นักลงทุน 'ลังเล' กับอพาร์ตเมนท์ หันไปกลุ่ม 'คิง' ประเมินตลาด 2567-2568

นักลงทุนไม่สนใจอพาร์ตเมนต์อีกต่อไป แต่กลับทุ่มเงินซื้อที่ดินในเขตชานเมือง ทวงคืนที่ดินกว่า 1,400 เฮกตาร์ ขั้นตอนล่าสุดในการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าสำหรับโครงการลงทุนที่รุกล้ำทะเล... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นเกี่ยวกับการเข้าถึงเงินทุนจากทั้งภาคธุรกิจและลูกค้า (ภาพ: HA)

ความคิดเห็นของ 'ผู้ยิ่งใหญ่' เกี่ยวกับตลาด

ในการประชุมประจำปีกับผู้ถือหุ้น ผู้นำขององค์กรขนาดใหญ่ได้ให้การคาดการณ์และความเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ โดยมีทั้งโอกาสและความท้าทาย

นาย Pham Thieu Hoa ประธานกรรมการบริษัท Vinhomes ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ว่า จุดเด่นคือกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับที่ผ่านความเห็นชอบจาก สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและชัดเจนยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม เพื่อให้กฎหมายเหล่านี้ส่งผลดีต่อตลาด เขากล่าวว่าจำเป็นต้องรอให้พระราชกฤษฎีกาที่นำมาใช้เป็นแนวทางในการบังคับใช้มีผลบังคับใช้เสียก่อน

นางสาวเหงียน ธู ฮาง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Vinhomes ประเมินว่าตลาดจะฟื้นตัว แต่จะไม่เร็วเท่าที่คาดไว้

คุณฮังกล่าวว่า ตลาดมีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นในแง่ของการเข้าถึงเงินทุนจากทั้งภาคธุรกิจและลูกค้า ผู้ซื้อบ้านได้รับการสนับสนุนด้านอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นกว่าเดิม โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6-6.5% ต่อปีในช่วงสองปีแรก สิ่งนี้สร้างเงื่อนไขและความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อบ้านในการกลับมาสู่ตลาดอีกครั้ง

ในส่วนของบริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company นาย Nguyen Xuan Quang ประธานกรรมการบริษัทได้ชี้ให้เห็นถึงทั้งโอกาสและความท้าทาย

คุณกวางวิเคราะห์ว่า ความท้าทายแรกเกี่ยวข้องกับตลาดและสินค้า ตลาดมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ และวิกฤตความเชื่อมั่นนำไปสู่สภาพคล่องที่ลดลงและสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้น

ประการที่สอง คือ ความท้าทายทางการเงินเมื่อหนี้สินยังคงอยู่ โดยพันธบัตรแม้จะขยายเวลาออกไปแล้วก็ตาม แต่ก็จะยังคงอยู่ในปี 2567 และ 2568 ประการที่สาม คือ ความท้าทายทางกฎหมายของโครงการเมื่อปัจจุบันกฎหมายบางฉบับยังคงทับซ้อนกันอยู่

อย่างไรก็ตาม เขามองว่าตลาดยังเปิดโอกาสให้เกิดโอกาสมากมาย เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยสูง กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง ต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 เสียอีก และยังสามารถแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ได้อีกหลายประเทศ จึงถือเป็นตลาดที่น่าสนใจอย่างยิ่ง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพิ่งได้รับการประกาศใช้ รัฐบาล ได้ใช้ความพยายามอย่างมากในการสร้าง ขจัด และส่งเสริมอุปสรรคทางการตลาดเพื่อมุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน

สำหรับกลุ่มบริษัท Dat Xanh ซึ่งเป็นบริษัทที่มีโครงการมากมายในนครโฮจิมินห์และด่งนาย คุณเลือง ตรี ธิน ประธานกรรมการบริษัท กล่าวว่า หลังจากโควิด-19 สิ้นสุดลง เศรษฐกิจ จะถดถอยและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

หลังจากช่วงเทศกาลเต๊ดที่ผ่านมา ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก การซื้อขายสินค้าประเภทอพาร์ตเมนต์ในไตรมาสแรกกลับมาคึกคักอีกครั้ง แม้จะไม่สูงเท่าปีก่อนๆ แต่เมื่อเทียบกับสองไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 และไตรมาสแรกของปี 2566 จำนวนการซื้อขายกลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอยที่สูงกว่าถึง 3 เท่า

ด้วยสถานการณ์ทั่วไปเช่นนี้ คุณทินมองว่าตลาดยังคงมีข้อดีอยู่บ้าง เช่น อุปทานเฉลี่ยยังมีน้อย ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีมาก กระแสเงินสดปัจจุบันราคาถูกก็ดีมาก ลูกค้าหลายรายกู้ยืมด้วยระยะเวลา 20 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีอยู่ที่เพียง 5-6% ต่อปีเท่านั้น

ในระดับภาพรวมตลาดโดยทั่วไปจะปรับปรุงขึ้นในปีนี้ และปี 2568 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก

