เร่งจัดทำบัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายใหม่

นครโฮจิมินห์กำลังเร่งจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ซึ่งเป็นภารกิจเร่งด่วนที่ต้องสร้างความกลมกลืนระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจ

นายบุ่ย มินห์ ถั่น รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ได้สั่งการให้มีการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินหลังการควบรวมกิจการ จัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และจัดทำรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในนครโฮจิมินห์

เตรียมรายการราคาที่ดินใหม่

ตามคำสั่งเลขที่ 79/2024/QD-UBND ในนครโฮจิมินห์ (เดิม) ราคาสูงสุดอยู่ที่ถนน Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue โดยมีราคา 687 ล้านดองต่อตารางเมตร ถนน Ham Nghi โดยมีราคา 429 ล้านดองต่อตารางเมตร ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 22 (ช่วงจาก Nguyen Anh Thu ถึง Ly Thuong Kiet) โดยมีราคา 32 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตามมติเลขที่ 26/2024/QD-UBND ในจังหวัด บ่าเรีย-หวุงเต่า (เดิม) ราคาที่ดินในเขตเมืองอยู่ระหว่าง 913,000 ดองเวียดนาม/ตร.ม. ถึง 78 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง เส้นทาง และเขตเมือง ถนนบ่ากู่ เลฮ่องฟอง ฮวงฮวาแถม และลี้เถื่องเกียต... ในพื้นที่ 1 มีราคาสูงสุดที่ 78 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ราคาที่ดินในเขตชนบทอยู่ระหว่าง 513,000 ดองเวียดนาม/ตร.ม. ถึง 4.1 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง เส้นทาง และเขตเมือง ตามมติเลขที่ 63/2024/QD-UBND ในจังหวัดบิ่ญเซือง (เดิม) ราคาที่ดินสูงสุดสูงกว่า 52 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. โดยถนนบางสายมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 80%

ในระยะต่อไป คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เห็นชอบให้บังคับใช้กฎเกณฑ์เกี่ยวกับบัญชีราคาที่ดินตามมติที่ 79/2024/QD-UBND ในนครโฮจิมินห์ (เดิม) มติที่ 63/2024/QD-UBND ในจังหวัด บิ่ญเซือง (เดิม) และมติที่ 26/2024/QD-UBND ในจังหวัดบ่าเสียะ-หวุงเต่า (เดิม) ต่อไป จนกว่าจะมีการยกเลิกมติข้างต้น หรือมีการแทนที่ด้วยกฎเกณฑ์ หรือได้รับคำสั่งอื่นจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

นายบุ่ย มิญ ถั่น รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ มอบหมายให้กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อม (DARD) นครโฮจิมินห์จัดทำร่างเอกสารกำกับการดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ พร้อมทั้งตกลงกับกรมยุติธรรมเกี่ยวกับรูปแบบและรูปแบบของเอกสารเพื่อให้แน่ใจว่ามีความเคร่งครัดและเป็นไปตามกฎหมาย และนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์

ในส่วนของการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นั้น รองประธาน นายบุ่ย มิญ ถันห์ ได้มอบหมายให้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ เป็นประธานและประสานงานกับกรมยุติธรรมและกรมการคลัง เพื่อวิจัยและพัฒนาแผนงานในการดำเนินการตามบัญชีราคาที่ดินฉบับแรก ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องวิเคราะห์พื้นฐานทางกฎหมาย ข้อดีและข้อเสียของแต่ละแผนอย่างชัดเจน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเป็นไปตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับอำนาจ ขั้นตอน เนื้อหาการก่อสร้าง วิธีการประเมินราคา วิธีการรวบรวมข้อมูล และประเด็นที่เกี่ยวข้องตามกฎระเบียบ กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมต้องส่งแผนดังกล่าวให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองก่อนวันที่ 5 สิงหาคม

ขณะเดียวกัน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้สั่งการให้สำนักงานทะเบียนที่ดินในนครโฮจิมินห์รับทราบและดำเนินการอย่างทั่วถึง เพื่อให้การกำหนดตารางราคาที่ดินสำหรับการก่อสร้างเป็นภารกิจหลัก ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2568 หน่วยงานต่างๆ จะต้องจัดทำแผนงานเฉพาะ ระดมทรัพยากรบุคคลให้เพียงพอ และมอบหมายงานให้กับบุคลากรมืออาชีพอย่างชัดเจนและสม่ำเสมอ เพื่อให้เกิดความก้าวหน้าและคุณภาพของงาน นอกจากนี้ กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ยังได้สั่งการให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกเอกสารกำกับเนื้อหาเกี่ยวกับหน้าที่และภารกิจของคณะกรรมการประชาชน 168 แห่ง ซึ่งประกอบด้วยเขต ตำบล และเขตพิเศษในพื้นที่ ตลอดจนประสานงานกับหน่วยงานและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้การดำเนินงานเกี่ยวกับตารางราคาที่ดินสำหรับการก่อสร้างเป็นไปในทิศทางเดียวกันและสอดประสานกัน

