รมว.คลัง แจงเหตุไม่ควรใช้บัญชีราคาที่ดินปรับปรุงแล้ว

การ “ปรับตัว” ให้เข้ากับรายการราคาที่ดินต้องใช้เวลา

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงยินดีที่เมืองรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับ "ร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับแรก" ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 และเสนอให้มุ่งเน้นเฉพาะการพัฒนา "บัญชีราคาที่ดินฉบับแรก" ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ขณะเดียวกัน สมาคมฯ ยังได้คำนวณภาระผูกพันทางการเงินที่ประชาชนอาจต้องจ่ายสำหรับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมและ "บัญชีราคาที่ดินฉบับร่าง" ดังต่อไปนี้

กรณีที่ 1: นาย A ได้ยื่นขอหนังสือรับรองการสร้างบ้านซึ่งสร้างไว้นานแล้วบนที่ดินขนาด 100 ตารางเมตร ติดถนนเหงียนวันลินห์ (ตำบลบิ่ญหุ่ง อำเภอบิ่ญจันห์) ที่ดินแปลงนี้เดิมเป็นที่ดิน เพื่อการเกษตร ราคา 200,000 ดอง/ตารางเมตร (แปลงที่ 1) และราคาที่ดินบนถนนเหงียนวันลินห์อยู่ที่ 6.8 ล้านดอง/ตารางเมตร ตามบัญชีราคาที่ดินในมติที่ 02 ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ (บัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน)

หากคำนวณเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน โดยไม่รวมค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน 3.3 เท่าสำหรับพื้นที่ 2 นาย ก. จะต้องจ่ายค่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียง 660 ล้านดอง หากรวมค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาแล้ว นาย ก. จะต้องจ่ายเงิน 2.178 พันล้านดอง

แต่หากคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตาม “ร่างบัญชีราคาที่ดิน” ที่คาดว่าจะกำหนดให้ที่ดินทำกินติดถนนเหงียนวันลิงห์ มีราคา 3.2 ล้านดอง/ตรม. (จุดที่ 1) และราคาที่ดินริมถนนเหงียนวันลิงห์ มีราคา 65 ล้านดอง/ตรม. (เพิ่มขึ้น 9.55 เท่า) นาย A จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 6.18 พันล้านดอง

ดังนั้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่นาย A ต้องชำระตาม “บัญชีราคาที่ดินร่าง” จะเพิ่มขึ้น 9.36 เท่า เมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 660 ล้านดอง และเพิ่มขึ้น 2.83 เท่า เมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 2,178 ล้านดอง เมื่อคำนวณค่าสัมประสิทธิ์

หลายความเห็นบอกว่าประชาชนจำเป็นต้องมีเวลา "ปรับตัว" ก่อนที่จะปรับราคาที่ดิน

กรณีที่ 2: คุณ B มีสิทธิ์ใช้ที่ดินขนาด 200 ตารางเมตร ติดถนนเหงียนวันลินห์ (ตำบลบิ่ญฮุง อำเภอบิ่ญจัน) และเนื่องจากก่อนหน้านี้เธอไม่มีฐานะทางการเงิน คุณ B จึงยื่นขอใบอนุญาตสำหรับที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยขนาด 100 ตารางเมตร ซึ่งเป็นที่ดินที่สร้างบ้านขึ้นเท่านั้น ส่วนพื้นที่ลานซีเมนต์ที่เหลืออีก 100 ตารางเมตร ถือเป็นที่ดินสำหรับปลูกพืชผลทางการเกษตรระยะสั้น ปัจจุบัน คุณ B จำเป็นต้องยื่นขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากลานซีเมนต์ขนาด 100 ตารางเมตร เป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย โดยคุณ B ต้องจ่ายเงิน 6.18 พันล้านดอง หากคำนวณตาม "ร่างราคาที่ดิน"

กรณีที่ 3: นาย C ได้ยื่นขอแบ่งที่ดินทำกินขนาด 1,000 ตารางเมตร ติดกับที่ดินพร้อมบ้าน พร้อมกันนี้ ยังได้ยื่นขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินทำกินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำนวน 5 แปลง โดยแต่ละแปลงมีพื้นที่ 200 ตารางเมตร เพื่อแบ่งให้ลูกหลาน

พื้นที่เกษตรกรรมนี้อยู่ติดกับถนนเหงียนวันลินห์ (ตำบลบิ่ญฮุง อำเภอบิ่ญจันห์) เมื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน นาย C ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 6.6 พันล้านดอง หากบวกค่าสัมประสิทธิ์ 3.3 นาย C ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 21.78 พันล้านดอง

