ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูง รายได้ ชาวฮานอย ตามไม่ทัน
รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่า ไตรมาสที่สองของปี 2566 ถือเป็นไตรมาสที่ 18 ติดต่อกันที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้น ปัจจุบัน ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยอยู่ที่ 53 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 73% เมื่อเทียบกับ 4 ปีที่แล้ว (ปี 2562)
นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษา Savills Hanoi อธิบายว่า ราคาคอนโดมิเนียมหลักในฮานอยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น เป็นผลมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น
ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้น ขณะที่รายได้ของชาวฮานอยกลับลดลง (ภาพ: TTX)
นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนปรับปรุงคุณภาพสินค้าและโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคโดยรอบ รวมถึงโครงการภายในยังส่งผลให้ราคาตลาดหลักหรือราคาโครงการที่เพิ่งเปิดตัวมักจะสูงกว่าระดับตลาดทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่เสมอ
จากการวิจัยของ Savills พบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นทุกปี เนื่องจากการย้ายถิ่นฐานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ คาดการณ์ว่าระหว่างปี 2566 ถึง 2568 ฮานอยจะมีครัวเรือนเพิ่มขึ้น 157,000 ครัวเรือน
อย่างไรก็ตาม อุปทานของอพาร์ตเมนต์ยังมีน้อยมาก โดยคาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์ทุกประเภทเพียง 59,000 ยูนิต บ้านแนวราบ 9,000 ยูนิต และบ้านพักอาศัยสังคม 18,700 ยูนิต ที่กำลังจะเปิดขายในอนาคต ขณะนี้มีบ้านขาดแคลนถึง 70,300 ยูนิต
รายงานของ Savills ระบุว่าฮานอยตั้งเป้ารายได้เฉลี่ยต่อหัวไว้ที่ 150 ล้านดอง/คน/ปี ในปี 2566 เมื่อเทียบกับปี 2562 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ขณะเดียวกัน อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ปี 2562 ถึงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 13% ต่อปี
คุณฮังแสดงความเห็นว่า ความจริงแล้วการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยนั้นต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ นี่เป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าหากช่องว่างนี้ยังคงกว้างขึ้น ผู้คนจะต้องเป็นเจ้าของบ้านนานขึ้น
“หากตัวเลขสองตัวนี้ไม่ขยับเข้าใกล้กันมากขึ้น จะทำให้การเป็นเจ้าของบ้านสำหรับผู้คนทั่วไป ทั้งคนที่อาศัยอยู่ในฮานอยและคนที่มาจากจังหวัดอื่นๆ ที่ต้องการมีบ้านในฮานอยเพื่อทำงานหรือให้ลูกๆ อยู่อาศัยเป็นเรื่องยากและยาวนานขึ้น” นางฮังกล่าว
ยังไม่รวมถึงบ้านแนวราบ เมื่อราคาสูง ผู้ซื้อก็จะพิจารณาถึงความเหมาะสมของราคาและมูลค่าที่แท้จริงของสินค้าด้วย การตัดสินใจของผู้ซื้อจึงจะช้าลงและยาวนานขึ้น
ส่วนลดกลุ่มสินค้าหายากแต่ไม่เหมาะกับคนทั่วไป
เมื่อเทียบกับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ปรับตัวลดลงเล็กน้อย โดยราคาขายหลักของวิลล่าลดลง 10% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เหลือที่ดินเปล่าในเมลินห์ที่ 100 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนราคาอาคารพาณิชย์ลดลง 7% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส ในทางกลับกัน ราคาทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส อยู่ที่ 173 ล้านดอง/ตร.ม. ถึงแม้ราคาจะลดลง แต่ก็ไม่ใช่กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ เนื่องจากราคาที่สูง
