ธุรกิจอสังหาฯ สร้างรายได้เพื่อชำระหนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขายสินทรัพย์ ใช้เงินกู้จากธนาคารหรือเสนอขายหุ้นเพื่อหาเงินมาชำระหนี้และสร้างโครงการ

ขายสินทรัพย์เพื่อดับกระหายเงินทุน

จนถึงขณะนี้ Novaland Group ได้ดำเนินการปรับโครงสร้างสินเชื่อและหนี้พันธบัตรเสร็จสิ้นแล้ว แต่ในรายงานการตรวจสอบประจำปี 2566 PwC Vietnam ยังคงระบุถึงสมมติฐานการดำเนินกิจการของ Novaland ไว้

ผู้สอบบัญชีอิสระระบุว่า ผลกระทบจากการขาดกระแสเงินสด การครบกำหนดชำระหนี้ระยะสั้น และข้อจำกัดด้านความสามารถในการระดมทุนในตลาดการเงิน ส่งผลให้ Novaland เผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่องระยะสั้นมากขึ้น นอกจากนี้ ณ วันที่ในงบดุลรวม Novaland ยังได้ละเมิดข้อผูกพันบางประการในสัญญาเงินกู้และพันธบัตร

เกี่ยวกับเรื่องนี้ โนวาแลนด์กล่าวว่า บริษัทได้รับคำมั่นจากธนาคารพาณิชย์ที่จะให้การสนับสนุนทางการเงินอย่างต่อเนื่องเพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างต่างๆ เพื่อให้มั่นใจว่าการส่งมอบบ้านในแต่ละเฟสจะสำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี โดยธนาคารต่างๆ จะยังคงอนุมัติวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมอีก 15,816 พันล้านดองในอนาคต

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Novaland วางแผนที่จะขายสินทรัพย์มูลค่าประมาณ 2,870 พันล้านดอง เพื่อชำระหนี้ที่ครบกำหนดชำระภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ขณะเดียวกัน บริษัทยังได้รับจดหมายแสดงความสนใจจากนักลงทุนเกี่ยวกับการขายสินทรัพย์ ซึ่งมีมูลค่าที่คาดการณ์ไว้ที่ 8,917 พันล้านดอง โดยบริษัทระบุว่าจะขายสินทรัพย์เหล่านี้ให้แล้วเสร็จภายใน 12 เดือนข้างหน้า

ธุรกิจจำนวนมากได้พยายามลดหนี้พันธบัตรลงทีละน้อยหรือทั้งหมดเพื่อชำระหนี้ให้หมดก่อนที่จะสามารถเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้

ในทำนองเดียวกัน บริษัท LDG Investment Joint Stock Company ยังดำเนินการตามแผนความร่วมมือเพื่อการพัฒนา การโอนโครงการ และการขายหุ้นเพื่อชำระหนี้พันธบัตร ธนาคาร และหนี้อื่นๆ อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง LDG จะโอนโครงการพื้นที่ ท่องเที่ยว Bai But - Son Tra ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Hai Duy Joint Stock Company (บริษัทในเครือของ LDG) โครงการนี้มีชื่อทางการค้าว่า LDG Grand Central มีพื้นที่ 29 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 4,600 พันล้านดอง

ในเวลาเดียวกัน LDG ยังต้องการโอนโครงการอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ล็อต C1 ในเขต Binh An เมือง Di An จังหวัด Binh Duong และสินทรัพย์และโครงการอื่นๆ อีกด้วย

อีกกรณีหนึ่งที่มักพบเห็นได้ทั่วไปคือบริษัทพัท ดัต คุณเหงียน วัน ดัต ประธานกรรมการบริษัทพัท ดัต ประเมินว่า ภาวะช็อกทางการตลาดที่ไม่คาดคิดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาได้ทำให้อัตราการเติบโตของพัท ดัต ชะลอตัวลงอย่างมาก แผนระยะยาวที่วางแผนอย่างรอบคอบก็ต้องเปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน ตัวชี้วัดการเติบโตหลายตัวจำเป็นต้องได้รับการปรับเปลี่ยน...

