ความโปร่งใส ยุติธรรม และสมดุลในการประเมินราคาที่ดิน

“ราคาจะเสมือนจริงหรือไม่ก็ตาม ท้องที่รู้ดีที่สุด”

ส่วนประเด็นการประเมินราคาที่ดินซึ่งถือเป็นประเด็นหลักและเป็นปัญหาที่ยากที่สุดในกฎหมายที่ดินนั้น นายขรรค์ กล่าวว่า ได้มีการปรับปรุงร่างกฎหมายดังกล่าวให้ระบุว่า การประเมินราคาที่ดินต้องยึดหลักวิธีประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด นอกจากนี้ ร่างดังกล่าวยังได้เพิ่มข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักลดหย่อน การหารายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เป็นพื้นฐานให้รัฐกำหนดรายละเอียด

Minh bạch, thỏa đáng và hài hòa trong định giá đất - Ảnh 1. — เลขาธิการเหงียน ฟู้ จ่อง นายกรัฐมนตรี ฝ่าม มินห์ จิ่ง และประธานรัฐสภา หวุง ดินห์ เว้ เข้าร่วมประชุมเมื่อวันที่ 9 มิถุนายน

เมื่อเทียบกับกฎหมายปัจจุบัน ร่างกฎหมายดังกล่าวได้ลบข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการส่วนเกินในวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินออกไป สาเหตุคือวิธีการนี้คำนวณจากข้อมูลอินพุตที่สันนิษฐาน ส่งผลให้การนำไปใช้งานจริงไม่สอดคล้องกัน และก่อให้เกิดความยากลำบากมากมายในการนำไปปฏิบัติ

อย่างไรก็ตาม ในรายงานการตรวจสอบ ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (NA) นายหวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า คณะกรรมการเศรษฐกิจ NA เชื่อว่าบทบัญญัติตามที่ร่างขึ้นนั้นไม่ชัดเจนนัก มติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางชุดที่ 13 ว่าด้วยการพัฒนานโยบายที่ดินอย่างต่อเนื่องยังไม่ได้รับการสถาปนาขึ้นอย่างสมบูรณ์ ซึ่งกำหนดว่านโยบายการเงินที่ดินจะต้องสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน

นครโฮจิมินห์เสนอให้มีการนำวิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) มาใช้ในการคำนวณราคาที่ดินในร่างมติเกี่ยวกับนโยบายนำร่องเฉพาะสำหรับเมือง วิธีการนี้มีความโปร่งใสและทำง่ายกว่าด้วย เมื่อกฏหมายที่ดินกำหนดไว้ชัดเจน ผู้ลงทุนจะทราบว่าต้นทุนปัจจัยการผลิตในแผนการเงินของตนอยู่ที่เท่าใด และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก็จะนำไปใช้อย่างโปร่งใส...

ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายเวือง ดิงห์ เว้

ข้อเสนอให้กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการประเมินราคาที่ดินอย่างชัดเจนในร่างกฎหมายดังกล่าวเป็นความเห็นของประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายเวือง ดิงห์ ฮิว เมื่อแสดงความคิดเห็นในกลุ่มอภิปรายเมื่อเช้าวันที่ 9 มิถุนายน โดยประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติระบุว่า ประเด็นที่ยากที่สุดในร่างกฎหมายที่ดินคือการจัดหาที่ดิน ซึ่งประเด็นที่ยากที่สุดคือราคาที่ดิน ดังนั้น หากร่างกฎหมายระบุระเบียบทั่วไปและรัฐบาลได้รับมอบหมายให้ระบุรายละเอียดในพระราชกฤษฎีกา "สภานิติบัญญัติแห่งชาติจะอภิปรายได้ยากและไม่มั่นใจว่าจะผ่านหรือไม่"

นายเหงียน ซวน ถัง ประธานสภาทฤษฎีกลางและผู้อำนวยการสถาบันการเมืองแห่งชาติโฮจิมินห์ กล่าวว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวระบุให้ “กำหนดราคาที่ดินตามหลักตลาด” แต่แค่นั้นยังไม่พอ เพราะ “เราเป็นตลาดที่เน้นแนวทางสังคมนิยม” เขาเสนอว่าควรให้มีกลไกกำหนดราคาที่เป็นวิทยาศาสตร์และโปร่งใส รวมถึงมีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ขึ้นอยู่กับประเภทที่ดินแต่ละประเภท ค่าสัมประสิทธิ์การปรับตัวนี้จะต้องตรงตามเกณฑ์ของความเสถียร หลีกเลี่ยงราคาหนึ่งวันนี้และอีกราคาหนึ่งในวันพรุ่งนี้ ซึ่งจะทำให้ธุรกิจรู้สึกไม่สบายใจเกี่ยวกับการลงทุน

นาย Dang Quoc Khanh รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบายจากมุมมองของหน่วยงานจัดทำร่างกฎหมายว่า ในส่วนของราคาที่ดิน ร่างกฎหมายได้กระจายอำนาจไปยังท้องถิ่นอย่างมาก โดยมอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนส่งรายการราคาที่ดินประจำปีไปยังสภาประชาชนเพื่อให้แน่ใจว่าใกล้เคียงกับราคาตลาด โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 "ไม่ว่าจะมีราคาเสมือนจริงหรือไม่ ประชาชนในพื้นที่จะเข้าใจดีที่สุด" นาย Khanh กล่าว อย่างไรก็ตาม หน่วยงานจัดทำร่างฯ ก็กำลังศึกษาหาวิธีเพิ่มกลไกที่สามารถปรับเปลี่ยนได้เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้นกะทันหันอีกด้วย

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการชดเชยให้เหมาะสม

การฟื้นฟูที่ดิน โดยเฉพาะการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ ถือเป็นประเด็นที่ผู้แทนจำนวนมากให้ความสนใจเช่นกัน หากเปรียบเทียบกับร่างกฎหมายฉบับก่อน ระเบียบการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในร่างกฎหมายฉบับนี้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างกฎหมายได้ขยายรายการการเวนคืนที่ดินจำนวน 31 กรณี ออกเป็น 3 กลุ่ม คือ การเวนคืนที่ดินเพื่อก่อสร้างโครงการสาธารณะ การจัดซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่ทำการหน่วยงานของรัฐและงานสาธารณะประโยชน์; การฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะอื่น ๆ

ผู้แทน Tran Thi Hong Thanh (คณะผู้แทน Ninh Binh) กล่าวว่าเธอเห็นด้วยกับแผนของผู้ร่างเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม นางสาวถั่นห์มีความกังวลว่าความหมายแฝงของ “การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ” ยังไม่ได้รับการชี้แจงให้ชัดเจน

ในขณะเดียวกัน รองนายกรัฐมนตรี Truong Trong Nghia (คณะผู้แทนโฮจิมินห์) แสดงความเห็นว่ารายงานการตรวจสอบของคณะกรรมการเศรษฐกิจนั้น "ชาญฉลาด" มาก เมื่อชี้ให้เห็นว่าในร่างกฎหมายนั้น ส่วนที่ควบคุมกรณีการกู้คืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะนั้น ไม่รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือพื้นที่ในเมือง แต่มีการอ้างถึงมาตรา 112 ซึ่งกำหนดว่าเป็นโครงการประมูลโดยใช้กองทุนที่ดินที่รัฐสร้างขึ้นผ่านการกู้คืน ในรายงานการพิจารณาร่างกฎหมาย ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจกล่าวว่าบทบัญญัติของร่างกฎหมายดังกล่าวไม่มีความชัดเจนในเนื้อหาและมีแนวทางที่ไม่สอดคล้องเมื่อเทียบกับกรณีอื่น จากนั้น กทปส. เสนอให้ทบทวนให้ไม่มีการอ้างอิงระเบียบในมาตราหรือข้ออื่นๆ แต่ให้มีระเบียบที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจงในร่างกฎหมาย

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ยืนยันว่า ในกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม เพื่อผลประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ คณะกรรมการเศรษฐกิจเห็นด้วยกับกรณีที่รัฐฟื้นฟูที่ดินเพื่อควบคุมความแตกต่างของมูลค่าเพิ่มจากที่ดินอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงการวางแผน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และนักลงทุน และกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อให้แน่ใจว่ามีเงื่อนไขในการดำเนินโครงการลงทุนการใช้ที่ดิน

