จะทำอย่างไรเพื่อระงับภาวะ “ร้อนแรงเกินปกติ” ของตลาดอสังหาฯ?

DNVN - สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เพิ่งเสนอแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อควบคุม "ความร้อนแรงเกินไป" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอิงจากบทเรียนที่ได้เรียนรู้จากประเทศต่างๆ ในอดีต

จากข้อมูลของ VARS ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมักเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ตั้งแต่หนี้เสีย สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ไปจนถึงความยากลำบากในการระดมทุน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลง ความยากลำบากเหล่านี้ไม่เพียงส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อ เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย

ดังนั้น บนพื้นฐานของความเคารพอย่างสูงสุดต่อกฎธรรมชาติของอุปทานและอุปสงค์ จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐจะต้องเสริมความแข็งแกร่งให้กับการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังเมื่อตลาดแสดง "สัญญาณของความไม่มั่นคง"

ทั่วโลก เพื่อให้มั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคง รัฐบาลหลายประเทศได้ใช้นโยบายสินเชื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันภาวะฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้ด้วยการเข้มงวดหรือผ่อนคลายสินเชื่อ

นโยบายสินเชื่อถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม VARS เชื่อว่าความยืดหยุ่นในนโยบายนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละตลาดและสถานการณ์เศรษฐกิจเฉพาะและประสบการณ์ของแต่ละประเทศ

ในประเทศจีน รัฐบาล จีนได้กำหนดข้อจำกัดมากมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ นอกจากนี้ จีนยังควบคุมกระแสเงินทุนต่างประเทศเพื่อป้องกันไม่ให้เงินเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

ในสิงคโปร์ เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและป้องกันฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสิงคโปร์ได้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขั้นต่ำสำหรับการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม ขณะเดียวกัน เพื่อลดวงเงินกู้และควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลยังได้จำกัดระยะเวลาการกู้ยืมควบคู่ไปกับนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวด

ในสหรัฐอเมริกา หลังวิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2008 ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม เฟดยังได้กำหนดมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับผู้กู้ โดยกำหนดให้มีประวัติเครดิตที่ดีขึ้นเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทซับไพรม์

ประสบการณ์จากประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่านโยบายและกฎหมายสินเชื่อเป็นเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งที่รัฐบาลใช้ในการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายหลายฉบับที่ประเทศอื่นๆ นำไปปฏิบัติอย่างได้ผล สามารถนำมาอ้างอิง เรียนรู้ และนำมาประยุกต์ใช้ในเวียดนามได้

โดยอิงจากบทเรียนที่ได้รับจากประเทศก่อนหน้า เพื่อควบคุม "ความร้อนแรงเกินไป" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS เสนอแนวทางแก้ไขนโยบายสินเชื่อหลายประการเพื่อควบคุมตลาดเมื่อมีความผันผวน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VARS เสนอให้เข้มงวดนโยบายสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไร เพื่อลดจำนวนผู้กู้ยืมเงินเพื่อเก็งกำไรหรือใช้อัตราหนี้สินที่มากเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถลดวงเงินกู้ได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน กำหนดอัตราส่วนการชำระหนี้ส่วนทุนที่สูงขึ้น หรือกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่า

รัฐบาลสามารถกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ โดยกำหนดให้ธนาคารต่างๆ ต้องรายงานรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างการติดตามความเสี่ยง จัดตั้งกลไกสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคม โดยให้ความสำคัญกับการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

นอกจากนี้ รัฐควรมีนโยบายผ่อนปรนสินเชื่อ ทั้งลดอัตราดอกเบี้ย และสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวอัตราดอกเบี้ยพิเศษ สำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก หรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญด้านอื่นๆ เพื่อความมั่นคงทางสังคม เช่น คู่บ่าวสาวที่เพิ่งแต่งงาน

เพื่อนำนโยบายไปใช้ได้ “อย่างถูกต้องและแม่นยำ” VARS เชื่อว่าจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และมีการอัปเดตสูงเพื่อให้แน่ใจว่ามีการแยกแยะที่ชัดเจนระหว่างผู้ซื้อบ้านจริงที่ใช้เพื่อการผลิตจริงและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ กับนักเก็งกำไรและผู้แสวงหากำไร

“เพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมมากขึ้น ควรผนวกนโยบายสินเชื่อเข้ากับการบังคับใช้ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีทรัพย์สิน การบังคับใช้นโยบายด้านกฎระเบียบต้องมีความยืดหยุ่น สร้างเสถียรภาพและความเป็นระเบียบเรียบร้อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุด” VARS เน้นย้ำ

ฮาอันห์

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/lam-gi-de-kim-ham-da-tang-nong-cua-thi-truong-bat-dong-san/20240928050046687