ธุรกิจ “ตัดเลือด” เพื่อชำระหนี้: การทำข้อตกลงนั้นยากที่จะคาดเดาความสำเร็จหรือความล้มเหลว

ขายทรัพย์สิน ขายโครงการเพื่อชำระหนี้

เมื่อไม่นานมานี้ บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งได้นำอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการต่างๆ ออกมาขายเพื่อชำระหนี้ โดยหนึ่งในนั้น บริษัท Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company - HAGL (รหัสหุ้น: HAG) ต้องการขายโรงแรม HAGL ในเมือง Pleiku จังหวัด Gia Lai กลุ่มของนาย Duc กล่าวว่านี่เป็นส่วนหนึ่งของแผนการของบริษัทในการชำระบัญชีสินทรัพย์ที่ไม่ทำกำไร

โรงแรม HAGL อาจเป็นทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งสุดท้ายของนาย Duc ซึ่งเปิดดำเนินการมาตั้งแต่เดือนธันวาคม 2548 ก่อนหน้านั้น เขาเคยประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม และมีโครงการต่างๆ ในเมือง Quy Nhon เมือง Da Lat เมือง Da Nang ประเทศเมียนมาร์ แต่เมื่อ HAGL ประสบปัญหา เขาก็ถอนตัวออกจากวงการนี้

การขายโรงแรม HAGL ในครั้งนี้เป็นการชำระหนี้พันธบัตรที่ BIDV Bank ตามรายงานทางการเงินรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 หนี้พันธบัตรที่ค้างชำระของ HAGL ที่ BIDV อยู่ที่ 5,271 พันล้านดอง ไม่เปลี่ยนแปลงจากต้นปี ณ วันที่ 30 มิถุนายน HAGL ยังไม่ได้ชำระดอกเบี้ยที่ครบกำหนด โดยมีมูลค่ารวมมากกว่า 2.6 พันล้านดอง

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — โรงแรม HAGL ในเมือง Pleiku กำลังถูกขายโดยคุณ Duc (ภาพ: HAGL)

ขณะที่ HAGL ต้องการขายทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ของตน บริษัท LDG Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: LDG) มีนโยบายโอนโครงการสองโครงการ ได้แก่ Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central) เมืองดานัง และ Apartment Complex Lot C1 ในเขต Binh An เมือง Di An จังหวัด Binh Duong เพื่อชำระหนี้ธนาคารและพันธบัตรของบริษัท

การขายโครงการทั้งสองนี้ถือเป็นการตัดสินใจที่น่าประหลาดใจของ LDG เพราะในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2566 เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทต้องการออกหุ้นเพื่อระดมทุนสำหรับการลงทุนในโครงการด้วย

LDG Grand Central เป็นหนึ่งในโครงการเชิงกลยุทธ์ของ LDG ซึ่งได้รับการระบุไว้ในปี 2020 ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2023 คณะกรรมการบริหารของบริษัทกล่าวว่าโครงการนี้มีพื้นที่น้อยที่สุด (30 เฮกตาร์) ในบรรดาโครงการเชิงกลยุทธ์ทั้งหมด แต่มีทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม บริษัทได้พิจารณาทางเลือกในการเตรียมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการนี้ โดยประเมินว่าความร่วมมือกับพันธมิตรเป็นเรื่องยาก

บริษัท Or Hai Phat Investment Joint Stock Company ได้ประกาศโอนการลงทุนในโครงการ HP Hospitality Nha Trang ซึ่งเป็นผู้ลงทุนที่ดินเชิงพาณิชย์ TM1 ในโครงการที่พักอาศัย Tan Lap Islet นอกจากนี้ บริษัทได้ระบุถึงปัญหาในกระแสเงินสด โดยเน้นการขายส่งผลิตภัณฑ์ในโครงการต่างๆ เช่น โครงการ Lao Cai โครงการอาคารสูง Bac Giang และโครงการที่พักอาศัยในเขตเมืองที่ กม.3, กม.4 Hai Yen Ward เมือง Mong Cai (เฟส 1) จังหวัด Quang Ninh

