ราคาอสังหาฯ พุ่งพรวด: ไข้ที่ดินจะกลับมาอีกหรือไม่?

นับตั้งแต่ต้นปีราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างความประหลาดใจให้กับใครหลายๆ คน โดย 2 กลุ่มที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ อพาร์ทเมนต์และที่ดินเปล่าสำหรับอยู่อาศัย

ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย ในช่วงต้นปี 2567 เพิ่มขึ้นประมาณ 38% เมื่อเทียบกับปี 2562 ส่วนในนครโฮจิมินห์ ราคาในกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น 16%

นอกจากนี้ รายงานของบริษัท PropertyGuru Vietnam ยังเน้นย้ำถึงความเป็นจริงของราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยระบุว่าในไตรมาสแรกของปี 2567 อพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 17 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

เมื่อสำรวจตลาด จะเห็นได้ชัดว่าราคาอพาร์ตเมนท์มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คุณเจิ่น วัน เลียม (เขตฮวงมาย กรุงฮานอย) แจ้งว่า ณ สิ้นปี 2566 เขาและภรรยาได้รับการเสนอราคา 2.7 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตรบนถนนหง็อกฮอย (เขตฮวงมาย) แต่ในช่วงต้นปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์นี้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 2.9 พันล้านดอง และจนถึงปัจจุบัน ราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอีก 200 ล้านดอง เป็น 3.1 พันล้านดอง ซึ่งสร้างความประหลาดใจให้กับคุณเลียมเป็นอย่างมาก

“ ปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์ที่มีทำเลและบริเวณใกล้เคียงกับที่นี่เปิดขายในราคาตั้งแต่ 3,000 - 3,100 ล้านดอง ผมรู้สึกประหลาดใจมาก เพราะราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นทุกเดือน และเพิ่มขึ้นหลายร้อยล้านดอง ” เขากล่าว

ในทำนองเดียวกัน คุณตรัน เหงียต มินห์ (ห่าดง ฮานอย) ก็ทำกำไรได้ 200 ล้านดองหลังจากลงทุนในอพาร์ตเมนต์เพียงไม่กี่เดือน ในเดือนธันวาคม 2566 เธอซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านลินห์ดัม (เขตฮวงมาย ฮานอย) เพื่อ "เล่น" ตลาด ในขณะนั้น ราคาอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตรอยู่ที่ 2.6 พันล้านดอง แต่ในเดือนมกราคม 2567 อพาร์ตเมนต์ของเธอถูกเสนอให้ซื้อคืนโดยนายหน้าในราคา 2.7 พันล้านดอง และตอนนี้นายหน้าก็ยินดีจ่าย 2.9 พันล้านดอง

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้นในปี 2024 (ภาพประกอบ)

ไม่เพียงแต่อพาร์ตเมนต์เท่านั้น ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านในซอย ก็พุ่งสูงขึ้นเช่นกัน รายงานของ PropertyGuru Vietnam ระบุว่าตลาดที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในฮานอยในปี 2567 จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านส่วนตัวในเขตเตยโฮ (Tay Ho) มีอัตราการเติบโตสูงสุดที่ 9% ส่วนเขตอื่นๆ เช่น ด่งดา (Dong Da), ห่าดง (Ha Dong), ไฮบ่าจุง (Hai Ba Trung) และฮวงมาย (Hoang Mai) ก็ปรับตัวเพิ่มขึ้น 4-8% เช่นกัน

แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ปริมาณการซื้อขายยังคงสูงมาก ทำให้ตลาดมีความร้อนแรงเพิ่มมากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญ: ไข้แผ่นดินไม่น่าจะกลับมาอีก

การขึ้นราคาอย่างรวดเร็วและการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำให้หลายคนคาดการณ์ว่ากระแสความนิยมที่ดินรอบใหม่เช่นในปี 2564 อาจเกิดขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว นี่ไม่ใช่สาเหตุที่ต้องกังวล เนื่องจากตลาดมีความโปร่งใสมากกว่าเดิมมาก

การขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ได้เกิดจากความคลั่งที่ดิน (ภาพประกอบ)

คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ สต็อก (EZ Property) กล่าวว่า “จุดต่ำสุด” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้น่าจะอยู่ที่ไตรมาสที่สองและสามของปี 2566 หลังจากนั้นการฟื้นตัวเกิดขึ้นท่ามกลางภาวะอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ลดลงอย่างมาก ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยต่ำที่ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสแรกของปี 2567 ทำให้นักลงทุนตัดสินใจถอนเงินลงทุนแทนที่จะฝากเงินกับธนาคาร

อย่างไรก็ตาม นั่นไม่ได้หมายความว่าตลาดจะร้อนรุ่ม “ ผมมองว่าในระยะสั้นและระยะกลางจะไม่มี “ไข้ที่ดิน” การเคลื่อนไหวล่าสุดของรัฐ เช่น ร่างกฎหมายเก็บภาษีบ้านหลังที่สอง การจำกัดการทำธุรกรรมไว้ที่ 5 หลัง... ล้วนแสดงให้เห็นว่าการลงทุนจะเข้มงวดมากขึ้น แทนที่จะง่ายเหมือนแต่ก่อน ” เขากล่าว

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวด้วยว่า การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มเพิ่มขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ไม่ใช่อาการคลั่งที่ดิน แต่เป็นสัญญาณผิดปกติของตลาดในพื้นที่นั้นๆ

“ ในบริบทของอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โครงการต่างๆ ยังคงชะงักงัน ผู้คนและธุรกิจยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย… ปรากฏการณ์ราคาที่ยังคงเพิ่มขึ้นและเพิ่มขึ้นอีกครั้งในพื้นที่ที่ไม่มีโครงการใหม่ ถือเป็นสิ่งที่ไม่ปกติ ” นายดิญห์กล่าวแสดงความคิดเห็น

นายดิงห์ อธิบายเหตุผลของ “ความผิดปกติ” นี้ว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนไม่มีโอกาสลงทุนเลย เพราะไม่มีอุปทานเพียงพอ ซึ่งอาจเป็นสาเหตุให้ธุรกิจและนายหน้าบางรายสร้างข้อมูลปลอมเกี่ยวกับราคา โครงสร้างพื้นฐาน... ทำให้ตลาดคึกคักขึ้น แต่นั่นไม่ใช่ธรรมชาติของปัญหา จุดประสงค์คือเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนใช้เงิน

“ นักลงทุนที่มีประสบการณ์และความรู้มักไม่ค่อยเข้ามายุ่งเกี่ยวกับเรื่องนี้ และหากพวกเขาขาดความรู้เฉพาะทาง พวกเขาก็อาจถูกคลื่นลูกนี้พัดพาไปได้อย่างง่ายดาย ในภาวะ เศรษฐกิจ ที่ยากลำบาก โดยไม่มีการลงทุนขนาดใหญ่ในพื้นที่นั้น แต่ราคาที่ดินกลับพุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหัน เราควรตั้งข้อสงสัยทันทีว่าเป็นการขึ้นราคาที่ไม่สมเหตุสมผลและไม่เป็นไปตามกฎหมาย ” นายดิงห์กล่าวเน้นย้ำ

ในขณะเดียวกัน จากมุมมองของผู้พัฒนาโครงการ นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 ยังกล่าวอีกว่า แม้ว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะลดลงไม่ได้

หลักฐานที่พิสูจน์ได้คือ ในอดีต ในช่วงปี พ.ศ. 2551-2553 มีโครงการอพาร์ตเมนต์ราคา 50-70 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ในปี พ.ศ. 2554-2556 เมื่อตลาดมีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเกิดขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดก็ลดลงทันที

ดังนั้น ตัวแทนกลุ่ม G6 จึงให้ความเห็นว่า หากสถานการณ์เดิมยังคงเกิดขึ้นอีก ราคาบ้านอาจลดลงตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป สาเหตุก็คือ โครงการบ้านโดยทั่วไปและโดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคมจะเริ่มดำเนินการให้แล้วเสร็จ ทำให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นในอีกประมาณ 1 ปีข้างหน้า ซึ่งจะช่วยให้ราคาบ้านลดลง

เฉา อันห์

แหล่งที่มา