โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดิน

เช้าวันที่ 13 พ.ย. 60 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้หารือกันเป็นกลุ่มเกี่ยวกับร่างมตินำร่องการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน

กลุ่มที่ 15 ประกอบด้วยคณะผู้แทนรัฐสภาจากจังหวัดต่างๆ ได้แก่ จังหวัดกว๋างจิ จังหวัดเอียนบ๋าย จังหวัดบิ่ญเฟื้อก และจังหวัดบิ่ญถ่วน โดยมีนายเหงียน ฮู่ ทง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบิ่ญถ่วน เป็นประธานการประชุมหารือ

การคลี่คลายปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดิน

หลังจากรับฟังสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติหารือและเสนอความคิดเห็นเพื่อจัดทำร่างมติว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว นายโด ดึ๊ก ซุย รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้กล่าวอธิบายและชี้แจงประเด็นที่สมาชิกสภานิติบัญญัติกังวลบางประการ

รัฐมนตรี Do Duc Duy พูดที่กลุ่ม 15 ภาพ: Khuong Trung

รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ดุย เน้นย้ำว่าการออกร่างมตินำร่องฉบับนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง ร่างมติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเสริมวิธีการเข้าถึงที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 ระบุว่าในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ มีกลไกสองประการในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้แก่ กลไกการโอนกรรมสิทธิ์แบบบังคับ และกลไกการโอนกรรมสิทธิ์แบบสมัครใจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลไกการโอนที่ดินแบบบังคับ คือ รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้แก่นักลงทุนผ่านการประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ใช้ที่ดิน กลไกการโอนที่ดินแบบสมัครใจ คือ นักลงทุนเจรจากับผู้มีสิทธิใช้ที่ดินเพื่อขอกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หรือนักลงทุนที่มีสิทธิใช้ที่ดินร้องขอให้หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้น จึงมีกลไกการโอนที่ดินสองแบบ ผ่านช่องทางการเข้าถึงที่ดินสี่รูปแบบ

ต่อมา พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2553 และพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังคงอนุญาตให้เข้าถึงที่ดินทั้งสี่รูปแบบเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เช่นเดียวกับพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 และพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2548 อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐสภาผ่านพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 ได้จำกัดรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 ระบุว่าในกรณีการรับโอน เฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้นที่สามารถโอนได้ และในกรณีที่มีสิทธิการใช้ที่ดินและขอให้รัฐเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน พื้นที่ดังกล่าวต้องรวมพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยบางส่วนไว้ด้วย

“นี่เป็นการจำกัดกรณีการเข้าถึงที่ดินในรูปแบบของการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและการมีสิทธิการใช้ที่ดิน เมื่อเทียบกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และกฎหมายเคหะ พ.ศ. 2548” รัฐมนตรีเน้นย้ำ พร้อมระบุว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ไม่ได้ควบคุมหรือควบคุมกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้แก่นักลงทุนผ่านรูปแบบการประมูลคัดเลือกนักลงทุนหรือการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กล่าวคือ โครงการอาจมีขนาดใหญ่หรือเล็ก แม้ว่าจะไม่ได้ดำเนินการไปในทิศทางที่นักลงทุนได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า แต่รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้กับโครงการที่ไม่จำกัดขนาดพื้นที่

ผู้แทนฮา ซี ดง - คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดกวางจิ บรรยายที่กลุ่มอภิปราย ภาพโดย: เคออง จุง

อย่างไรก็ตาม รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ดุย ระบุว่า ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มาตรา 79 และมาตรา 127 ระบุว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการพัฒนาเขตเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และที่อยู่อาศัยแบบซิงโครนัส ดังนั้น ตามกฎหมายที่ดินเมืองปัจจุบัน ขนาดที่ดินมักจะอยู่ที่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป และในกรณีที่พื้นที่มีขนาดเล็กกว่าและไม่ครอบคลุมองค์ประกอบของเมืองแบบซิงโครนัส รัฐจะไม่เรียกคืนที่ดิน ดังนั้น วิธีการของรัฐในการเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนจะไม่ถูกนำไปใช้ ขณะเดียวกัน กฎระเบียบเกี่ยวกับกรณีที่รัฐอนุญาตให้นักลงทุนได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือนักลงทุนที่ถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ก็ถูกควบคุมและจำกัดขอบเขตเช่นเดียวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กล่าวคือ บังคับใช้เฉพาะกรณีที่หากได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน พื้นที่ที่ได้รับต้องเป็นที่อยู่อาศัย 100% หรือหากมีสิทธิการใช้ที่ดิน ต้องมีที่อยู่อาศัยบางส่วน

