การแก้ไขปัญหาผังพื้นดิน

ในปี 2565 หลายพื้นที่เพิ่งฟื้นตัวหลังจากการระบาดใหญ่ 2 ปี ความต้องการของผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้น และราคาค่าเช่าที่ลดลงเป็นแรงกระตุ้นให้ทั้งบุคคลและธุรกิจจำนวนมากเริ่มต้นทำธุรกิจ อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 เศรษฐกิจโลกและ เศรษฐกิจ ภายในประเทศจะเผชิญกับความยากลำบาก ผู้คนจะตึงตัวในการใช้จ่าย ขณะที่เจ้าของพื้นที่เช่ากำลังเตรียมขึ้นราคาอีกครั้ง ทำให้การซื้อขายซบเซาลง คลื่นผู้เช่าพื้นที่กลับมาเช่าพื้นที่ได้แพร่กระจายจากถนนราคาแพงในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ไปยังถนนสายอื่นๆ ที่พลุกพล่าน

ปิดกิจการเพราะสถานที่ไม่เหมาะสม

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว หนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong เมื่อวันที่ 23 พฤศจิกายน พบว่าร้านค้าปลีกและร้านอาหารบนถนนที่พลุกพล่านหลายสายในนครโฮจิมินห์ค่อนข้างเงียบเหงา ร้านค้าหลายแห่งในทำเลทองบนถนน Le Lai, Le Loi, Le Thanh Ton (เขต 1) และ Cach Mang Thang Tam (เขต 3) ปิดให้บริการ ด้านนอกทรุดโทรม และเต็มไปด้วยข้อมูลเกี่ยวกับการเช่าพื้นที่

พื้นที่เช่าว่างเปล่าบนถนนเลแถ่งโตน เขต 1 นครโฮจิมินห์ ภาพ: LE TINH

นางสาวทรามี พนักงานขายร้านขายของที่ระลึกบนถนนเลโลย (เขต 1) กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปีแม้ว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาเยือนนครโฮจิมินห์มากขึ้น แต่อัตราการซื้อกลับต่ำมาก

“นักท่องเที่ยวไม่ใจกว้างกับการซื้อของที่ระลึกเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป ส่วนใหญ่ซื้อแต่ของเล็กๆ น้อยๆ ราคาประมาณ 5-10 ดอลลาร์สหรัฐฯ และไม่ค่อยสนใจสินค้าราคาสูงๆ แม้จะมีโปรโมชั่นลดราคา เจ้าของร้านก็เคยคิดจะทำธุรกิจออนไลน์เหมือนกัน แต่ก็ไม่ประสบความสำเร็จเพราะสินค้ามีลักษณะเฉพาะ” คุณทรา มี กล่าว

บนถนนเลแถ่งโตน (เขต 1) นางซวนเฮือง เจ้าของร้านก๋วยเตี๋ยว ร้องเรียนว่าเธอขายได้แค่เวลา 7.30-21.00 น. และ 18.00-19.00 น. เท่านั้นตลอดทั้งวัน ทำให้ลูกค้าเหลือเพียงไม่กี่คน

เนื่องจากสถานการณ์ที่ซบเซา เธอจึงตัดสินใจลงทะเบียนขายของออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชันต่างๆ เช่น Grab, Baemin... ถึงแม้กำไรจะน้อยแต่ก็ยังช่วยเพิ่มรายได้ให้กับร้านได้ “เจ้าของธุรกิจหลายคนไม่มีเงินพอจ่ายค่าร้าน จึงต้องปิดกิจการหลังจากเปิดร้านได้เพียงไม่กี่เดือน” คุณเฮืองกล่าว

สังเกตได้ว่าตั้งแต่ต้นปี จำนวนพื้นที่ให้เช่าว่างเปล่าในใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีจำนวนเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับความจริงที่ว่าแบรนด์ใหญ่และเล็กมากมายในด้านอาหารและเครื่องดื่ม (F&B) แฟชั่น รองเท้า ความงาม... ต่างก็ถอนตัวออกจากตลาดอย่างเงียบๆ เช่นกัน

ร้าน Mellower Coffee ในย่านมหาวิหารนอเทรอดาม, ร้าน Saigon La Poste Cafe ติดกับ ที่ทำการไปรษณีย์ เมือง, ร้าน PhinDeli, ร้าน Saigon Case และร้าน Gio Bac รอบวงเวียน Turtle Lake ปิดให้บริการมาหลายเดือนแล้ว ส่วนร้าน Chuk Tea & Coffee ก็ปิดสาขาที่ไม่มีประสิทธิภาพไปบ้างเช่นกัน โดยเน้นไปที่สาขาที่มีรายได้ดีและมียอดขายออนไลน์

จากผลสำรวจผู้ประกอบการธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มในเดือนกันยายน 2566 โดย Vietnam Report พบว่าตั้งแต่ปี 2565 ถึง 2566 ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ถึง 33.3% มีรายได้ลดลง และ 41.7% มีกำไรลดลง ข้อมูลจาก Nielsen IQ บริษัทวิจัยตลาด ระบุว่า อุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภค (FMCG) ที่หมุนเวียนเร็ว (Fast-moving) ประมาณ 84% มีราคาสินค้าสูงขึ้นในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ ส่งผลให้รายได้ของอุตสาหกรรมลดลงอย่างต่อเนื่อง

คุณซุง เหงียน ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวัดผลค้าปลีก Nielsen IQ ให้ความเห็นว่าสินค้าส่วนใหญ่มีปริมาณการบริโภคลดลงในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ จาก 26,214 แบรนด์ในเวียดนามที่บริษัทวิจัยตลาดแห่งนี้ติดตาม พบว่าถึง 60% มีปริมาณการบริโภคลดลงเนื่องจากราคาขายที่สูงขึ้นและปริมาณการผลิตที่ลดลง

