หลายสัญญาณบ่งชี้ว่าอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว

สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงความเห็นว่านักลงทุนบางส่วนได้เปิดตัวผลิตภัณฑ์ของตนแล้ว นักลงทุนบางส่วนกำลังค้นคว้าแผนการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ในอนาคตอันใกล้นี้อย่างจริงจัง พื้นซื้อขายเริ่มที่จะ "รับสมัครทหาร" เตรียมแหล่งผลิตภัณฑ์สำหรับการจัดจำหน่าย นายหน้ากลับมาพร้อมกับแนวคิดใหม่ นักลงทุนเริ่มค้นหาและค้นคว้าเพื่อ "วางเงิน" ธนาคารต่างๆ กำลังกระตุ้นความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างแข็งขัน...

ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่าความเชื่อมั่นของผู้เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้รับการเสริมสร้างขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ไว้ เมื่อกระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกหลายประการหลังจากได้รับการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจาก รัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ

เขตชานเมือง ฮานอย เมื่อมองจากมุมสูง (ภาพ: Le Tien)

ดังนั้น หลังจากผ่านช่วงที่สินเชื่ออสังหาฯ เข้มงวดมากขึ้น ก็มีสัญญาณหลายอย่างที่บ่งชี้ว่ากระแสเงินสดสำหรับช่องทางการลงทุนนี้คลายตัวลง การที่ธนาคารเต็มใจที่จะทุ่มทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่น่าดึงดูดใจนั้น ส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ สองเท่า ช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งมากขึ้น ทั้งจากการสนับสนุนเงินทุนสำหรับนักลงทุนในการพัฒนาโครงการและสนับสนุนความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากธนาคารกลางปรับลดอัตราดอกเบี้ย 4 ครั้ง นับตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว ธนาคารต่างๆ เริ่มเร่งเบิกจ่ายเงินทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยของธนาคารลดลง และช่องทางการระดมทุนพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ไม่เอื้ออำนวย ขณะที่ช่องทางการระดมทุนอื่นๆ ยังไม่ได้รับการพัฒนา การเข้าถึงแหล่งเงินทุนสินเชื่อช่วยให้ผู้พัฒนาเร่งดำเนินการโครงการได้เร็วขึ้น ส่งเสริมให้มีการจัดหาเงินทุนเข้าสู่ตลาด

การกลับมาของอุปทานและอุปสงค์ด้านอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่า 70% ของนักลงทุนที่มีผลิตภัณฑ์ที่เข้าเงื่อนไขการขายนั้นพร้อมที่จะเปิดตัวแล้ว ตั้งแต่ปลายไตรมาสแรกของปี 2024 เป็นต้นมา นักลงทุนได้เริ่มดำเนินการโครงการต่างๆ มากมาย มีกิจกรรมบุกเบิก กิจกรรมเปิดตัว และ "การปรับปรุงผลิตภัณฑ์เก่า" มากขึ้นเรื่อยๆ โครงการบางโครงการที่มีความคืบหน้าในการดำเนินการที่ดีได้รับเงินมัดจำอย่างเป็นทางการแล้ว

สถิติยังระบุด้วยว่าในไตรมาสแรกของปี 2567 กลุ่มที่อยู่อาศัยมีการขายผลิตภัณฑ์ประมาณ 20,541 รายการ โดยมากกว่า 4,300 รายการเป็นผลิตภัณฑ์จากโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ทั้งหมด การทำธุรกรรมกลุ่มที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีการทำธุรกรรม 6,200 รายการ เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2566 และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าในช่วงเดียวกันของปี 2566 เฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์มียอดขายใหม่มากกว่า 3,000 ยูนิต โดยมีอัตราการดูดซับ 57% การที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมาในบริบทของ เศรษฐกิจ ที่เข้าสู่ช่วงฟื้นตัว ไม่เพียงแต่เป็นโอกาสให้ธุรกิจพัฒนาโครงการเท่านั้น แต่ยังช่วยให้ผู้คนเปิดโอกาสในการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย อย่างไรก็ตาม หลายคนยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากมีแรงจูงใจ อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวเฉลี่ยในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 9-11% ลดลงจากจุดสูงสุดที่ 13-15% ต่อปี นอกจากนี้ ธนาคารหลายแห่งได้ประสานงานกับนักลงทุนเพื่อออกนโยบายที่มุ่งมั่นในการกำหนดเพดานอัตราดอกเบี้ยสูงสุด ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจะหลีกเลี่ยง "ความเสี่ยง" ที่เกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

จนถึงปัจจุบัน สถาบันการเงินส่วนใหญ่สนับสนุนให้มีการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำและมีเงื่อนไขหลักประกันที่ชัดเจน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีระยะเวลากู้ 25-30 ปี ช่วยลดแรงกดดันในการชำระคืนรายเดือนของผู้กู้ นอกจากนี้ ธนาคารต่างๆ ยังคงดำเนินการลดต้นทุนเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยตามแนวทางของธนาคารกลาง

VARS เชื่อว่าผลกระทบที่ล่าช้าของนโยบายดังกล่าวเกิดจากยอดสินเชื่อคงค้างส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว และมาตรการจัดการของธนาคารแห่งรัฐ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงอย่างต่อเนื่องในอนาคต

ในส่วนของความต้องการในการลงทุน หลังจากที่ได้เฝ้าสังเกตความเคลื่อนไหวและพัฒนาการของตลาดมาอย่างยาวนาน ในที่สุดลูกค้าและนักลงทุนก็เริ่มแสดงความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม การยอมรับความเสี่ยงของหน่วยงานเหล่านี้ได้เปลี่ยนไปหลังจากเรียนรู้จากช่วงเวลาก่อนหน้านี้ ลูกค้าและนักลงทุนลังเล ระมัดระวัง และคำนวณมากขึ้นในการใช้จ่ายเงิน พวกเขายินดีที่จะใช้เวลาและเงินในการตรวจสอบกฎหมายและค้นคว้า ประเมินราคาและสภาพคล่องอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ

นอกจากนี้ สินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาฯ ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องในไตรมาสแรกของปี 2567 สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ซื้อ VARS มองว่านี่เป็นโอกาสให้ลูกค้าและนักลงทุนตัดสินใจอย่างรวดเร็ว ยอมรับความเสี่ยงในตลาดเพื่อใช้ประโยชน์จากกระแสเงินสดราคาถูกและนโยบายการขายที่ดี แต่ยังต้องไม่ใช้ประโยชน์จากอัตราส่วนทางการเงินที่สูงเกินไป

ผลการสำรวจล่าสุดโดย VARS กับสมาชิกที่เป็นนายหน้าอสังหาฯ ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า แม้จะระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจใช้เงิน แต่หากมีอุปทานที่เหมาะสม ลูกค้าและนักลงทุนถึง 70% ก็เต็มใจที่จะ “วางเงิน” เพื่อซื้ออสังหาฯ ในปี 2567 ลูกค้าจะเลือกเซกเมนต์และประเภทของอสังหาฯ อย่างรอบคอบก่อนจะจ่ายเงิน โดยที่ดินและอาคารชุดเป็น 2 เซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจมากที่สุด

ตัวกลางธุรกรรมอสังหาฯ พร้อมกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง

พร้อมกันกับการกลับมาของอุปทานและอุปสงค์ ตัวกลางที่เชื่อมโยงธุรกรรมก็พร้อมกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้ง ข้อมูลจากการสำรวจของ VARS แสดงให้เห็นว่านายหน้าอสังหาฯ 20-30% ที่ออกจากตลาดในช่วงก่อนหน้าได้ตัดสินใจ "กลับเข้าสู่ตลาด" และ 70-80% ของตลาดซื้อขายก็พร้อมกลับเข้าสู่ตลาดเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงขาดแคลนนายหน้าอสังหาฯ โดยเฉพาะนายหน้าที่มีประสบการณ์และใบรับรองการปฏิบัติงาน นี่คือเหตุผลที่ตลาดซื้อขายหลายแห่งมีแผนที่จะขยายและกระจายกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพมากขึ้น แต่ต้องพิจารณาจากผลการสรรหานายหน้า

VARS เชื่อว่าในอนาคต ปัญหาขาดแคลนนี้จะหมดไปบางส่วน เมื่อนายหน้าอสังหาฯ ที่เคยลาออกจากงานไปแล้วประมาณ 30-40% ระบุว่าพร้อมที่จะกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้งในไตรมาสที่ 2 เมื่อสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดชัดเจนขึ้น และนายหน้าอสังหาฯ ที่มองว่างานนี้เป็นเพียงงานเสริม 60-70% ก็ได้เตรียมตัวอุทิศตนให้กับภาคอสังหาฯ แล้ว นอกจากการ "ตั้งตารอ" สัญญาณการฟื้นตัวของตลาดก่อนตัดสินใจกลับเข้าสู่ตลาดแล้ว นายหน้าที่กลับเข้าสู่ตลาดยังต้องพิจารณาข้อกำหนดและการควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจากกฎระเบียบในกฎหมายฉบับใหม่ด้วย เพื่อปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของกรอบกฎหมายใหม่ นายหน้าอสังหาฯ จะต้องหมั่นอัปเดตความรู้ พัฒนาทักษะ โดยเฉพาะการตระหนักรู้ในการเข้าร่วมสอบใบรับรองการปฏิบัติการเป็นนายหน้ามากขึ้น ขณะเดียวกันก็คอยติดตามและติดตามแนวโน้มของตลาดอยู่เสมอเพื่อเพิ่มโอกาสในการกลับเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของอุปทานอสังหาฯ ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากนักลงทุนกำลังเร่งดำเนินกิจกรรมการดำเนินโครงการ ทั้งนี้ ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2567 เป็นต้นไป ได้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์คุณภาพหลากหลายประเภทตั้งแต่เหนือจรดใต้ เช่น โครงการ Cara River Park ในเมืองกานโธ โครงการ Sun Ponte Residence ในเมืองดานัง โครงการ Mascity ในเมืองบั๊กซาง...

แหล่งที่มา