“สิ่งนี้นำไปสู่โครงการระดับชานเมือง และหากที่ดินนั้นไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ก็ไม่มีทางเข้าถึงที่ดินได้ เพราะไม่ใช่กรณีการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ และไม่ใช่กรณีที่รัฐอนุญาตให้ได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินแต่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สิ่งนี้ก่อให้เกิดความยากลำบากสำหรับท้องถิ่นที่มีโครงการขนาดใหญ่น้อย ดังนั้น มตินำร่องที่เสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้ฉบับนี้จึงมุ่งหมายที่จะขจัดปัญหาเหล่านั้น แก้ไขปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์” รัฐมนตรีกล่าว

ชื่อและระยะเวลาของนักบินมีความเหมาะสม

อีกประเด็นหนึ่งเกี่ยวกับชื่อ ผู้แทน Hoang Sy Dong กล่าวว่าเราควรยอมรับความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคนในรายงานการตรวจสอบของคณะกรรมการเศรษฐกิจ ซึ่งระบุว่า "กำลังนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีกรรมสิทธิ์การใช้ที่ดิน แต่ที่ดินดังกล่าวไม่ใช่ที่อยู่อาศัย" รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าวว่าชื่อเดิมเมื่อรัฐบาลจดทะเบียนกับสภานิติบัญญัติแห่งชาตินั้นถูกต้อง อย่างไรก็ตาม ในระหว่างการร่างมติ พบว่าหากมีการควบคุมเช่นนั้น จะไม่ครอบคลุมทุกกรณี เนื่องจากมีกรณีที่นักลงทุนได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และในส่วนของที่ดินที่ได้รับสิทธิการโอนนั้นมีทั้งที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย หากเราระบุในมติทันทีว่าเฉพาะกรณีที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่จะได้รับสิทธิการโอน ก็จะเกิดปัญหา

ผู้แทนฮวีญ แทงห์ จุง - คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบิ่ญเฟื้อก บรรยายที่กลุ่ม ภาพโดย: เคออง จุง

รัฐมนตรีว่าการฯ ให้ความเห็นว่าชื่อร่างกฎหมายอาจซ้ำซ้อนกับกฎหมายที่ดิน เนื่องจากกฎหมายที่ดินกำหนดกรณีที่อนุญาตให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ด้วย อย่างไรก็ตาม ในร่างกฎหมาย รัฐบาลได้กำหนดมาตรา 5 มาตรา 1 เพิ่มเติม เพื่อยกเว้นโครงการที่กฎหมายที่ดินอนุญาตให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 หรือที่ปัจจุบันมีสิทธิใช้ที่ดินอยู่ หากกรณีใดอยู่ภายใต้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่ดินดังกล่าวจะถูกยกเว้นจากขอบเขตการบังคับใช้ของมติฉบับนี้ ดังนั้น ชื่อร่างกฎหมายจึงยังคงครอบคลุมและไม่ซ้ำซ้อนกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่อนุญาตให้มีการบังคับใช้

เกี่ยวกับหลักเกณฑ์การดำเนินโครงการนำร่อง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า ร่างมติกำหนดให้พื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วงระยะเวลาการวางแผนไม่เกิน 30% เมื่อเทียบกับพื้นที่ที่อยู่อาศัยเดิม เหตุผลของข้อบังคับนี้เนื่องจากมติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางกำหนดให้การจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการประมูลโครงการที่ใช้ที่ดิน ดังนั้น มติของคณะกรรมการกลางจึงกำหนดให้ทางเลือกหลักคือการประมูลหรือการเสนอราคา ดังนั้น รูปแบบที่สามคือการรับโอนสิทธิ หรือรูปแบบที่สี่คือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินด้วยที่ดินที่มีสิทธิใช้ หากดำเนินการตามนี้ จะไม่ใช่รูปแบบหลัก ดังนั้น รัฐบาลจึงเสนอให้กำหนดสูงสุดไว้ที่ 30% ดังนั้น ส่วนที่เหลืออีก 70% จะดำเนินการผ่านการประมูลหรือการประมูลตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18

