเมืองของประเทศ แก้ปัญหาความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยของประชาชน และอำนวยความสะดวกแก่นักลงทุน จำกัดขั้นตอนทางปกครอง ลดค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามกฎระเบียบ เพิ่มอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และจำกัดการร้องเรียนจากประชาชนเมื่อมีการเวนคืนที่ดิน

ฟาม ดุย

แหล่งที่มา