การลงทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรโดยสัญญาซื้อบ้านในอนาคต

ขณะนี้ กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ กำลังขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาที่กำหนดบทบัญญัติบางประการของกฎหมายว่าด้วยการอยู่อาศัย จะเห็นได้ว่าร่างฉบับนี้ได้เพิ่มเติมและแก้ไขข้อมูลเกี่ยวกับสถานที่อยู่อาศัย การจดทะเบียนพำนักชั่วคราว การจดทะเบียนพำนักถาวร เป็นต้น

ในบรรดาข้อเสนอเหล่านี้ ยังมีข้อเสนอแนะให้ใช้สัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยที่จะสร้างในอนาคตเป็นเอกสารที่สามารถพิสูจน์ถิ่นที่อยู่ตามกฎหมายเพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรได้อีกด้วย

สัญญาซื้อขายบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จสามารถใช้เป็นหลักฐานในการขอใบอนุญาตพำนักถาวรได้

ตามมาตรา 5 ของร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยบทบัญญัติบางประการของกฎหมายว่าด้วยการอยู่อาศัย พลเมืองที่ลงทะเบียนขออยู่อาศัยถาวรต้องแสดงหลักฐานการอยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมายโดยใช้เอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้: เอกสารรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน หรือทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินซึ่งออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ; ใบอนุญาตก่อสร้างตามที่กฎหมายก่อสร้างกำหนด; สัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยของรัฐ หรือเอกสารเกี่ยวกับการประเมินราคาและการชำระบัญชีที่อยู่อาศัยของรัฐ… เอกสารส่วนใหญ่ที่จำเป็นสำหรับการลงทะเบียนขออยู่อาศัยถาวรยังคงเหมือนเดิม

ปัจจุบัน ตามข้อ d วรรค 1 มาตรา 5 ของพระราชกฤษฎีกา 62/2021/ND-CP พลเมืองที่ลงทะเบียนที่อยู่อาศัยต้องแสดงหลักฐานการอยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมายด้วยเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้: สัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย หรือเอกสารที่แสดงการส่งมอบหรือรับที่อยู่อาศัยจากสถานประกอบการที่ประกอบธุรกิจก่อสร้างและจำหน่ายที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงความมั่นคงสาธารณะได้เสนอให้เพิ่มเอกสารหลายประเภทที่ประชาชนสามารถใช้ในการลงทะเบียนเพื่อขอถิ่นพำนักถาวร ได้แก่ สัญญาซื้อขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน หรือทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินซึ่งออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและจำนองไว้กับธนาคาร เอกสารการขายที่เขียนด้วยลายมือ และหนังสือรับรองว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังเสนอว่า เพื่อจดทะเบียนถิ่นที่อยู่ถาวรในที่พักอาศัยแบบเช่าหรือแบบแบ่งปัน เอกสารที่พิสูจน์การเช่า การกู้ยืม หรือการอยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมายในที่พักอาศัยนั้น จะต้องได้รับการรับรองโดยทนายความหรือได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ เนื่องจากระเบียบปัจจุบันกำหนดให้ผู้เช่าหรือผู้ที่อาศัยอยู่ในที่พักอาศัยแบบแบ่งปันต้องพิสูจน์ถิ่นที่อยู่อย่างถูกกฎหมายผ่านสัญญาเช่าหรือข้อตกลงการอยู่อาศัยแบบแบ่งปันเท่านั้น โดยไม่กำหนดให้ต้องมีการรับรองโดยทนายความหรือได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ

สัญญาซื้อขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างคืออะไร?

ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่อยู่อาศัยในอนาคต หมายถึง ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการลงทุนและการก่อสร้าง หรือยังไม่ได้รับการอนุมัติให้ใช้งานตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 คือ ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขาย

ดังนั้น สัญญาซื้อขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจึงสามารถเข้าใจได้ว่าเป็นข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างคู่สัญญาเกี่ยวกับการซื้อและขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ ผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบบ้านและสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ และผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องชำระราคาซื้อให้แก่ผู้ขาย เงื่อนไขการขาย กรอบเวลาการชำระเงิน และความรับผิดชอบทางกฎหมายอื่น ๆ นั้น คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันตามกฎหมาย

เงื่อนไขสำหรับการนำหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะออกสู่ตลาด

มาตรา 24 ของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568) กำหนดเงื่อนไขสำหรับการประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้อย่างชัดเจนดังนี้:

การก่อสร้างบ้านและโครงการก่อสร้างต่างๆ ได้เริ่มต้นขึ้นแล้วตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

เอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งต่อไปนี้เป็นสิ่งจำเป็น: คำตัดสินเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน; คำตัดสินเกี่ยวกับการเช่าที่ดินและสัญญาเช่าสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด; คำตัดสินเกี่ยวกับการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน; ใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน; ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน; ใบรับรองอื่น ๆ เกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด

เอกสารที่ต้องใช้มีดังนี้: ใบอนุญาตก่อสร้างบ้านและสิ่งก่อสร้างอื่นๆ และแฟ้มเอกสารประกอบการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่กฎหมายก่อสร้างกำหนดให้ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง; หนังสือแจ้งการเริ่มก่อสร้างบ้านและสิ่งก่อสร้างอื่นๆ และแฟ้มเอกสารแบบก่อสร้างสำหรับบ้านและสิ่งก่อสร้างในกรณีที่กฎหมายก่อสร้างไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง; เอกสารรับรองการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายก่อสร้างที่เกี่ยวข้องและความคืบหน้าของโครงการ; ในกรณีของอาคารชุดหรืออาคารอเนกประสงค์ที่มีห้องพักอาศัย ต้องมีเอกสารพิสูจน์การก่อสร้างฐานรากเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายก่อสร้างด้วย

ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรต่อหน่วยงานบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดว่าหน่วยที่อยู่อาศัยเหล่านั้นเป็นไปตามเงื่อนไขสำหรับการขายหรือให้เช่า

ภายใน 15 วันหลังจากได้รับการแจ้งเตือน หน่วยงานบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดมีหน้าที่ตรวจสอบสภาพของหน่วยที่อยู่อาศัยที่จะนำออกจำหน่ายและดำเนินธุรกิจ และตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษรแก่นักลงทุนว่าหน่วยที่อยู่อาศัยเหล่านั้นมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการขายหรือการเช่าซื้อหรือไม่ หากไม่มีคุณสมบัติเหมาะสม จะต้องระบุเหตุผลอย่างชัดเจน

โครงการที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างต้องตั้งอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องตามกฎหมาย และโครงการที่ได้รับอนุมัตินั้นต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและโครงการก่อสร้างเพื่อขายหรือให้เช่า

เป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในข้อ ข, ค, ง และ จ ของวรรค 1 และข้อ ก และ ค ของวรรค 2 มาตรา 14 แห่งกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มดำเนินการทางธุรกิจได้ถูกเปิดเผยต่อสาธารณะตามมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

พื้นที่ใช้สอยของโครงการก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการและจะเริ่มดำเนินธุรกิจในอนาคต นอกเหนือจากการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในวรรค 3 มาตรา 14 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ด้วย

ตือ มินห์

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/duoc-dang-ky-thuong-tru-bang-hop-dong-mua-nha-o-trong-tuong-lai-a662804.html