ผู้แทนบางท่านเสนอแนะให้ขยายขอบเขตการเวนคืนที่ดินไปยังพื้นที่ชนบท ไม่ใช่แค่เขตเมือง รัฐมนตรีโด ดึ๊ก ซุย กล่าวว่า ปัจจุบัน ตามบทบัญญัติมาตรา 27 มาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน รัฐได้รับอนุญาตให้เวนคืนที่ดินสำหรับโครงการที่มีขนาดโครงการแบบซิงโครนัสในเมือง และอนุญาตให้เวนคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในชนบท ดังนั้น ในเขตที่อยู่อาศัยในชนบทจึงมีวิธีการเวนคืนที่ดินให้รัฐอยู่แล้ว และท้องถิ่นยังคงดำเนินการตามปกติ ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องเพิ่มข้อตกลงรูปแบบอื่นใดในพื้นที่ชนบท โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีกรณีซ้ำซ้อนกับกรณีที่สามารถดำเนินการได้ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

เกี่ยวกับความเห็นของผู้แทนว่าเกณฑ์ดังกล่าวระบุว่าที่ดินประเภทต่างๆ จะถูกนำไปใช้ ดังนั้น จะต้องมีการออกแบบหรือกำหนดกลไกและมาตรการใดบ้างเพื่อสร้างหลักประกันความมั่นคงทางอาหาร รักษาเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และให้พื้นที่ป่าไม้เฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 42% รัฐมนตรีกล่าวว่า ประเด็นนี้ได้รับการดำเนินการและควบคุมอย่างเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง และการวางแผนการก่อสร้าง ในการวางแผน เราต้องพิจารณาว่าพื้นที่เกษตรกรรมจำนวนเท่าใดที่ถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เกษตรกรรม พื้นที่ที่อยู่อาศัยจำนวนเท่าใดที่ถูกนำไปใช้ในช่วงระยะเวลาการวางแผน เพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และความมั่นคงของพื้นที่ป่าไม้ที่ 42% ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนที่เราดำเนินการวางแผน พื้นที่ใดในพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะอยู่ภายใต้วิธีการเข้าซื้อที่ดินของรัฐ และพื้นที่ใดที่นักลงทุนจะได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จะต้องอยู่ในพื้นที่ที่ได้รับการอนุมัติเท่านั้น

ภาพบรรยากาศการเสวนาของกลุ่ม 15 ภาพโดย : คุณ Khuong Trung

เนื้อหาอีกประการหนึ่ง สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้กล่าวถึงระยะเวลานำร่องในการดำเนินการคือ 5 ปี แต่ควรมีบทลงโทษในกรณีที่นักลงทุนประสบปัญหาในการโอนสิทธิ หรือระยะเวลาในการโอนสิทธิถูกยืดออกไป รัฐมนตรีโด ดึ๊ก ซุย อธิบายว่า ปัจจุบันกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการจัดการกรณีที่นักลงทุนได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และวิธีการขยายระยะเวลาในกรณีที่มีการขยายระยะเวลา และในกรณีที่ระยะเวลาการขยายระยะเวลาสิ้นสุดลงโดยไม่มีข้อตกลงที่ประสบความสำเร็จสำหรับพื้นที่ทั้งหมด ก็มีกลไกการจัดการเช่นกัน ดังนั้น ในร่างมติจึงระบุว่าการปฏิบัติตามข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินเป็นไปตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งรวมถึงการจัดการกรณีการขยายระยะเวลาทั้งหมด แต่หลายกรณีไม่ประสบความสำเร็จ จึงไม่มีข้อกำหนดเพิ่มเติมในมติฉบับนี้

เกี่ยวกับขั้นตอนการดำเนินการ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงฯ กล่าวว่า แม้ว่ากฎหมายที่ดินจะกำหนดขั้นตอนในการตกลงเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนโดยทั่วไป รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัย แต่สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคนกล่าวว่าควรมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและละเอียดสำหรับประเภทโครงการที่เข้าถึงที่ดินในลักษณะนี้ รัฐบาลได้ให้ความเห็นชอบแล้ว และในร่างมติมีบทบัญญัติว่ารัฐสภามอบหมายให้รัฐบาลกำหนดขั้นตอนสำหรับโครงการที่ดำเนินการตามกลไกนำร่อง รวมถึงโครงการที่ดำเนินการตามกลไกนำร่องที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่ได้มาจากที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง

ที่มา: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html