แต่หากคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตาม "ร่างราคาที่ดิน" ราคา 3.2 ล้านดอง/ตร.ม. (แปลงที่ 1) และราคาที่ดินบนถนนเหงียนวันลินห์ 65 ล้านดอง/ตร.ม. นาย C ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 61.8 พันล้านดอง ซึ่งสูงกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 6.6 พันล้านดองถึง 9.36 เท่า และเมื่อบวกค่าสัมประสิทธิ์แล้ว 2.83 เท่า สูงกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 21.78 พันล้านดองถึง 2.83 เท่า

HoREA ยังระบุด้วยว่า หากขอให้กรณีข้างต้นเลือกจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะชำระ ไม่ว่าจะตามมติ 2/2020/QD-UBND และมติ 56/2023/QD-UBND หรือตาม "ร่างรายการราคาที่ดิน" แน่นอนว่าทุกกรณีจะต้องแนะนำให้เลือกจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะชำระตามรายการราคาที่ดินปัจจุบัน เพื่อให้เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของบุคคลและครัวเรือนที่เพิ่มมากขึ้น

การแก้ไขปัญหากรณีการวางแผน “หยุดชะงัก”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA ยังได้หยิบยกกรณีที่สี่ขึ้นมาด้วย ซึ่งพวกเขาเหล่านี้เป็นผู้ด้อยโอกาสที่สุดเมื่อบ้านเรือนและที่ดินของพวกเขาตั้งอยู่ในพื้นที่ผังเมืองที่ถูกระงับ เช่น เขตที่พักอาศัยที่สร้างใหม่ เขตที่พักอาศัยที่ได้รับการปรับปรุง หรือโครงการที่ถูกระงับ เช่น โครงการ Binh Quoi - Thanh Da... ดังนั้น เป็นเวลาหลายปีที่คนเหล่านี้ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ ไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกแปลงที่ดิน ไม่ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จึงไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาที่ดินที่ต่ำมากเช่นเดิมได้

หากในอนาคตอันใกล้ นครโฮจิมินห์ยกเลิก “แผนงานที่ถูกระงับ โครงการที่ถูกระงับ” ประชาชนเหล่านี้จะยังคงได้รับความสูญเสียเป็นครั้งที่สอง เนื่องจากจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาที่สูงมากตามบทบัญญัติของ “ร่างบัญชีราคาที่ดิน” ดังนั้น กระทรวงคมนาคมจึงได้ขอให้หน่วยงานที่จัดทำบัญชีราคาที่ดินเห็นอย่างชัดเจนว่า ในปัจจุบัน การออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ยังไม่สมควร

ผู้ที่มีที่ดินติดอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนไว้จะไม่มีเวลาที่จะรับมือกับการปรับราคาที่ดิน

สมาคมฯ ยังได้กล่าวเพิ่มเติมอีกว่า ขณะนี้ในนครโฮจิมินห์ยังมีแปลงที่ดินที่ยังไม่ได้รับการรับรองอีกกว่า 13,035 แปลง คิดเป็นร้อยละ 0.7 ของจำนวนแปลงที่ดินทั้งหมดในเมือง หรือผู้ที่ต้องการออกกฎหมายอนุญาตให้ใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่เกษตรกรรมที่แทรกอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยในเมืองที่มั่นคงซึ่งเชื่อมต่อกับบ้านเรือนที่มีอยู่ หรือผู้ที่ต้องการแยกแปลงที่ดินและเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยในเวลาเดียวกัน ดังที่แสดงในกรณีข้างต้น

ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น บัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในปัจจุบันจะยังคงใช้บังคับต่อไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (มาตรา 257 วรรค 1) เพื่อให้ประชาชนมีเวลาเพียงพอในการดำเนินการขอใบรับรองและจัดการเรื่องการเงินเพื่อชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาเดิม ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันทางการเงินของประชาชน

พร้อมกันนี้สมาคมยังได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์สั่งการให้ทางการมุ่งเน้นไปที่การยกเลิก “การวางแผนและโครงการที่ถูกระงับ” อย่างรวดเร็วและเด็ดขาด เพื่อให้ประชาชนในพื้นที่เหล่านี้มีเวลาเพียงพอในการใช้สิทธิในฐานะผู้ใช้ที่ดิน และสามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ในปี 2568 ตามบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ เกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน สำนักงานที่ดินสาขาเมืองทูดึ๊ก (นครโฮจิมินห์) ได้ส่งหนังสือแจ้งไปยังคณะกรรมการประชาชน 34 เขตในพื้นที่ เพื่อแจ้งการจดทะเบียนทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินที่ได้รับหนังสือรับรอง หรือจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีกำหนดระยะเวลา (ใบอนุญาตก่อสร้างชั่วคราว) ซึ่งหมายความว่าครัวเรือนที่มีบ้านชั่วคราวสร้างบนที่ดินที่วางแผนไว้ก็มีโอกาสได้รับหนังสือรับรองสีแดงเช่นกัน

ที่มา: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html