ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรจดทะเบียนพร้อมสัญญาซื้อบ้านในอนาคต

ขณะนี้ กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ กำลังรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาที่ควบคุมบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายว่าด้วยถิ่นที่อยู่ จะเห็นได้ว่าร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ได้เพิ่มเติมและแก้ไขข้อมูลเกี่ยวกับถิ่นที่อยู่ การจดทะเบียนชั่วคราวและถาวร ฯลฯ

ในจำนวนนี้ยังมีข้อเสนอให้ใช้สัญญาการจัดซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นเอกสารที่สามารถพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ถูกกฎหมายเพื่อจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรอีกด้วย

สัญญาซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตสามารถใช้จดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรได้หรือไม่?

ตามบทบัญญัติมาตรา 5 แห่งร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดบทบัญญัติหลายมาตราของกฎหมายว่าด้วยถิ่นที่อยู่ ดังนั้น ในการจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวร พลเมืองจำเป็นต้องแสดงหลักฐานถิ่นที่อยู่ตามกฎหมายเพื่อจดทะเบียนด้วยเอกสารและเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: เอกสารและเอกสารรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน หรือทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินซึ่งออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง; ใบอนุญาตก่อสร้างตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง; สัญญาซื้อขายบ้านของรัฐ หรือเอกสารแสดงราคาขายบ้านของรัฐ... เอกสารส่วนใหญ่ที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรยังคงเหมือนเดิม

ในปัจจุบัน ตามข้อ d ข้อ 1 ข้อ 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 62/2021/ND-CP เมื่อลงทะเบียนขอถิ่นที่อยู่ พลเมืองจะต้องพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ถูกกฎหมายโดยใช้เอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: สัญญาซื้อที่อยู่อาศัย หรือเอกสารที่พิสูจน์การส่งมอบที่อยู่อาศัย การรับที่อยู่อาศัยจากองค์กรที่มีหน้าที่ในการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ลงทุนในการก่อสร้างเพื่อขาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงความมั่นคงสาธารณะได้เสนอให้เพิ่มเอกสารทางราชการหลายประเภทที่สามารถใช้ในการลงทะเบียนขอถิ่นที่อยู่ถาวร ได้แก่ สัญญาซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต เอกสารและหลักฐานแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน ความเป็นเจ้าของบ้านหรือทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจซึ่งจำนองไว้กับธนาคาร เอกสารการขายที่เขียนด้วยลายมือ คำมั่นสัญญาที่ไม่โต้แย้ง

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายยังเสนอว่า การจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรในบ้านเช่าหรือที่อยู่อาศัยชั่วคราวนั้น เอกสารที่พิสูจน์การเช่า การให้ยืม หรือที่อยู่อาศัยชั่วคราวที่ถูกต้องตามกฎหมายจะต้องได้รับการรับรองจากโนตารีหรือรับรอง เนื่องจากกฎระเบียบในปัจจุบันกำหนดให้ผู้เช่าหรือผู้อยู่อาศัยชั่วคราวต้องพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ถูกต้องตามกฎหมายด้วยสัญญาเช่าหรือเอกสารที่อยู่อาศัยชั่วคราวเท่านั้น โดยไม่ต้องมีการรับรองจากโนตารีหรือการรับรอง

สัญญาซื้อขายบ้านในอนาคตคืออะไร?

ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่อยู่อาศัยในอนาคต คือ ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการลงทุนและก่อสร้าง หรือยังไม่รับเข้าใช้งานตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

สัญญาซื้อขายทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ถือเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขาย

ดังนั้น จึงเข้าใจได้ว่าสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างคู่สัญญาเกี่ยวกับการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต นอกจากนี้ ผู้ขายยังมีหน้าที่ส่งมอบสิทธิการใช้บ้านและที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ และผู้ซื้อยังมีหน้าที่ชำระเงินค่าบ้านให้แก่ผู้ขาย เนื้อหาของการขาย เวลาในการโอนเงิน และความรับผิดชอบทางกฎหมายอื่นๆ เป็นไปตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันตามบทบัญญัติของกฎหมาย

เงื่อนไขการอยู่อาศัยในอนาคตที่นำมาสู่การดำเนินธุรกิจ

มาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568) กำหนดเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้โดยเฉพาะ ดังต่อไปนี้

งานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างได้เริ่มดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ให้มีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้: หนังสือแจ้งการจัดสรรที่ดิน; หนังสือแจ้งการเช่าที่ดินและสัญญาเช่าที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน; หนังสืออนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

เอกสารมีหลายประเภท ดังนี้ ใบอนุญาตก่อสร้างบ้าน งานก่อสร้าง และคำขอใบอนุญาตก่อสร้าง กรณีต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง; หนังสือแจ้งเริ่มงานก่อสร้างบ้าน งานก่อสร้าง และเอกสารแบบบ้าน งานก่อสร้าง กรณีไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง; เอกสารรับงานก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แล้วเสร็จตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างตามความคืบหน้าของโครงการ; กรณีอาคารชุด อาคารผสมผสานกับบ้านพักอาศัย ต้องมีเอกสารพิสูจน์การรับงานก่อสร้างฐานรากให้แล้วเสร็จตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนโครงการจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังหน่วยงานบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ในการขายหรือให้เช่า

ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หน่วยงานบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดมีหน้าที่ตรวจสอบเงื่อนไขของที่อยู่อาศัยที่เปิดดำเนินการ และตอบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงผู้ลงทุนเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขในการขายหรือเช่าซื้อ ในกรณีที่ไม่มีคุณสมบัติต้องระบุเหตุผลให้ชัดเจน

งานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างต้องเป็นส่วนหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ตามบทบัญญัติของกฎหมาย และเนื้อหาของโครงการที่ได้รับอนุมัติต้องครอบคลุมถึงวัตถุประสงค์การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและก่อสร้างเพื่อขายหรือเช่าซื้อ

เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อ ข, ค, ง, ว, ข้อ 1 ข้อ ก และข้อ ค ข้อ 2 มาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ และโครงการอสังหาฯ ที่ดำเนินการประกอบธุรกิจ ได้มีการเปิดเผยต่อสาธารณะตามบทบัญญัติมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

เนื้อที่โครงการก่อสร้างในอนาคตที่จะประกอบกิจการ นอกจากจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขข้างต้นแล้ว ยังต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 14 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 อีกด้วย

ภูมิปัญญา

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/duoc-dang-ky-thuong-tru-bang-hop-dong-mua-nha-o-trong-tuong-lai-a662804.html