ผู้เชี่ยวชาญด้านแบรนด์ Vo Van Quang กล่าวว่ากำลังซื้อที่ลดลงอย่างรวดเร็ว การพัฒนาที่ "ร้อนแรง" ของอีคอมเมิร์ซ ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะซื้อของออนไลน์แทนที่จะไปที่ร้านโดยตรง และวิกฤตอุปทานล้นตลาดในบางสาขาทำให้ร้านค้าหลายแห่งไม่มีประสิทธิภาพอีกต่อไปและจำเป็นต้องปิดตัวลง

ต้องการส่วนลดเพิ่ม

คุณเล ถิ หง็อก ถวี ประธานกรรมการบริษัท วีนา อินเตอร์เนชั่นแนล จอยท์ สต็อก (เจ้าของเครือร้านกาแฟวีว่า สตาร์ คอฟฟี่ และวีว่า รีเสิร์ฟ) กล่าวว่า ค่าเช่าคิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมดของธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม สำหรับธุรกิจร้านกาแฟ ค่าเช่าคิดเป็นประมาณ 20%-25% ของต้นทุนรวม

ในปัจจุบันสถานที่หลายแห่งลดราคาลงประมาณ 20% - 30% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่เศรษฐกิจยังคงย่ำแย่ การบริโภคโดยรวมของตลาดทั้งหมดชะลอตัว ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จึงตั้งเป้าที่จะลดต้นทุน รับประกันผลกำไรในแต่ละจุดขาย และพิจารณาอย่างรอบคอบเมื่อเช่าสถานที่และขยายการดำเนินงาน

ตามที่นักวิเคราะห์ระบุว่า เนื่องจากปัญหาทางเศรษฐกิจ รายได้ของร้านค้าจึงลดลง ในขณะที่ธุรกิจต่างๆ ต้องใช้จ่ายมากขึ้นกับโปรโมชั่น ส่วนลด และสิ่งจูงใจอื่นๆ ส่งผลให้กำไรของร้านค้าลดลงเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

“แทนที่จะลงทุนในทำเลทองและนำกำไรส่วนใหญ่ไปจ่ายค่าสถานที่ ธุรกิจต่างๆ กลับเลือกที่จะถอนตัว ย้ายไปยังพื้นที่ที่ไกลจากใจกลางเมือง หรือลงทุนในการขายออนไลน์” นายทราน เล เหงียน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Kido Group Corporation กล่าว

ดร. โฮจิมินห์ ซอน ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยตลาดสื่อระหว่างประเทศ ชี้ให้เห็นว่าในความเป็นจริง พื้นที่เช่าในนครโฮจิมินห์มักถูกโอนผ่านเจ้าของหลายราย ทำให้ราคาเช่าที่ลูกค้าปลายทางต้องจ่ายสูงมาก ต้นทุนพื้นที่เช่าคิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของต้นทุนรวมของธุรกิจทั้งหมด ดังนั้นพื้นที่เช่าราคาถูกจึงมักถูกให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า กระแสการถอนตัวออกจากใจกลางเมืองจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

นายเหงียน ตัต ติงห์ ผู้ก่อตั้งบริษัท Housezy Joint Stock กล่าวว่า ในพื้นที่ใจกลางเมืองนครโฮจิมินห์ ยังมีพื้นที่ให้เช่าที่มีราคาสูงมากอีกมาก เนื่องจากผู้เช่าคำนวณราคาเช่าโดยพิจารณาจากอัตราส่วนกำไรจากมูลค่าของพื้นที่หรือราคาของพื้นที่

“พวกเขายอมปล่อยพื้นที่ว่างไว้แทนที่จะลดราคา เพราะถ้าลดราคาลงอีก จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมและราคาค่าเช่าในอนาคต อย่างไรก็ตาม ยังมีเจ้าของบ้านบางรายที่ยอมลดราคา หากผู้เช่ามีเจตนาดีและมีแผนทำธุรกิจระยะยาว” คุณทินห์กล่าว

คุณตา ตรัง เกียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ว้าวโฮม อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์สต็อค เปิดเผยว่า ปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจเช่าพื้นที่คือราคา “เพียงแค่ลดราคาเช่าลง 50% ภายใน 6 เดือนนับจากวันที่เซ็นสัญญา โดยไม่รวมระยะเวลาซ่อมแซม ตกแต่ง และนโยบายอื่นๆ ลูกค้าก็จะรู้สึกมั่นใจและตัดสินใจเช่าได้ทันที” คุณเกียนแนะนำ

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดงฉบับวันที่ 23 พฤศจิกายน

นายเซิน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งในเมืองทูดึ๊ก กล่าวว่า พื้นที่ส่วนใหญ่ว่างเปล่า เนื่องจากผู้เช่าต่อรองราคากันต่ำเกินไป ขณะเดียวกันก็ต้องทำสัญญาระยะยาวด้วย

“ผมเองก็อยากปล่อยเช่าเหมือนกัน เลยลดราคาลง 10%-15% จากต้นปีที่แล้ว แต่ลูกค้าก็ยังขอลดเพิ่มอีก 10% ผมติดต่อนายหน้าหลายรายเพื่อปล่อยเช่า ขอแค่มีลูกค้าที่ตั้งใจดี รู้ราคาตลาด และต้องการทำธุรกิจระยะยาว ผมก็ยินดีลดให้ทันที” คุณซันกล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm