พื้นที่เมืองร้างหลายแห่งและโครงการล้มเหลวเนื่องจากขาดการวางแผนการใช้ที่ดิน

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล้มเหลวและถูกละทิ้งกลางคันไม่ใช่เรื่องแปลกในตลาดเวียดนามอีกต่อไป แม้ว่าจะมีสาเหตุมากมายสำหรับเรื่องนี้ แต่รายงานการวางแผนการใช้ที่ดินของ Savills Vietnam ได้วิเคราะห์ถึงความสำคัญของการวางแผนการใช้ที่ดินเมื่อพัฒนาโครงการ

พื้นที่ในเมืองจำนวนมากล้มเหลวเนื่องจากขาดการวางแผนการใช้ที่ดิน — นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม

การวางแผนการใช้ที่ดินช่วยกำหนดตัวเลือกการใช้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดรวมถึงการจัดสรรโครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน การขนส่ง และผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการ

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam ให้ความเห็นว่าแผนการใช้ที่ดินจะสร้างโครงการที่มีรายละเอียดและมีประสิทธิภาพในการจัดสรรที่ดินและทรัพยากร โดยมุ่งเน้นที่การพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืนโดยเฉพาะและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม การกำหนดประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขนาด ระยะ ราคา และกลยุทธ์การขาย ช่วยให้แผนการใช้ที่ดินมั่นใจได้ว่าการพัฒนาจะมีประสิทธิภาพ ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมให้เหลือน้อยที่สุด และมีความสามารถในการทำกำไรทางการเงิน

“แผนการใช้ที่ดินที่ล้มเหลวคือแผนการที่พัฒนาผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ทางการเงิน เศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม การวางแผนที่ไม่ดีอาจส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ไม่สามารถทำตลาดได้ และโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกไม่ตอบสนองความต้องการของชุมชน การวางแผนการใช้ที่ดินที่ไม่ดีหรือความล้มเหลวในการดำเนินการตามแผนอาจทำให้ผู้ถือผลประโยชน์ต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางการเงินที่สำคัญและอาจถึงขั้นล้มเหลวในการลงทุน” ทรอย กริฟฟิธส์กล่าว

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ทางตอนใต้ของฮานอย นักลงทุนรายหนึ่งได้พัฒนาโครงการอพาร์ทเมนท์ 9,000 ยูนิตในพื้นที่ 3,500 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่ได้ยึดตามแผนเดิม แต่ได้ปรับเปลี่ยนสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เป็นอพาร์ทเมนท์แทน โดยทำให้อพาร์ทเมนท์มีขนาดเล็กลงและเพิ่มจำนวนยูนิตอย่างมาก การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้สร้างแรงกดดันอย่างมากต่อโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่ไม่เพียงพอต่อจำนวนผู้อยู่อาศัย ส่งผลให้เกิดความขัดแย้งระหว่างกลุ่มผู้อยู่อาศัยมากมายและคุณภาพชีวิตในโครงการลดลง

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ายังมีโครงการจำนวนมากที่มีผลิตภัณฑ์ที่ดีแต่ยังคงล้มเหลว เนื่องจากแผนดังกล่าวไม่ได้คำนึงถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง

“แม้ว่าโครงการจะมีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสม แต่ถ้าขาดถนน ระบบระบายน้ำ และสาธารณูปโภค คุณภาพชีวิตก็ยังไม่สมบูรณ์และไม่สะดวก จะกลายเป็นเมืองร้างที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย” เขากล่าว

อีกตัวอย่างหนึ่งที่ Savills กล่าวถึงคือเมืองนาตรัง ซึ่งโครงการต่างๆ มากมายมีความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงถึง 70% การละเลยข้อกำหนดการก่อสร้างในเมืองส่งผลให้ระดับการพัฒนาไม่สอดคล้องกับการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานของเมืองญาจางและการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม

“การพัฒนาและวางแผนที่ดินอย่างเหมาะสมต้องพิจารณาถึงสถานการณ์ทั้งดีและไม่ดี รวมถึงการคำนึงถึงความเสี่ยง การระบุกลยุทธ์การขายที่เป็นไปได้ ข้อเสนอผลิตภัณฑ์ และขั้นตอนการขาย ดังนั้นจึงลดความเสี่ยงต่อความล้มเหลวและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จให้น้อยที่สุด” Troy Griffiths กล่าว

ในทางกลับกัน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังมีตัวอย่างความสำเร็จของการวางแผนการใช้ที่ดินที่ครอบคลุมและเหมาะสมที่สุดอีกด้วย ฟูมีฮัง ในเขต 7 (โฮจิมินห์ซิตี้) และอีโคปาร์คในหุ่งเอียน เป็นสองตัวอย่างของการวางแผนการพัฒนาผลิตภัณฑ์ การกำหนดระยะ และกลยุทธ์การขายที่สนับสนุนความสำเร็จของโครงการ

ตามการวิเคราะห์ของ Savills โครงการ Phu My Hung ในเขต 7 ซึ่งมีพื้นที่ 433 เฮกตาร์ มีจุดเริ่มต้นที่ "ทะเยอทะยาน" ด้วยเป้าหมายที่จะเปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าให้กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรม และการศึกษาชั้นนำในภาคใต้ของนครโฮจิมินห์

โครงการมีแผนพัฒนาที่ครอบคลุมชัดเจนในระยะเวลา 30 ปี ในระหว่างกระบวนการนี้ นักลงทุนได้ปฏิบัติตามมาตรฐานการพัฒนาระหว่างประเทศ รวมถึงการพัฒนาอย่างยั่งยืน การรับประกันว่าการก่อสร้างสอดคล้องกับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และปฏิบัติตามข้อบังคับด้านการออกแบบและการก่อสร้างทั้งหมด

“ก่อนจะเริ่มก่อสร้างหรือลงทุน การวางแผนอย่างรอบคอบและละเอียดถี่ถ้วนถือเป็นสิ่งสำคัญ การตัดสินใจที่ดีต้องอาศัยตัวชี้วัดตลาดที่เป็นกลาง กรณีศึกษาการพัฒนา และข้อเสนอที่ได้รับการพิจารณา การวิเคราะห์ตลาดมีความสำคัญในการทำความเข้าใจประเภทและขนาดของการพัฒนาที่เหมาะสม ความสามารถในการทำกำไรยังต้องพิจารณาผ่านการคาดการณ์กระแสเงินสดเพื่อพิจารณาว่าการพัฒนาประเภทใดมีความเป็นไปได้มากที่สุด ณ เวลาดำเนินการ ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการลงทุน เพิ่มผลกำไรให้สูงสุด และลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด” นายทรอย กริฟฟิธส์เน้นย้ำ

แหล่งที่มา