ผู้แทน Truong Trong Nghia ยังแสดงความกังวลเกี่ยวกับความจริงที่ว่าโครงการต่างๆ มากมายนั้นมีไว้เพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม แต่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อผลประโยชน์แห่งชาติหรือสาธารณะโดยตรง แต่เป็นเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ “การค้าเป็นเรื่องดี แต่มติ 18 กำหนดหลักการว่าหากโครงการเป็นเชิงพาณิชย์ ต้องมีการเจรจา ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา มีการร้องเรียนและความผิดหวังมากมายเกี่ยวกับเรื่องการจัดซื้อที่ดินนี้” นายเหงียกล่าว

ตามที่ประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ นาย Phan Van Mai กล่าวว่า วัตถุประสงค์ทางเศรษฐกิจและเชิงพาณิชย์ยังถือเป็นการสนับสนุนผลประโยชน์ของชาติอีกด้วย ไม่ควรเข้าใจว่าหากคุณทำงานทางเศรษฐกิจและการค้าคุณก็ต่อรองและทำทุกอย่างที่คุณต้องการ “สิ่งสำคัญคือการชดเชยให้เพียงพอ มีนโยบายสนับสนุนและการจัดสรรที่อยู่ใหม่ที่เหมาะสม เพื่อให้ประชาชนได้รับประโยชน์จากโครงการในอนาคตด้วย” นายไม กล่าว พร้อมเน้นย้ำว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดคือ นโยบายที่ส่งถึงผู้มีสิทธิใช้ที่ดินโดยตรง

ในขณะเดียวกัน รองนายกรัฐมนตรี Hoang Quoc Khanh (คณะผู้แทน Lai Chau) รู้สึกกังวลเกี่ยวกับความยากลำบากของกลไกการเจรจาต่อรองด้วยตนเองสำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่ดำเนินการภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2013 ปัจจุบัน นายข่านห์ กล่าวว่า ประเด็นที่ยากที่สุดในการเจรจาระหว่างบุคคลกับธุรกิจคือ “ราคาเท่าไหร่” “มีโครงการที่นักลงทุนตั้งราคาต่ำมาก ทำให้ประชาชนเดือดร้อน ในทางกลับกัน มีโครงการที่ประชาชนไม่ยอมรับราคาที่บริษัทเสนอมา โดยเปรียบเทียบจังหวัดนี้กับจังหวัดนั้นเพื่อเรียกร้องราคาที่สูงกว่า มีครัวเรือนที่ตกลงราคาไว้เพียง 800 - 900 ล้านดอง แต่กลับเรียกร้องถึง 3,000 ล้านดอง หลังจากเจรจากันเป็นเวลานาน พวกเขาก็ปฏิเสธ ทำให้โครงการต้องยืดเยื้อออกไป” นายคานห์กล่าว เขายังได้ยกตัวอย่างในเมือง Lai Chau ซึ่งโครงการพลังงานน้ำที่มีทุนจดทะเบียนสูงถึง 200,000 - 300,000 ล้านดอง ประสบความยากลำบากในการเจรจาเพียงเพราะมีครัวเรือนหนึ่งที่ไม่เห็นด้วย

อย่าปรับแผนโดยพลการ

ในส่วนของการวางแผนการใช้ที่ดินและแผนผัง เมื่อให้ความเห็นในกลุ่มสนทนา นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เน้นย้ำว่า เรื่องนี้ยังเป็นเรื่องที่ต้องกำหนดอำนาจ การกระจายอำนาจ และการมอบอำนาจเพื่อลดขั้นตอนการบริหารให้ชัดเจน “การวางผังที่ดินไม่เพียงแต่จะแก้ปัญหาเฉพาะหน้าได้เท่านั้น แต่ยังเป็นวิสัยทัศน์ระยะยาวในการพัฒนาอย่างยั่งยืนและระยะยาวอีกด้วย ปัจจุบันเราเห็นว่าที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่สามารถสร้างขึ้นได้ ต้องใช้และใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งพื้นที่บนฟ้า บนดิน ใต้ดิน และที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ในทะเลด้วย” นายกรัฐมนตรีกล่าว

การประเมินราคาที่ดินเป็นปัญหาที่ยากลำบาก กำหนดราคาอย่างไรให้เหมาะสมกับการพัฒนาเศรษฐกิจตลาดแบบสังคมนิยม ตลาดมีขึ้นมีลง ถ้าเราตามตลาดเราจะเข้าแทรกแซงเมื่อจำเป็นหรือไม่? ต้องมีเครื่องมือของรัฐเพื่อให้ตลาดสามารถพัฒนาได้อย่างแข็งแรงแต่ไม่สร้างความวุ่นวายและความยากลำบากให้กับประชาชนและธุรกิจเมื่อต้องเสียสละที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ หากไม่สามารถระบุปริมาณได้ ก็จะไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง จะกลายเป็นสิ่งที่ไร้เหตุผล และอาจทำให้เกิดข้อผิดพลาดได้