ราคาอพาร์ตเมนท์เริ่มลดลง นักลงทุนเทเงินซื้อที่ดินชานเมือง

ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาหลายปี และเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงเดือนแรกๆ ของปีนี้ จากข้อมูลตลาดล่าสุด คุณฮวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่าราคาขายเฉลี่ยของบางโครงการในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้มีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 50-70 ล้านดอง/ตารางเมตร

คุณไฮ ระบุว่า ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการอพาร์ตเมนต์ที่เปิดดำเนินการมา 5-10 ปี แม้แต่อาคารอพาร์ตเมนต์สูงเก่าก็ถูกดันราคาให้สูงขึ้นอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม ผู้นำกระทรวงก่อสร้าง ให้ความเห็นว่า อาคารชุดบางแห่งที่มีการขึ้นราคากะทันหัน กลับมีปริมาณการซื้อขายน้อยมาก และแทบไม่มีเลย

ที่จริงแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงทำให้นักลงทุนและผู้ซื้อจริงจำนวนมากลังเล หลายคนจึงตัดสินใจหยุดซื้อและขายอพาร์ตเมนต์ในเวลานี้

ราคาที่สูงและอุปทานอพาร์ตเมนต์ในฮานอยที่ขาดแคลนในขณะนี้ทำให้นักลงทุนจำนวนมากลังเลที่จะลงทุนในตลาดนี้ ผู้มีประสบการณ์จะใช้ประโยชน์จากช่วงเวลานี้ในการซื้อที่ดินในเขตชานเมือง

นักลงทุนจำนวนมากกำลังหันมาลงทุนในที่ดินและบ้านส่วนตัว เหตุผลก็คือที่ดินในเขตชานเมืองยังคงมีราคา "ต่ำ" ทำให้การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในช่วงนี้เหมาะสมกว่า อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องเลือกลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีการวางแผนที่ดี และมีศักยภาพที่จะเพิ่มราคาได้ เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี

ตลาดที่ดินกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกและการคาดการณ์สำหรับไตรมาสที่สองของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินในเขตชานเมืองหลายแห่งของฮานอยกำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างฉับพลัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่ดินที่แบ่งแปลงย่อย

เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ขณะที่ตลาดชานเมืองฮานอยและติดกับนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 10-20%

“ราคาที่ดินในหลายพื้นที่หยุดลดลงแล้ว ผลิตภัณฑ์ที่ดินราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในเขตชานเมือง จังหวัด และเมืองต่างๆ ที่มีสถานะทางกฎหมายรับรอง มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่พร้อมใช้งาน มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่ตลาดประสบปัญหาที่สุด” อ้างอิงจากรายงานของ VARS

หน่วยงานนี้ยังเตือนด้วยว่านักลงทุนต้องระมัดระวังเป็นพิเศษก่อนใช้เงินซื้อที่ดินในช่วงนี้ และควรศึกษาข้อมูลระดับราคาในแต่ละกลุ่มอย่างละเอียด เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิด "ไข้เสมือนจริง" ที่จะก่อให้เกิดความเสี่ยงที่ไม่ปลอดภัยในขณะที่ตลาดยังอยู่ในระหว่างการฟื้นตัว

จากการแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเชื่อว่า "ที่ดินยังคงเป็นราชา" สำหรับการลงทุนระยะยาว นักลงทุนที่มี "ทุน" หรือมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำสามารถพิจารณาการลงทุนได้

แม้ว่านี่จะถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาลงทุน แต่ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำให้นักลงทุนพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการตกหลุมพรางของการลดราคา

การทวงคืนที่ดินมากกว่า 1,400 เฮกตาร์ในอำเภอเยนดุง จังหวัดบั๊กซาง

ตามแผนการใช้ที่ดินปี 2567 ของอำเภอเอียนดุงที่เพิ่งได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กซาง พื้นที่แห่งนี้จะได้รับคืนที่ดิน 1,411.45 เฮกตาร์ในปีนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อำเภอเยนดุงจะเวนคืนพื้นที่เกษตรกรรม 1,360.23 เฮกตาร์ แบ่งเป็นพื้นที่นาข้าวที่ต้องเวนคืน 1,111.93 เฮกตาร์ พื้นที่ปลูกพืชผลประจำปีอื่นๆ 20.47 เฮกตาร์ พื้นที่ปลูกพืชยืนต้น 208.62 เฮกตาร์ พื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ 19.21 เฮกตาร์ และพื้นที่นอกภาคเกษตร 51.23 เฮกตาร์ ส่วนตำบลที่มีพื้นที่เวนคืนขนาดใหญ่ ได้แก่ ตำบลเตี่ยนฟอง (32 เฮกตาร์) ตำบลเยนลู (221.2 เฮกตาร์) ตำบลเติ่นอัน (124.66 เฮกตาร์) และตำบลหนัมเบียน (109.53 เฮกตาร์)