Binh Duong Ward นครโฮจิมินห์ มองจากด้านบน ภาพถ่าย: “THAO NGUYEN”

ความสามัคคีของผลประโยชน์

นายเล มินห์ เวือง ผู้ทำงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าปัญหาหลักคือราคาที่ดินเกษตรกรรมในบัญชีราคาที่ดินของรัฐในปัจจุบันต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับราคาตลาดจริง ทำให้เกิดช่องว่างขนาดใหญ่เมื่อผู้คนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย นำไปสู่ภาษีที่สูงเกินไป สร้างความลำบากให้กับผู้มีรายได้น้อย และก่อให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผิดกฎหมาย จากนั้น นายเล มินห์ เวือง จึงเสนอให้เพิ่มราคาที่ดินเกษตรกรรมเพื่อลดช่องว่างนี้และลดภาระภาษี

อย่างไรก็ตาม นายฮวง มง จิญ ประธานกรรมการบริษัท ฮวง คอย เรียลเอสเตท จำกัด เตือนว่า การจัดทำบัญชีราคาที่ดินใหม่จำเป็นต้องระมัดระวังและมีแผนงานการปรับราคาที่เหมาะสม หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน จะทำให้เกิด "ภาวะช็อก" แก่ประชาชนและธุรกิจ อันที่จริงแล้ว ในนครโฮจิมินห์ การปรับราคาที่ดินส่งผลให้ค่าเช่าที่ดินพุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนโลจิสติกส์สูงขึ้น ราคาสินค้าสูงขึ้น และลดความสามารถในการแข่งขันทางเศรษฐกิจ

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงระบบกฎหมายด้วย รายงานของกระทรวงยุติธรรมชี้ให้เห็นถึงกฎระเบียบหลายร้อยฉบับที่ขัดแย้ง ซ้ำซ้อน ไม่ชัดเจน และไม่สามารถนำไปปฏิบัติได้ ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ปัญหาเหล่านี้สร้างภาระต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบให้กับธุรกิจ และเป็นข้อจำกัดด้านนวัตกรรม

ประสบการณ์จากการปรับราคาที่ดินและปัญหาทางกฎหมายในปัจจุบัน ถือเป็นบทเรียนสำคัญที่หน่วยงานจะได้นำไปจัดทำบัญชีราคาที่ดิน คาดว่าจะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป

นายบุ่ย มินห์ ถั่น รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์ผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์หงอย เหล่า ดง ว่า การบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินสามแห่งของสามพื้นที่ก่อนการควบรวมกิจการนั้น เป็นไปตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งช่วยสร้างเสถียรภาพและประสานผลประโยชน์ของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

เสนอ 2 ทางเลือกสำหรับรายการราคาที่ดิน

กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมกำลังร่างกฎหมายเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ประเด็นสำคัญประการหนึ่งคือการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 159 ว่าด้วยบัญชีราคาที่ดิน

ดังนั้น หน่วยงานจัดทำร่างจึงเสนอทางเลือกไว้ 2 ประการ

ตัวเลือกที่ 1: บัญชีราคาที่ดินจะถูกนำมาใช้ในหลายกรณี เช่น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดินโดยไม่ประมูล การขยายระยะเวลาการใช้ที่ดิน และการคำนวณราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูล บัญชีราคาที่ดินนี้จัดทำขึ้นตามพื้นที่ ทำเลที่ตั้ง และแม้กระทั่งแปลงที่ดินแต่ละแปลงหากมีข้อมูลเพียงพอ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาและประกาศบัญชีราคาที่ดินทุก 5 ปี โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีแรกของรอบระยะเวลาบัญชี

ตัวเลือกที่ 2: รายการราคาที่ดินใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินในบางกรณี ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าชดเชยเมื่อทวงคืนที่ดินเท่านั้น ข้อแตกต่างหลักคือ รายการราคาที่ดินจะมีการปรับทุกปีโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะกำหนดค่าสัมประสิทธิ์นี้และประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี และในขณะเดียวกันจะจัดตั้งสภาประเมินราคาเพื่อทบทวนทั้งรายการราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา

ล. ทุย

ที่มา: https://nld.com.vn/gap-rut-xay-dung-bang-gia-dat-theo-luat-moi-196250729211746163.htm