นายกรัฐมนตรี ฝ่ามมิงห์จิญ

ตามที่นายกรัฐมนตรีกล่าวไว้ การแก้ไขกฎหมายที่ดินจะต้อง "ยึดถือความเป็นจริงเป็นหลัก โดยใช้ความเป็นจริงเป็นเกณฑ์" แต่การจะเรียกร้องให้แก้ไขกฎหมายเพียงฉบับเดียวสามารถครอบคลุมปัญหาในทางปฏิบัติได้ทั้งหมดนั้นเป็นไปไม่ได้ หลักการในการแก้ไขกฎหมายคือการพยายามแก้ไขปัญหาและข้อบกพร่องที่ได้รับการจัดการในกระบวนการแสวงหาประโยชน์และใช้ทรัพยากรที่ดิน นายกรัฐมนตรียังกล่าวอีกว่า การกระจายอำนาจและการมอบอำนาจเป็นเรื่องยากมาก “เช่น ข้าว 10 ไร่ ป่าไม้ 20 ไร่ จะต้องไปถึงนายกรัฐมนตรี ผ่านขั้นตอนมากมาย สิ้นเปลืองเวลา สิ้นเปลืองทรัพยากรและโอกาสมากมาย” นายกรัฐมนตรี กล่าว

ส่วนเรื่องพื้นที่จัดสรรปันส่วน นายกรัฐมนตรี ย้ำเป็นประเด็นที่ประชาชนกังวลมาก “จุดยืนของพรรคชัดเจนมากว่า เมื่อทวงคืนที่ดินเพื่อตั้งถิ่นฐานใหม่ ผู้ที่สละที่ดินหลังจากทำการเกษตร ใช้ประโยชน์ และใช้ประโยชน์มาระยะหนึ่ง จะต้องย้ายไปยังที่อื่นเพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินนั้นมีความเท่าเทียมหรือดีกว่าถิ่นฐานเดิมอย่างน้อยที่สุด เกณฑ์ว่าอะไรเท่าเทียมหรือดีกว่านั้นต้องระบุและมีปริมาณ” นายกรัฐมนตรีกล่าว

ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายเวือง ดินห์ เว้ เน้นย้ำว่า จำเป็นที่จะต้องกำหนดวิธีการรวบรวมความคิดเห็นเกี่ยวกับแผนการวางผังและการใช้ที่ดินอย่างมีเนื้อหาสาระ หลีกเลี่ยงการรวบรวมเพียงเพื่อการแสดงหรือในรูปแบบเท่านั้น ประธานรัฐสภาอ้างระเบียบในร่าง พ.ร.บ.ประกอบรัฐธรรมนูญว่าด้วยผังเมือง ที่ไม่ได้กำหนดชัดเจนว่าต้องมีประชาชนเห็นด้วยกี่เปอร์เซ็นต์ รัฐบาลจึงจะอนุมัติผังเมืองได้ ในทางกลับกัน ร่างกฎหมายยังไม่ได้กำหนดวิธีการจัดการกับกรณีที่ประชาชนไม่เห็นด้วยอีกด้วย

ในทำนองเดียวกัน ในเรื่องข้อกำหนดการทบทวนและปรับแผน ประธานรัฐสภา กล่าวว่า เรื่องนี้ถือเป็นประเด็นเชิงลบซึ่งได้รับการจัดการมามากในอดีต “ถ้าไม่ควบคุมดูแลอย่างระมัดระวัง จะดำเนินการได้ยาก และถ้าดำเนินการไปแล้ว ไม่ทราบว่าจะปวดหัวหรือหู” โดยอ้างถึงสถานการณ์ที่ธุรกิจที่ลงทุนในการผลิตทางการเกษตรมีความกังวลเกี่ยวกับการปรับแผนแบบ "กะทันหัน" อย่างมาก ประธานรัฐสภาจึงกล่าวว่า จะต้องมีการกำหนดกฎระเบียบที่เข้มงวดเพื่อหลีกเลี่ยงการละเมิดและการร้องเรียน

ลิงค์ที่มา