โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล้มเหลวและถูกละทิ้งกลางคันไม่ใช่เรื่องแปลกอีกต่อไปในตลาดเวียดนาม แม้ว่าจะมีสาเหตุหลายประการ แต่รายงานการวางผังการใช้ที่ดินของ Savills Vietnam ได้วิเคราะห์ถึงความสำคัญของการวางผังการใช้ที่ดินในการพัฒนาโครงการ
นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม
การวางแผนการใช้ที่ดินช่วยกำหนดตัวเลือกการใช้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุด ตลอดจนการจัดสรรโครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน การขนส่ง และผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการ
คุณทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม ให้ความเห็นว่า แผนการใช้ที่ดินนี้สร้างแผนการจัดสรรที่ดินและทรัพยากรที่ละเอียดและมีประสิทธิภาพ จึงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืนโดยเฉพาะและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม การกำหนดประเภทการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขนาด ระยะเวลา ราคา และกลยุทธ์การขาย ช่วยให้มั่นใจได้ว่าการพัฒนาจะมีประสิทธิภาพ ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และมีความเป็นไปได้ทางการเงิน
“แผนการใช้ที่ดินที่ล้มเหลวคือการพัฒนาผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ทางการเงิน เศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม การวางแผนที่ไม่ดีอาจส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ไม่สามารถจำหน่ายได้ และโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของชุมชนได้ การวางแผนการใช้ที่ดินที่ไม่ดีหรือการไม่ปฏิบัติตามแผนอาจทำให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางการเงินอย่างมีนัยสำคัญ และอาจถึงขั้นล้มเหลวในการลงทุน” ทรอย กริฟฟิธส์ กล่าว
ยกตัวอย่างเช่น ทางตอนใต้ ของกรุงฮานอย นักลงทุนรายหนึ่งได้พัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ขนาด 3,500 ตารางเมตร จำนวน 9,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม บริษัทนี้ไม่ได้ปฏิบัติตามแผนเดิม แต่ได้ปรับเปลี่ยนสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เป็นอพาร์ตเมนต์ ทำให้อพาร์ตเมนต์มีขนาดเล็กลงและเพิ่มจำนวนขึ้นอย่างมาก การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้สร้างแรงกดดันอย่างมากต่อโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ไม่เพียงพอต่อจำนวนผู้อยู่อาศัย ส่งผลให้เกิดความขัดแย้งมากมายระหว่างกลุ่มผู้อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตในโครงการลดลง
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ามีโครงการจำนวนมากที่มีผลิตภัณฑ์ที่ดีแต่ยังคงล้มเหลวเนื่องจากแผนไม่ได้คำนึงถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง
“แม้ว่าโครงการจะมีโครงการที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสม แต่หากขาดถนน ระบบระบายน้ำ และสาธารณูปโภค คุณภาพชีวิตก็ยังคงไม่สมบูรณ์และไม่สะดวก ซึ่งจะนำไปสู่พื้นที่เมืองร้างที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย” เขากล่าว
อีกตัวอย่างหนึ่งที่ Savills กล่าวถึงคือเมืองญาจาง ซึ่งหลายโครงการมีความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงถึง 70% การละเลยข้อกำหนดด้านการก่อสร้างของเมือง นำไปสู่ระดับการพัฒนาที่ไม่สอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานและการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของญาจาง
“การพัฒนาและวางแผนที่ดินอย่างเหมาะสมต้องคำนึงถึงทั้งสถานการณ์ที่เอื้ออำนวยและไม่พึงประสงค์ รวมถึงการคำนึงถึงความเสี่ยง การระบุกลยุทธ์การขายที่มีประสิทธิภาพ ข้อเสนอผลิตภัณฑ์ และขั้นตอนการขาย ดังนั้นจึงลดความเสี่ยงต่อความล้มเหลวและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จให้มากที่สุด” Troy Griffiths กล่าว
ในทางตรงกันข้าม อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก็มีตัวอย่างความสำเร็จของการวางแผนการใช้ที่ดินอย่างครอบคลุมและเหมาะสมที่สุดเช่นกัน ฟูมีฮึงในเขต 7 (โฮจิมินห์) และอีโคพาร์คใน ฮึงเยน เป็นสองตัวอย่างของการวางแผนพัฒนาผลิตภัณฑ์ การกำหนดระยะโครงการ และกลยุทธ์การขายที่สนับสนุนความสำเร็จของโครงการ
ตามการวิเคราะห์ของ Savills โครงการ Phu My Hung ในเขต 7 ที่มีขนาด 433 เฮกตาร์มีจุดเริ่มต้นที่ "ทะเยอทะยาน" โดยมีเป้าหมายที่จะเปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าให้กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรม และการศึกษาชั้นนำทางตอนใต้ของนครโฮจิมินห์
โครงการนี้มีแผนการพัฒนาที่ชัดเจนและครอบคลุมในแต่ละระยะครอบคลุมระยะเวลา 30 ปี ตลอดระยะเวลาดังกล่าว นักลงทุนได้ปฏิบัติตามมาตรฐานการพัฒนาระหว่างประเทศ ซึ่งรวมถึงการพัฒนาอย่างยั่งยืน มั่นใจว่าการก่อสร้างสอดคล้องกับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และเป็นไปตามกฎระเบียบด้านการออกแบบและการก่อสร้างทั้งหมด
“ก่อนเริ่มก่อสร้างหรือลงทุน การวางแผนอย่างรอบคอบและละเอียดถี่ถ้วนเป็นสิ่งสำคัญ การตัดสินใจที่ดีต้องอาศัยตัวชี้วัดตลาดที่เป็นรูปธรรม กรณีศึกษาการพัฒนา และข้อเสนอที่ได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ การวิเคราะห์ตลาดเป็นสิ่งสำคัญเพื่อทำความเข้าใจประเภทและขนาดของการพัฒนาที่เหมาะสม นอกจากนี้ ความสามารถในการทำกำไรยังต้องพิจารณาผ่านการคาดการณ์กระแสเงินสด เพื่อพิจารณาว่าการพัฒนาประเภทใดมีความเป็นไปได้มากที่สุด ณ เวลาที่ดำเนินการ ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการลงทุน เพิ่มผลกำไรสูงสุด และลดความเสี่ยง” คุณทรอย กริฟฟิธส์ กล่าวเน้นย้ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)