กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่สามารถ “กำจัด” มินิอพาร์ทเมนท์ ได้หรือไม่?

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ที่เพิ่งผ่านโดย รัฐสภา มีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในบ้านที่มีอพาร์ตเมนต์หลายแห่งเพื่อขายหรือให้เช่า หรือที่เรียกว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องจัดตั้งโครงการที่คล้ายกับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ปกติ

กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่เข้มงวดการก่อสร้างและบริหารจัดการห้องชุดขนาดเล็ก ภาพ 1 — กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องจัดตั้งโครงการ (ภาพ: DM)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามกฎข้อบังคับใหม่ บุคคลที่ต้องการสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก (บ้าน 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นมีห้องชุด หรือ 2 ชั้น และมีเนื้อที่ 20 ห้องชุดขึ้นไป) เพื่อขายหรือให้เช่า จะต้องมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขในการเป็นนักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ห้องชุดที่เข้าข่ายได้รับหนังสือรับรองตามกฎหมายที่ดิน (สมุดสีชมพู) จะถูกขาย ให้เช่า หรือเช่าซื้อ ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กให้เช่าต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการก่อสร้างที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างกำหนด อาคารต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการป้องกันและดับเพลิงตามที่กฎหมายกำหนด

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ และพัฒนา จำกัด (EZ Property) กล่าวว่า การเข้มงวดในการก่อสร้างและบริหารจัดการโครงการมินิอพาร์ตเมนต์มีความจำเป็น เนื่องจากโครงการประเภทนี้มีการพัฒนาอย่างแพร่หลายมาเป็นเวลานานและมีการละเมิดกฎหมายจำนวนมาก

ในอนาคตอันใกล้นี้ การขายมินิอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้คนที่ไม่ได้มีโครงการลงทุนใดๆ แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ดังนั้น การพัฒนามินิอพาร์ตเมนต์จึงถูกจำกัดอย่างมากเนื่องจากกฎระเบียบขั้นตอนที่เข้มงวด

ในขณะเดียวกัน การตั้งโครงการลงทุนและการบรรลุเงื่อนไขในการเป็นนักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนั้นถือเป็นความท้าทายอย่างยิ่ง เนื่องจากมินิอพาร์ตเมนต์เป็นอาคารสูงที่สร้างบนพื้นที่ 200-300 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นอาคารที่ตั้งอยู่ในซอยลึก ดังนั้น การตั้งโครงการแบบอาคารพาณิชย์ทั่วไปจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

“ด้วยซอยที่กว้างน้อยกว่า 2 เมตร การวางผังเมืองแบบ 1/500 จึงเป็นไปไม่ได้ เพราะปัจจัยหลายอย่างยังไม่ได้รับการรับประกัน เช่น การป้องกันอัคคีภัย โครงสร้างพื้นฐาน ตัวชี้วัดประชากร และการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม การจะบรรลุข้อกำหนดเหล่านี้ด้วยอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในปัจจุบันนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้” คุณโทอันวิเคราะห์

คุณโตน กล่าวว่า หากเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ การขอใบอนุญาตและการวางแผนอาจใช้เวลานานหลายปี แต่หากเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอาจใช้เวลานานกว่านั้น

นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่มักสร้างในย่านใจกลางเมือง ดังนั้นกฎระเบียบเกี่ยวกับความสูงของอาคารจึงเข้มงวดมาก โดยปกติแล้วที่ดินขนาด 200 ตารางเมตรสามารถสร้างได้เพียง 5-6 ชั้นเท่านั้น ด้วยความหนาแน่นและความสูงเช่นนี้ นักลงทุนจึงไม่สามารถทำกำไรได้ จึงไม่มีใครทำ

ในความเป็นจริง ในปัจจุบันมีการสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ถึง 95% โดยไม่ได้รับใบอนุญาต เนื่องจากหากสร้างโดยผิดกฎหมาย ผู้ลงทุนจะต้องประสบกับการขาดทุนตั้งแต่ยังไม่ได้เริ่มสร้างเสียอีก

“ถ้าคุณซื้อที่ดินเปล่าขนาด 200 ตารางเมตร ในราคา 10,000 ล้าน แต่สามารถสร้างได้แค่ 5 ชั้น และสร้างได้แค่ 70% ของพื้นที่ทั้งหมด หรือ 700 ตารางเมตร ต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างจะอยู่ที่ประมาณ 22 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ถ้าคุณขายในราคา 25 ล้านดองต่อตารางเมตร เห็นได้ชัดว่านักลงทุนจะไม่ทำกำไรจากการสร้าง 5 ชั้น” คุณตวนอธิบาย

ดังนั้น คุณโตน กล่าวว่า ในอนาคตรูปแบบมินิอพาร์ตเมนต์มีความเสี่ยงที่จะถดถอยลง เพราะการต้องตั้งโครงการลงทุนใหม่ขึ้นมาสร้างจะทำให้หลายคนไม่สามารถทำได้

สำหรับมินิอพาร์ทเม้นท์ที่ตรงตามเงื่อนไขการก่อสร้างก็จะมีต้นทุนสูงเช่นกัน ไม่สามารถแข่งขันกับอพาร์ทเม้นท์เชิงพาณิชย์ได้เพราะต้นทุนการลงทุนแพงเกินไป

ขณะเดียวกัน นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า นักลงทุนในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเป็นบุคคลที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมาย เช่นเดียวกับนักลงทุนรายใหญ่ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งบุคคลจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิง การขาย การเช่า และการเช่าซื้อจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ผู้ซื้อบ้านในอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจะได้รับหนังสือรับรอง (สมุดสีชมพู) การบริหารจัดการและการดำเนินงานต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้อาคารอพาร์ตเมนต์ และกำหนดความรับผิดชอบในการตรวจสอบและกำกับดูแลโดยคณะกรรมการประชาชนทุกระดับอย่างชัดเจน เพื่อรับรองความปลอดภัยและคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของผู้อยู่อาศัยที่อาศัยอยู่ที่นี่

“กฎระเบียบนี้จะเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นในกรณีของอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็ก” นายโจวกล่าว

แหล่งที่มา