นางสาวแฮง กล่าวว่า การที่ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ลดลงนั้น เป็นผลมาจากโครงการที่อยู่ห่างไกลใจกลางเมืองมีการเปิดตัวในราคาที่สมเหตุสมผล ทำให้ระดับตลาดลดลงตามไปด้วย
ในความเป็นจริงราคาของกลุ่มอาคารแนวราบยังคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ติดกับถนนวงแหวนรอบนอกฮานอย 2 และถนนวงแหวนรอบนอกฮานอย และพื้นที่พัฒนาที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่มั่นคง และพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง
วิลล่าเป็นกลุ่มที่หายากที่มีการลดราคา แต่ไม่ใช่สำหรับคนส่วนใหญ่ (ภาพ: DP)
คุณฮัง กล่าวว่า ในตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ สินค้าที่มีราคาเหมาะสมและโครงการที่วางแผนไว้อย่างดียังคงดึงดูดผู้ซื้อได้ สะท้อนให้เห็นได้จากยอดขายของคอนโดมิเนียมแนวราบในฮานอยที่ปรับตัวดีขึ้นหลังจากไตรมาสแรกที่ซบเซา โดยมียอดขาย 106 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
“นี่เป็นหนึ่งในสัญญาณบวกที่บันทึกไว้ในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ซึ่งตลาดมีโครงการแนวราบที่มีสินค้าเสนอขายในราคาประมาณ 1 หมื่นล้านดองต่อยูนิต” นางฮั่งกล่าว
จากข้อมูลในไตรมาสที่สองของปี 2566 ที่กรุงฮานอย โครงการที่มีราคาขายขั้นต้นต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองคิดเป็น 39% ของมูลค่าการซื้อขายทั้งหมด อพาร์ตเมนต์ราคา 1 หมื่นล้านถึง 2 หมื่นล้านดองคิดเป็น 28% และอพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 3 หมื่นล้านดองคิดเป็นเพียง 13% ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ายิ่งราคาสินค้าเหมาะสมมากเท่าไหร่ อัตราการขายก็จะยิ่งดีเท่านั้น
อุปทานขั้นต้นมีจำกัด แต่ข้อดีสำหรับผู้ซื้อบ้านในตลาดฮานอยในปัจจุบันคือสามารถเลือกซื้อจากตลาดรองได้ ซึ่งมีสินค้าหลายรายการที่ได้รับการพัฒนาไว้ล่วงหน้า มีการรับประกันทางกฎหมาย และมีราคาที่สมเหตุสมผลกว่า ในปัจจุบัน ราคาในตลาดรองยังคงสามารถแข่งขันได้เมื่อเทียบกับตลาดหลัก
โดยทั่วไปแล้ว ผลิตภัณฑ์แนวราบ ตามข้อมูลของ Savills ในไตรมาสที่สองของปี 2566 อุปทานรองจะมีราคาต่ำกว่าหน่วยหลัก 20% ตลาดแรกมีตัวเลือกไม่มากนัก ในขณะที่ตลาดรองมีตัวเลือกด้านราคามากกว่า แม้ว่าผลิตภัณฑ์จะไม่ใช่สินค้าใหม่แล้วก็ตาม ในทางกลับกัน ผู้ซื้อสามารถพร้อมใช้หรือใช้งานได้ทันที
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเร็วๆ นี้ ฮานอยได้ส่งเสริมการเบิกจ่ายการลงทุนสาธารณะ ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่เอื้ออำนวยต่อการส่งเสริมกิจกรรม ทางเศรษฐกิจ ของฮานอยโดยรวม และกิจกรรมอื่นๆ ของฮานอย โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่เพิ่งเริ่มต้นขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นการพัฒนาในเขตชานเมือง เช่น เมืองเมลิงห์ เมืองดานฟอง เมืองฮอยดึ๊ก เมืองซอคเซิน เมืองห่าดง เมืองแทงโอย และเมืองแทงตรี เมื่อถนนวงแหวนหมายเลข 4 เปิดให้สัญจรในปี 2570 คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบๆ ถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะเพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน
เมื่อโครงสร้างพื้นฐานได้รับการพัฒนาอย่างพร้อมเพรียงกัน จะช่วยสนับสนุนอุปทานและอุปสงค์ที่สมดุลในทุกพื้นที่ ด้วยการขนส่งที่สะดวกสบาย ผู้คนที่ต้องการความช่วยเหลือจะเต็มใจย้ายไปยังพื้นที่ที่ราคาเหมาะสมกว่า
“ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยแก้ปัญหาที่ช่วงนี้พื้นที่ใจกลางเมืองหรือบริเวณใกล้ถนนวงแหวนรอบ 3 ของตลาดฮานอยมีระดับราคาสูงใหม่เกิดขึ้น ก่อให้เกิดอุปสรรคในการเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัย” นางสาวฮัง กล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)