ผู้ซื้อจำนวนมาก ราคาที่ดินต่างจังหวัดเริ่ม 'อุ่นเครื่อง' อีกแล้ว

ตลาดเริ่มอุ่นขึ้น

เมื่อกว่า 2 ปีที่แล้ว คุณตรัน ฮวง อันห์ (นักลงทุนใน ฮานอย ) ได้ใช้เงินกว่า 3 พันล้านดองเพื่อซื้อที่ดินผืนหนึ่งติดถนนเชื่อมระหว่างจังหวัด ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับเขตเมืองในเขตเอียนฟอง จังหวัดบั๊กนิญ แม้ว่าเขาจะซื้อที่ดินผืนนี้ในช่วงที่ราคาที่ดินกำลังเฟื่องฟู แต่ด้วยระดับราคาปัจจุบัน หากเขาสามารถขายได้ เขาก็ยังคงมีกำไรประมาณ 1 พันล้านดอง

คุณฮวง อันห์ กล่าวว่า เขาซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อต้นปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดกำลังคึกคัก ครั้งหนึ่งราคาที่ดินแปลงนี้พุ่งสูงขึ้นเกือบ 5 พันล้านดอง แต่ตอนนั้นตลาดซบเซา ไม่มีใครมาขอซื้อเลย

อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ โดยเฉพาะตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินใน บั๊กนิญ เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง “ ตอนนี้มีนักลงทุนหลายรายมาขอซื้อที่ดินของผม บางคนเสนอราคาสูงถึง 4 พันล้านดอง แต่ผมได้กำไร 1 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ผมยังไม่ต้องการขายที่ดินในตอนนี้ เพราะในอนาคตราคาที่ดินอาจสูงขึ้นอีก ” คุณฮวง อันห์ กล่าว

ในทำนองเดียวกัน คุณเล ถิ มาน (นักลงทุนในฮานอย) กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา เธอได้เริ่มมองหาที่ดินในเขตวันซาง ( หุ่งเยน ) เพื่อดึงดูดการลงทุน เธอให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่มีทำเลสวยงาม ราคาอยู่ระหว่าง 2-3 พันล้านดอง มีสถานะทางกฎหมายที่สะอาด ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมระหว่างชุมชน

ราคาที่ดินในต่างจังหวัดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว (ภาพประกอบ)

คุณแมนกล่าวว่า ขณะนี้กระแสการลงทุนในฮานอยเริ่มสงบลงแล้ว เนื่องจากราคาพุ่งสูงเกินไป ดังนั้น จังหวัดรอบฮานอยก็จะต้องเจอกับคลื่นอีกครั้งอย่างแน่นอน

ที่ดินสองแปลงที่ผมซื้อไว้เมื่อเดือนสิงหาคมในราคา 5.2 พันล้านดอง ตอนนี้ขายไปในราคา 6.8 พันล้านดองแล้ว ล่าสุดที่ดินสวยๆ แถววันซางก็ขายหมดภายในไม่กี่วันหลังจากประกาศขาย ตลาดกำลังคึกคักขึ้นเรื่อยๆ และนักลงทุนจำนวนมากเริ่มแห่เข้ามาในตลาดเหล่านี้ ” คุณมานกล่าว

กระแสเงินไหลเข้าจะ “ไหล” เข้าสู่จังหวัดชานเมือง

นักล่าอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ราคาที่ดินในหลายจังหวัดใกล้กรุงฮานอยกำลังค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้นด้วยเหตุผลหลายประการ ประการแรก กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้แล้ว และการแบ่งสรรที่ดินและการขายที่ดินในพื้นที่ห่างไกลจะถูกจำกัดในอนาคตอันใกล้

ที่ดินในพื้นที่ห่างไกลที่มีสถานะทางกฎหมาย "สะอาด" จะหายากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะที่ดินที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอยู่แล้ว เหตุผลก็คือหลังจากปี พ.ศ. 2568 จะมีการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ทั่วประเทศ ทำให้ต้นทุนการเปลี่ยนที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยมีราคาสูงมาก ซึ่งอาจสูงถึง 50% ถึง 70% ของราคาตลาด ทำให้ที่ดินที่มีอยู่ในตลาดน่าสนใจยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่นำไปสู่การปรับราคาขึ้น

นอกจากนี้ หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซามาสองปี นักลงทุนจำนวนมากเลือกที่จะออมเงินเพื่อปกป้องเงินทุนของตน อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตใหม่ พวกเขามักจะถอนเงินจากบัญชีออมทรัพย์เพื่อนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยหวังว่าจะได้รับผลกำไรที่สูงขึ้น

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างมากยังเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้อุณหภูมิบนพื้นดินสูงขึ้น ก่อนหน้านี้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์อาจสูงถึง 8% - 10% ต่อปี แต่ในช่วงปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวได้ลดลงอย่างมาก ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงไม่ต้องการออมเงินอีกต่อไป แต่หันไปลงทุนช่องทางอื่นแทน

คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ได้วิเคราะห์เกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้น ความต้องการลงทุนจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้ ปัจจุบัน ลูกค้าที่มีเงิน 5,000-10,000 ล้านดอง แทบไม่มีโอกาสได้ลงทุนในตลาดฮานอยเลย

จากการสังเกตของเขา พบว่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป แนวโน้มกระแสเงินสดจะ "ไหล" เข้าสู่จังหวัดชานเมืองของฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน ไหเซือง... สำหรับตลาดต่างจังหวัด คุณชุงเชื่อว่าที่ดินจะฟื้นตัว เพราะยังคงเป็นรสนิยมทั่วไปของนักลงทุน

การย้ายฐานการลงทุนไปยังเขตชานเมืองจะทำให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้จะมีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งที่ดินเปล่า อพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ และวิลล่า ซึ่งจะทำให้นักลงทุนมีตัวเลือกมากขึ้นและตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงการลงทุน แต่คาดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองจะปรับตัวสูงขึ้น แต่ยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสมเมื่อเทียบกับย่านใจกลางเมือง เสถียรภาพนี้จะดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น

“ การย้ายการลงทุนไปยังเขตชานเมืองในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ถือเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น ราคา กฎหมาย และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ชานเมืองมีศักยภาพในการพัฒนาที่ยั่งยืนมากขึ้น ด้วยการวางแผนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบประสานกัน ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ” คุณชุงกล่าว

นายเล ซวน งา กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท BHS Real Estate ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวด้วยว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้นมากเกินไป เนื่องจากกระแสเงินสดกระจุกตัวอยู่ในตัวเมืองมากเกินไป ไม่ได้ไหลออก

คุณงากล่าวว่า เกมในฮานอยจะดุเดือดมากสำหรับนักลงทุน และจะจัดขึ้นเฉพาะนักลงทุนรายใหญ่ที่มีงบประมาณลงทุนตั้งแต่ 15,000 ล้านดอลลาร์ขึ้นไปเท่านั้น นักลงทุนรายย่อยจะหาทางย้ายฐานการลงทุนไปยังจังหวัดและภูมิภาคอื่นๆ ก่อน ดังนั้น ไม่ช้าก็เร็ว กระแสเงินสดจะไหลออกจากฮานอย อาจจะในช่วงปลายปี 2567 หรือต้นปี 2568 ซึ่งก็เหมือนกับที่เกิดขึ้นในวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา

เฉา อันห์

แหล่งที่มา