ขจัด “คอขวด” ในการบริหารจัดการมินิอพาร์ตเมนต์ เพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อบ้าน

เนื่องจากตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป เมื่อ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เจ้าของห้องชุดขนาดเล็กที่ตรงตามเงื่อนไขจะได้รับหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้านและทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินตามกฎหมายที่ดิน และสามารถขาย เช่า หรือผ่อนชำระได้

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การจัดการและการใช้ห้องชุดขนาดเล็กถือเป็นประเด็นร้อนที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากประชาชน ผู้เชี่ยวชาญ และผู้บริหาร... ห้องชุดขนาดเล็กได้รับความสนใจเป็นพิเศษเนื่องจากในช่วงเวลาดังกล่าวมีข้อบกพร่องหลายประการ ไม่มีกฎระเบียบที่ชัดเจนในเอกสารทางกฎหมาย นำไปสู่การจัดการที่หละหลวม ผู้คนสมรู้ร่วมคิดกับเจ้าหน้าที่ในหน่วยงานของรัฐเพื่อปกปิดการละเมิดคำสั่งการก่อสร้าง (การบุกรุกพื้นที่ส่วนกลาง การเพิ่มความสูงของอาคาร...) การป้องกันและดับเพลิง... นำไปสู่ผลลัพธ์ที่ร้ายแรงมากมาย ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างหนักต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้ที่อาศัยอยู่ในโครงการเหล่านั้น

เรื่องราวที่น่าสลดใจยังคงปรากฏอยู่ตรงหน้าเรา เช่น เหตุเพลิงไหม้อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเลขที่ 37 ซอย 29/70 ถนน Khuong Ha (แขวง Khuong Dinh เขต Thanh Xuan) ซึ่งทำให้มีผู้เสียชีวิต 56 ราย เมื่อวันที่ 13 กันยายน พ.ศ. 2566 อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กนี้ได้รับอนุญาตให้สร้างเป็น 3 ชั้นและ 1 ห้องใต้หลังคา แต่ผู้ลงทุนได้สร้างให้สูงถึง 9 ชั้น เพียงประมาณ 8 เดือนต่อมา ก็เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอีกครั้งซึ่งสร้างความเสียหายร้ายแรงที่เลขที่ 1 ซอย 43/98/31 ถนน Trung Kinh (แขวง Trung Hoa เขต Cau Giay) ซึ่งทำให้มีผู้เสียชีวิต 14 ราย รวมถึงครอบครัวของเจ้าของบ้านและผู้เช่า

นอกจากนี้ ด้วย "ความคลุมเครือ" ของข้อกำหนดการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเอกสารทางกฎหมาย โดยเฉพาะในมาตรา 3 มาตรา 43 พระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP อนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวสำหรับครัวเรือนและบุคคล ซึ่งต่อมาได้รับการรับรองให้เป็นกฎหมายในมาตรา 46 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ส่งผลให้กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้เติบโตอย่างควบคุมไม่ได้ นักลงทุนไม่เพียงแต่ละเมิดข้อกำหนดเกี่ยวกับการออกแบบที่ใช้งานได้ ความสูง การป้องกันอัคคีภัยและการดับเพลิง... แต่ยังจัดการธุรกรรมและการโอนผ่านข้อตกลงที่เขียนด้วยลายมือ เนื่องจากไม่ตรงตามเงื่อนไขทางกฎหมาย และผู้ที่มีฐานะทางการเงินจำกัดก็ยอมรับผลิตภัณฑ์นี้โดยถือเป็นกฎเกณฑ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากสร้างขึ้นอย่างผิดกฎหมายในเมืองใหญ่ บนที่ดินที่กระจัดกระจายอยู่ลึกเข้าไปในเขตที่อยู่อาศัย การจราจรติดขัด ไม่รับประกันคุณภาพ ความปลอดภัยจากอัคคีภัย และการป้องกันอัคคีภัย ไม่มีคุณสมบัติในการแยกหนังสือรับรองผู้ซื้อ ทำให้เกิดข้อพิพาท ข้อร้องเรียน และความไม่มั่นคงทางสังคม อย่างไรก็ตาม หลายคนยอมรับว่าโครงการนี้เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะเป็นไปตามเงื่อนไข คือ ใกล้ใจกลางเมือง ราคาถูกกว่าโครงการที่อยู่อาศัยอื่นๆ... ด้วยข้อจำกัดทางการเงิน" - ดร.เหงียน วัน ดิญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์

นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP ได้รับการประกาศใช้และรับรองในกฎหมายที่อยู่อาศัยในปี 2014 อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้พัฒนาอย่างแข็งแกร่งทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้... พื้นที่ที่มีที่ดินจำกัด ประชากรหนาแน่น และขาดแคลนที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นทุกไตรมาสทุกปี ทำให้ผู้มีรายได้น้อยเป็นเจ้าของบ้านได้ยากขึ้น ในสถานการณ์เช่นนี้ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจึงถือเป็นเสมือนบันไดช่วยชีวิตคนเหล่านี้จำนวนมาก

ตามความจำเป็นของตลาด เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้น อุปทานก็เพิ่มขึ้น และการพัฒนาผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจึงเป็นสิ่งจำเป็นของ ระบบเศรษฐกิจ ตลาด ซึ่งตามสถิติเบื้องต้น กรุงฮานอยมีอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 2,000 แห่ง ขณะที่นครโฮจิมินห์มีมากกว่าหลายเท่า โดยมีอพาร์ตเมนต์แบบอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 42,000 แห่ง อย่างไรก็ตาม ด้วยข้อบกพร่อง ข้อจำกัด และความผิดพลาดในการบริหารจัดการและการใช้งานอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จึงเกิดการถกเถียงกันอย่างมากว่าควรอนุญาตให้มีผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กหรือไม่

“เมื่อกระแสการอพยพเข้าสู่เมืองใหญ่เพื่อทำงานและหาเลี้ยงชีพเพิ่มขึ้น แรงงานทั่วไปและผู้มีรายได้น้อยที่มีฐานะทางการเงินจำกัดไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาแพงได้ พวกเขาจึงหันไปหาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ซึ่งถือเป็นผลผลิตทั่วไปของระบบเศรษฐกิจตลาด แม้จะรู้ว่าโครงการนี้มีความเสี่ยงมากมายทั้งในด้านคุณภาพการก่อสร้างและปัญหาทางกฎหมาย แต่ผู้คนจำนวนมากก็ยังคงยอมรับอย่างเต็มใจ” สถาปนิก Tran Huy Anh ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการเมืองกล่าว

เนื่องจากพบข้อบกพร่องในการบริหารจัดการและการใช้งานมินิอพาร์ตเมนต์ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จึงได้กำหนดข้อบังคับเฉพาะสำหรับกลุ่มผลิตภัณฑ์นี้ ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เจ้าของมินิอพาร์ตเมนต์ที่ตรงตามเงื่อนไขจะได้รับหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน (หรือที่เรียกกันทั่วไปว่าสมุดสีชมพู) ตามกฎหมายที่ดิน และยังสามารถขาย เช่า หรือเช่าซื้อได้อีกด้วย

ทั้งนี้ อาคารชุดขนาดเล็กที่ตรงตามเงื่อนไขการป้องกันและดับเพลิง มีถนนที่รถดับเพลิงสามารถเคลื่อนตัวไปยังฐานอาคารได้ มีสิทธิใช้ที่ดิน ตรงตามเงื่อนไขการเป็นผู้ลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการบริหารจัดการและการใช้อาคารชุดที่ กระทรวงก่อสร้าง กำหนด (กระทรวงก่อสร้างจะออกมาตรฐานและกฎระเบียบการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดขนาดเล็กแยกต่างหาก)... จะได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายปัจจุบัน

“ผมชื่นชมกฎระเบียบในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 นี้ เพราะช่วยขจัดปัญหาคอขวดมากมายในการบริหารจัดการและการดำเนินงานของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก นี่เป็นผลพวงจากเศรษฐกิจตลาดที่มีทั้งอุปสงค์และอุปทาน เพราะปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในตลาดมีสูงมาก เราไม่สามารถห้ามได้เพียงเพราะเราไม่สามารถบริหารจัดการได้ การอนุญาตให้มีกฎหมายควบคุมจะเป็นพื้นฐานให้หน่วยงานทุกระดับสามารถควบคุมได้อย่างใกล้ชิดมากขึ้น เพื่อสร้างความยุติธรรมให้กับอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ” เหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าว

07:56 15 กรกฎาคม 2567

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html