อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญแต่ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากเกินไป

ในรายงานการวิจัยเรื่อง "การสร้างสรรค์นวัตกรรมกลไกการประสานงานระหว่างนโยบายการคลังและนโยบายการเงิน" สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) แนะนำว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร

อสังหาริมทรัพย์จะให้ความสำคัญเรื่องเครดิตสูง

สถิติจากธนาคารแห่งรัฐแสดงให้เห็นว่า ณ วันที่ 30 กันยายน ยอดคงค้างสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของสถาบันสินเชื่อมีจำนวนถึง 2.74 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 6.04% เมื่อเทียบกับวันที่ 31 ธันวาคม 2565 คิดเป็น 21.46% ของยอดคงค้างหนี้ทั้งหมดต่อ เศรษฐกิจ

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เน้นบัญชีเพื่อการบริโภค/เพื่อการใช้ส่วนตัวคิดเป็น 64% และสินเชื่อคงค้างสำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 36% ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด ในช่วง 9 เดือนแรกของปี สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อทั่วไปและช่วงเดียวกันของปีก่อน

จะเห็นได้ว่าธุรกิจและหน่วยงานในภาคเศรษฐกิจอื่นๆ อีก 20 ภาคส่วนต้อง “แบ่งกัน” สินเชื่อคงเหลือเกือบ 80% ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับความสำคัญมากพอสมควรในแง่ของสัดส่วนสินเชื่อคงเหลือเมื่อเทียบกับภาคส่วนอื่นๆ ที่เหลือในระบบเศรษฐกิจ

ดังนั้นอุตสาหกรรมการธนาคารจะต้องสร้างสมดุลในการจัดสรรสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจด้วย

สินเชื่อของธนาคารนั้นโดยพื้นฐานแล้วคือเงินของผู้ฝากเงินหลายล้านคนและธุรกิจหลายแสนแห่งที่มอบความไว้วางใจให้กับธนาคารโดยอาศัยความไว้วางใจในระบบ ธนาคารมีหน้าที่ในการใช้เงินทุนนั้นอย่างระมัดระวัง ปลอดภัย และมีประสิทธิภาพ

การปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการที่ไม่ได้มาตรฐานซึ่งมีสถานะทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจน แผนการฟื้นฟูทุนที่ไม่สามารถปฏิบัติได้ หรือมีระดับความเสี่ยงสูง ไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อธนาคารเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ฝากเงินและระบบทั้งหมดอีกด้วย

ปัญหาเศรษฐกิจและธุรกิจทำให้ภาคการธนาคารต้องประสบปัญหาในการหาโครงการที่เหมาะสมและปลอดภัยเพื่อลงทุนในเงินออมหรือเงินฝากที่ผู้ฝากเงินและธุรกิจอื่นๆ ได้ฝากไว้กับธนาคาร

สินเชื่อเพื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์มักมีระยะเวลาผ่อนชำระ 10-20 ปี ในขณะที่การระดมเงินจากธนาคารมักมีระยะเวลาผ่อนชำระเพียง 12-24 เดือน โดยระยะเวลาผ่อนชำระนานที่สุดคือ 36 เดือน การระดมเงิน 3 ปี แต่การกู้เงิน 10 หรือ 20 ปี มีความเสี่ยงสูงมาก

ดังนั้นอัตราการปล่อยสินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวโดยใช้ทุนที่ระดมมาจากเงินฝากในระบบธนาคารจึงจำเป็นต้องได้รับการควบคุมด้วยเหตุผลด้านความปลอดภัยของระบบด้วย

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — ณ วันที่ 30 กันยายน สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 21.46% ของหนี้ค้างชำระทั้งหมดต่อเศรษฐกิจ (ภาพ: Tran Khang)

อย่าพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากเกินไป

VNRea แนะนำว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารมากเกินไป ควรรอจนกว่าจะขยายห้องหรือเพิ่มห้อง เนื่องจากสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างสูงและยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ด้วยสถานการณ์ปัจจุบัน แม้ว่าจะมีพื้นที่สำหรับอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ธุรกิจอาจไม่สามารถเข้าถึงได้ เนื่องจากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการให้สินเชื่อจากธนาคาร

