โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ล้มเหลวและถูกละทิ้งกลางคันไม่ใช่เรื่องแปลกอีกต่อไปในตลาดเวียดนาม แม้ว่าจะมีสาเหตุหลายประการสำหรับเรื่องนี้ แต่รายงานการวางผังการใช้ที่ดินของ Savills Vietnam ได้วิเคราะห์ถึงความสำคัญของการวางผังการใช้ที่ดินเมื่อพัฒนาโครงการ
นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม
การวางแผนการใช้ที่ดินช่วยกำหนดตัวเลือกการใช้ที่ดินที่เหมาะสมที่สุดรวมถึงการจัดสรรโครงสร้างพื้นฐาน การวางแผน การขนส่ง และผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการ
นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่าแผนการใช้ที่ดินเป็นแผนการจัดสรรที่ดินและทรัพยากรที่มีรายละเอียดและมีประสิทธิภาพ โดยมุ่งเป้าไปที่การพัฒนาโครงการโดยเฉพาะและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม แผนการใช้ที่ดินจะช่วยให้แน่ใจว่าการพัฒนาจะมีประสิทธิภาพ ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และมีความเป็นไปได้ทางการเงิน โดยการกำหนดประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ขนาด ระยะเวลา ราคา และกลยุทธ์การขาย
“แผนการใช้ที่ดินที่ล้มเหลวคือแผนการที่พัฒนาผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ทางการเงิน เศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม การวางแผนที่ไม่ดีอาจส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ไม่สามารถทำตลาดได้ และโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกไม่ตอบสนองความต้องการของชุมชน การวางแผนการใช้ที่ดินที่ไม่ดีหรือความล้มเหลวในการดำเนินการตามแผนอาจทำให้ผู้ถือผลประโยชน์ต้องเผชิญกับความเสี่ยงทางการเงินที่สำคัญและอาจถึงขั้นล้มเหลวในการลงทุน” ทรอย กริฟฟิธส์กล่าว
ตัวอย่างเช่น ทางตอนใต้ ของกรุงฮานอย นักลงทุนรายหนึ่งได้พัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ 9,000 ยูนิตที่มีขนาด 3,500 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม บริษัทนี้ไม่ได้ปฏิบัติตามแผนเดิม แต่ได้เปลี่ยนสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์เป็นอพาร์ตเมนต์ ทำให้อพาร์ตเมนต์มีขนาดเล็กลงและเพิ่มจำนวนอพาร์ตเมนต์อย่างมาก การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้สร้างแรงกดดันอย่างมากต่อโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคไม่เพียงพอต่อจำนวนผู้อยู่อาศัย ส่งผลให้เกิดความขัดแย้งมากมายระหว่างกลุ่มผู้อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิตในโครงการลดลง
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ายังมีโครงการจำนวนมากที่มีผลิตภัณฑ์ที่ดีแต่ยังคงล้มเหลว เนื่องจากแผนดังกล่าวไม่ได้คำนึงถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง
“แม้ว่าโครงการจะมีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ที่เหมาะสม แต่ถ้าขาดถนน ระบบระบายน้ำ และสาธารณูปโภค คุณภาพชีวิตก็ยังไม่สมบูรณ์และไม่สะดวก จะกลายเป็นเมืองร้างที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย” เขากล่าว
ตัวอย่างอื่นที่ Savills กล่าวถึงคือเมืองญาจาง ซึ่งโครงการต่างๆ จำนวนมากมีความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงถึง 70% การละเลยข้อกำหนดการก่อสร้างของเมืองทำให้การพัฒนาไม่สอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานและการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของญาจาง
“การพัฒนาและวางแผนที่ดินอย่างเหมาะสมต้องพิจารณาถึงสถานการณ์ทั้งดีและไม่ดี รวมถึงการคำนึงถึงความเสี่ยง การระบุกลยุทธ์การขายที่เป็นไปได้ ข้อเสนอผลิตภัณฑ์ และขั้นตอนการขาย ดังนั้นจึงลดความเสี่ยงต่อความล้มเหลวและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จให้น้อยที่สุด” Troy Griffiths กล่าว
ในทางกลับกัน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก็มีตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จในการวางแผนการใช้ที่ดินอย่างครอบคลุมและเหมาะสมเช่นกัน ฟูมีหุ่งในเขต 7 (HCMC) และอีโคปาร์คใน หุงเอียน เป็นสองตัวอย่างของการวางแผนการพัฒนาผลิตภัณฑ์ การแบ่งระยะ และกลยุทธ์การขายที่สนับสนุนความสำเร็จของโครงการ
ตามการวิเคราะห์ของ Savills โครงการ Phu My Hung ในเขต 7 ซึ่งมีพื้นที่ 433 เฮกตาร์ มีจุดเริ่มต้นที่ "ทะเยอทะยาน" ด้วยเป้าหมายที่จะเปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าให้กลายเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรม และการศึกษาชั้นนำในภาคใต้ของนครโฮจิมินห์
โครงการมีแผนการพัฒนาที่ชัดเจนและครอบคลุมในแต่ละระยะครอบคลุมระยะเวลา 30 ปี ในระหว่างกระบวนการดังกล่าว นักลงทุนปฏิบัติตามมาตรฐานการพัฒนาระหว่างประเทศ รวมถึงการพัฒนาอย่างยั่งยืน รับรองว่าการก่อสร้างสอดคล้องกับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และปฏิบัติตามข้อบังคับด้านการออกแบบและการก่อสร้างทั้งหมด
“ก่อนจะเริ่มก่อสร้างหรือลงทุน การวางแผนอย่างรอบคอบและละเอียดถี่ถ้วนถือเป็นสิ่งสำคัญ การตัดสินใจที่ดีต้องอาศัยตัวชี้วัดตลาดที่เป็นกลาง กรณีศึกษาการพัฒนา และข้อเสนอที่ได้รับการพิจารณา การวิเคราะห์ตลาดมีความสำคัญในการทำความเข้าใจประเภทและขนาดของการพัฒนาที่เหมาะสม ความสามารถในการทำกำไรยังต้องพิจารณาผ่านการคาดการณ์กระแสเงินสดเพื่อพิจารณาว่าการพัฒนาประเภทใดมีความเป็นไปได้มากที่สุด ณ เวลาดำเนินการ ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการลงทุน เพิ่มผลกำไรให้สูงสุด และลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด” นายทรอย กริฟฟิธส์เน้นย้ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)