นอกเหนือจากยอดขายที่กล่าวข้างต้นแล้ว ตลาดยังบันทึกธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ที่ประสบความสำเร็จหลายรายการในช่วงไม่นานมานี้ ซึ่งได้แก่ การที่ Gamuda Land เข้าซื้อโครงการจากบริษัท Tam Luc Real Estate Joint Stock Company ใน Thu Duc City (HCMC) หรือ Saigonres Group เข้าซื้อโครงการจากบริษัท Duc Nhi Company Limited ในเขต Tan Phu (HCMC)

ความตื่นเต้นของตลาดความร่วมมือระหว่างนักลงทุนในและต่างประเทศยังสามารถกล่าวถึงได้ในรูปแบบความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ระหว่าง Kim Oanh Group และ Surbana Jurong Group (สิงคโปร์) หรือการลงทุนจาก Marubeni Group (ญี่ปุ่น) ในกลุ่ม Hung Thinh

การปิดการขายไม่ใช่เรื่องง่ายเนื่องจากมีปัจจัยหลายประการ

นางสาวเกียง ฮวินห์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC กล่าวว่าบริษัทในประเทศยังคงมีความจำเป็นต้องขายสินทรัพย์ที่ไม่มีประสิทธิภาพบางส่วน อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องอีกเรื่องหนึ่งว่าสินทรัพย์เหล่านี้จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้หรือไม่

ตามความเห็นของเธอ ความสำเร็จหรือความล้มเหลวของข้อตกลงขึ้นอยู่กับการเจรจาราคาระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อเป็นหลัก รวมถึงประเด็นทางกฎหมายด้วย โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนมักได้รับความสำคัญจากนักลงทุนต่างชาติ

นางสาว Duong Thuy Dung ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBR Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ธุรกรรมส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับที่ดินเท่านั้น ซึ่งหมายความว่านักลงทุนต่างชาติสนใจกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และฮานอย โดยกำหนดเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับกองทุนที่ดินที่สะอาด จากนั้นจึงกำหนดเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาโครงการ เช่น เอกสารทางกฎหมาย โครงสร้างการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม

นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่เข้าทำธุรกรรม M&A ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอยู่ในเวียดนามมานานหลายปีแล้ว หากเป็นนักลงทุนใหม่ มักจะให้ความสำคัญกับการลงทุนในรูปแบบของการร่วมทุนกับบริษัทในเวียดนามเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกัน อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่ยากลำบากในปัจจุบันของการ M&A ในเวียดนามคือกองทุนที่ดินที่สะอาด หรือความจำเป็นในการมีช่องทางทางกฎหมายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน

ส่วนนักลงทุนในประเทศ นางสาวดุง กล่าวว่า มีแนวโน้มการขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตลาดขาดเงินทุนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จึงต้องแสวงหาแหล่งเงินทุนใหม่นอกเหนือจากธนาคารหรือออกพันธบัตร ผู้ประกอบการในประเทศสามารถขอเงินทุนจากต่างประเทศหรือขายสินค้าโดยตรงได้

ตัวแทนของ CBR Vietnam เผยว่าการขายแบบเบ็ดเสร็จไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติมักต้องการเอกสารทางกฎหมายของโครงการที่ชัดเจน ผลิตภัณฑ์ที่ได้รับการจำนองไว้กับธนาคารนั้นยากที่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้ ดังนั้น แม้ว่านักลงทุนในประเทศจะเสนอสินทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง แต่การทำธุรกรรมให้ประสบความสำเร็จก็ไม่ใช่เรื่องง่าย

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวว่าข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการล่าสุดจากนักลงทุนต่างชาติมุ่งเน้นไปที่คุณภาพมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นในรูปแบบของการสนับสนุนเงินทุนและการซื้อหุ้น

ในอนาคตคาดว่าตลาด M&A จะเริ่มฟื้นตัวเมื่ออัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นมาอยู่ในระดับที่เหมาะสมมากขึ้น นอกจากนี้ ปัจจัยอื่นๆ เช่น สถานการณ์ทางการเมืองและกฎหมายที่มีการแข็งแกร่งขึ้นก็มีแนวโน้มดีขึ้นด้วย

“โดยทั่วไปแล้ว ตลาด M&A ในเวียดนามยังคงมีความน่าดึงดูดใจอย่างมากในระยะกลางและยาว เนื่องจากเศรษฐกิจยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูง นี่เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่นักลงทุนจะมองหาข้อตกลงในราคาที่ดีและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้น” นายเตียนกล่าว

แหล่งที่มา