ในทางกลับกัน หากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงพึ่งพาการสนับสนุนสินเชื่อต่อไป ก็จะสร้างความเสี่ยงเชิงระบบครั้งใหญ่ เนื่องจากเมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ผิดนัดชำระหนี้ ก็จะแพร่กระจายไปยังธนาคาร

“พันธบัตรควรเป็นแหล่งทุนที่สำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดต้องการทุนระยะกลางและระยะยาว ดังนั้นจึงต้องพึ่งพาพันธบัตร ไม่ใช่ทุนจากธนาคาร ไม่มีวิธีอื่นใดนอกจากลดการพึ่งพาธนาคารของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ วิธีเดียวที่จะกระจายความเสี่ยงได้” VNRea วิเคราะห์

ในระยะยาว สมาคมเชื่อว่าจำเป็นที่จะต้องปรับปรุงระบบกฎหมายอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาตลาดพันธบัตรให้มีสุขภาพดี โปร่งใส และยั่งยืน เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ มีพื้นที่ในการระดมทุนมากขึ้น

การบริหารจัดการนโยบายทางกฎหมายจำเป็นต้องหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่บางครั้งหลวมเกินไปจนไม่สามารถสร้างตลาดที่เต็มไปด้วยช่องโหว่ให้ธุรกิจต่างๆ แข่งขันกันออกกฎหมายได้ และแล้วก็ "หยุดชะงัก" กะทันหันเมื่อมีความเสี่ยง ทำให้ธุรกิจไม่สามารถตอบสนองได้ เช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2565

ตลาดพันธบัตรขององค์กรจำเป็นต้องได้รับการควบคุมโดยเร็ว ดำเนินการภายใต้คำแนะนำทางกฎหมาย และมีการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด

นอกจากนี้ การปลดล็อกเงินทุนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตถือเป็นเรื่องเร่งด่วนอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ยากลำบากในปัจจุบัน เพื่อทำเช่นนั้น จำเป็นต้องรวมโซลูชันต่างๆ ตั้งแต่การสร้างเงินทุนเริ่มต้นไปจนถึงการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ เข้าด้วยกันอย่างสอดประสานกัน

ไม่มีลูกค้าคนไหนอยากซื้อโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและอาจมีความเสี่ยง ในทางกลับกัน ธุรกิจที่เอกสารทางกฎหมายถูกถอดออกไปแล้วแต่หมดสิ้นไปโดยไม่มีเงินทุนเริ่มต้นก็ไม่สามารถดำเนินโครงการได้ และหากไม่มีโครงการก็ไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดจากลูกค้าได้

ในขณะเดียวกัน หากมีทุนเริ่มต้นแต่สภาพคล่องทางตลาดไม่ดี และไม่สามารถขายสินค้าได้ โปรเจ็กต์ก็จะล่าช้ากว่ากำหนด เงินทุนจะเพิ่มขึ้น และธุรกิจก็มีแนวโน้มที่จะประสบปัญหาหนี้สินท่วมหัว

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อที่จะก้าวไปสู่ช่วงของการเติบโตและการพัฒนาที่ยั่งยืนนั้น ธุรกิจจะต้องผ่านช่วงการปรับโครงสร้างให้ได้โดยไม่คำนึงถึงต้นทุนใดๆ รวมไปถึงการขายสินทรัพย์เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ขององค์กร การ "จัดการ" บันทึกการเข้าถึงสินเชื่อ ทุนพันธบัตร และทุนจากเงินฝากของลูกค้า

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการยังต้องปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์การลงทุนของตนใหม่ โดยไม่สามารถไล่ตามกลุ่มราคาระดับไฮเอนด์และ “ความเจริญรุ่งเรืองที่ไม่แท้จริง” ได้อีกต่อไป แต่ต้องมุ่งมั่นที่จะไล่ตามกลุ่มราคาที่เหมาะสมกับรายได้ของผู้ใช้ ขณะเดียวกันก็ต้องแสวงหาผลประโยชน์จากความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ ไม่ใช่เพื่อจุดประสงค์เก็งกำไรของกลุ่มเล็กๆ ซึ่งจะก่อให้เกิดการหยุดชะงักในตลาด

แหล่งที่มา