ในบริบทนี้ พัท ดัต ได้ดำเนินกลยุทธ์อย่างแน่วแน่ในการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนและพอร์ตการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การยอมรับที่จะยอมสละผลประโยชน์ระยะสั้น เช่น การขายสินทรัพย์บางส่วน การโอนหุ้นในบริษัทย่อยบางแห่ง... เพื่อมุ่งเน้นไปที่ประเด็นเร่งด่วนมากขึ้น

โดยเฉพาะในปี 2565-2566 บริษัท Phat Dat จะขายบริษัทย่อยสองแห่ง ได้แก่ บริษัท Saigon-KL Real Estate (ผู้ลงทุนโครงการ Astral City Binh Duong) และบริษัท Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI)

ส่งผลให้บริษัท พัท ดัต สามารถบรรเทาแรงกดดันทางการเงินได้ โดยเฉพาะการชำระหนี้พันธบัตรได้สำเร็จตรงเวลาและก่อนสิ้นปี 2566 ส่งผลให้บริษัทกลายเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่หาได้ยากที่ไม่มีหนี้พันธบัตร ท่ามกลางการดำเนินงานที่ซบเซาอย่างยิ่งของอุตสาหกรรมทั้งหมด

แรงกดดันด้านเงินทุนจะค่อยๆ ลดลง

รายงานฉบับปรับปรุงล่าสุดเกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย บริษัท Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) ประเมินว่าความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ แม้ว่ากระแสเงินสดจะดีขึ้นเนื่องจากอัตราส่วนหนี้สินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ซึ่งเป็นมาตรวัดความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 8.7 เท่า เทียบกับ 7 เท่าในปี 2565 เนื่องจากการเติบโตของหนี้สินสูงกว่าการเติบโตของกำไร อัตราส่วนหนี้สินระยะสั้นต่อหนี้สินรวมในปี 2566 อยู่ที่ 45% ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา

นอกจากนี้ พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 130,000 พันล้านดองจะครบกำหนดชำระในปี 2567 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจสร้างความเสี่ยงในการเพิ่มทุนให้กับนักลงทุน นักลงทุนที่มีโครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมายหรือกำลังดำเนินโครงการเก็งกำไร อาจเผชิญความเสี่ยงจากการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้า และกระแสเงินสดที่อ่อนแอ ดังนั้น บริษัทเหล่านี้จึงจำเป็นต้องเพิ่มทุนมากที่สุด

ในความเป็นจริง แม้จะเผชิญกับความยากลำบาก โดยเฉพาะในแง่ของเงินทุน แต่ธุรกิจหลายแห่งก็พยายามที่จะกำจัดหนี้พันธบัตรค้างชำระออกไปทีละน้อยหรือทั้งหมด โดยหวังว่าจะสามารถชำระบัญชีให้เรียบร้อยก่อนที่จะมีสิทธิ์เข้าถึงสินเชื่อธนาคารและระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์

ตัวอย่างเช่น หลังจากการปรับโครงสร้างใหม่เพื่อปรับตัวตามความผันผวนของตลาด ปัจจุบัน Phat Dat มุ่งเน้นเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาคประชาชน โดยมีโครงการขนาดใหญ่ 6 โปรเจ็กต์ที่จะเปิดตัวสู่ตลาด โดยมีรายได้รวมจากโครงการเหล่านี้ประมาณ 40,000 พันล้านดอง

เพื่อเป็นเงินทุนหมุนเวียน บริษัทมีแผนที่จะเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนจำนวนกว่า 134.3 ล้านหุ้นให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม ในราคาหุ้นละ 10,000 ดอง โดยมีอัตราส่วนการเสนอขาย 5.5:1 และจะเสนอขายในรูปแบบการใช้สิทธิ หากประสบความสำเร็จ บริษัท พัท ดัต จะสามารถระดมทุนได้มากกว่า 1,340 พันล้านดอง เงินที่ได้รับทั้งหมดจะนำไปใช้ในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทและบริษัทย่อย

ในทำนองเดียวกัน DIC Corp กำลังวางแผนที่จะออกหุ้นจำนวน 410 ล้านหุ้น เพื่อระดมทุนเกือบ 6,500 พันล้านดอง บริษัทจะนำเงินที่ระดมทุนได้ไปเสริมทุนสำหรับโครงการ Cap Saint Jacques Complex ระยะที่ 2 และ 3 ที่ 169 - Thuy Van (จังหวัดบ่าเรีย - หวุงเต่า), โครงการเขตที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ Vi Thanh (จังหวัดเฮาซาง), โครงการเขตเมืองใหม่ Nam Vinh Yen (จังหวัดหวิญฟุก), โครงการเขตที่อยู่อาศัย Centre Point Lam Ha ในเขต Lam Ha (เมือง Phu Ly จังหวัดห่านาม)

จากการจัดอันดับของ VIS ความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์จะลดลงในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารและตลาดทุนที่ดีขึ้น ส่งผลให้ปัญหาสภาพคล่องที่นักลงทุนเผชิญมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2565 บรรเทาลง สินเชื่อธนาคารสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญที่ 28% ในปี 2566 และจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2567 เพื่อรองรับความต้องการเงินทุนและสภาพคล่องของนักลงทุน

แหล่งที่มา