มุมหนึ่งของตัวเมืองนามเบียน อำเภอเอียนดุง จังหวัดบั๊กซาง (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กซางขอให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอเยนดุงรับผิดชอบตามกฎหมายเกี่ยวกับความถูกต้องของข้อมูล ข้อมูล เอกสาร ระบบแผนที่ และฐานข้อมูลในแผนการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุมัติสำหรับปี 2567 เพื่อความสอดคล้องของข้อมูลและข้อมูลในแผนข้างต้นกับการปรับปรุงแผนการใช้ที่ดินถึงปี 2573 และบทบัญญัติของกฎหมายเมื่อเสนอรายการงานและโครงการในพื้นที่

ดำเนินการเผยแพร่เอกสารแผนการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุมัติทั้งหมด พ.ศ. 2567 ลงในพอร์ทัล/เว็บไซต์ของคณะกรรมการประชาชนอำเภอเยนดุง และดำเนินการประกาศและประชาสัมพันธ์เนื้อหาแผนการข้างต้นตามบทบัญญัติของกฎหมายในเวลาเดียวกัน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กซาง ได้ขอให้อำเภอเยนดุงดำเนินการจัดการที่ดิน ฟื้นฟูที่ดิน ปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จัดสรรที่ดิน และให้เช่าที่ดินตามแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ได้รับอนุมัติ ดำเนินงานและโครงการต่างๆ ตามบทบัญญัติของกฎหมาย จัดให้มีการตรวจสอบและกำกับดูแลการดำเนินงานตามแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินปี พ.ศ. 2567 ของคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลอย่างสม่ำเสมอ

ขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินเพื่อโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกา 42/2024/ND-CP ว่าด้วยกิจกรรมการถมทะเล ดังนั้น พื้นที่ทะเลที่กำหนดให้มีการฟื้นฟูทะเลจะต้องมีตำแหน่งที่ตั้ง พื้นที่ ขอบเขต และพิกัดเฉพาะเจาะจงตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการสำรวจและการทำแผนที่ การกำหนดพื้นที่ทะเลสำหรับการฟื้นฟูทะเลที่จะรวมอยู่ในผังเมืองและแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

พระราชกฤษฎีกาได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า สำหรับโครงการลงทุนถมทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการถมทะเลโดยใช้ทุนสาธารณะ ลำดับและขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 68 วรรค 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP สำหรับโครงการลงทุนถมทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการถมทะเลเพื่อพัฒนากองทุนที่ดิน หลังจากถมทะเลเสร็จสิ้นและได้รับการยอมรับตามระเบียบแล้ว ผู้ลงทุนโครงการถมทะเลต้องส่งมอบพื้นที่ถมทะเลและงานก่อสร้างทั้งหมด (ถ้ามี) ให้แก่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจดำเนินการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินให้องค์กรและบุคคลทั่วไปใช้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

สำหรับโครงการลงทุนบุกรุกทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการบุกรุกทะเลที่ใช้ทุนต่างประเทศเพื่อการลงทุนภาครัฐ และโครงการที่ใช้แหล่งทุนอื่น ลำดับและขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดิน มีดังนี้ กรณีการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการตามลำดับและขั้นตอนที่กำหนดไว้ในมาตรา 68 วรรค 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และมาตรา 1 วรรค 21 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP

กรณีการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดิน กรณีคัดเลือกผู้ลงทุนโดยการประมูลตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประมูล หรือกรณีให้ผู้ลงทุนเห็นชอบตามบทบัญญัติมาตรา 29 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563 ให้นำลำดับและขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินตามมาตรา 68 วรรค 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2557/กนธ.-กป. มาใช้บังคับ

กรณีการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินที่ไม่ได้ผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการตามระเบียบและขั้นตอนที่กำหนดไว้ในมาตรา 68 วรรค 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP

ผู้ลงทุนโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการรุกล้ำทะเล ยื่นคำขอจัดที่ดิน เช่าที่ดิน จัดสรรพื้นที่ทางทะเล มีโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล หรือรายการรุกล้ำทะเลของโครงการลงทุนที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องให้ความเห็นชอบ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติให้จัดสรรและให้เช่าที่ดินพร้อมกับการจัดสรรพื้นที่ทางทะเลเพื่อการฟื้นฟูทะเล นักลงทุนในโครงการลงทุนฟื้นฟูทะเลหรือโครงการลงทุนที่มีรายการฟื้นฟูทะเลไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการใช้พื้นที่ทางทะเลเพื่อดำเนินกิจกรรมฟื้นฟูทะเล

ระยะเวลาในการกำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินต้องนำที่ดินเข้าใช้ประโยชน์ นับแต่วันที่แจ้งผลการรับมอบพื้นที่รุกล้ำทะเลที่แล้วเสร็จทั้งหมดหรือบางส่วน ตามความคืบหน้าของโครงการลงทุนรุกล้ำทะเลหรือรายการรุกล้ำทะเลในโครงการลงทุน

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html