หนี้เจ้าพ่ออสังหาฯพุ่ง ความสามารถในการชำระหนี้เริ่มฟื้นตัวเล็กน้อย

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงพึ่งพาสินเชื่อระยะสั้นเป็นหลัก ในขณะที่การดำเนินโครงการเป็นระยะยาว – ภาพ: กวางดินห์

บริษัทอสังหาฯไหนมีหนี้สินเพิ่มขึ้น?

ในรายงานที่เพิ่งเผยแพร่เกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย Visrating ซึ่งเป็นหน่วยงานจัดอันดับความน่าเชื่อถือของ Moody's Capital ระบุว่าในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ หนี้สินรวมของนักลงทุนที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้น 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

หนี้สินคงค้างส่วนใหญ่มาจากการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่บางแห่ง เช่น Vinhomes (หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 63% ในช่วงเวลาเดียวกัน), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

ผู้เชี่ยวชาญของ Visrating คาดการณ์ว่าอัตราการกู้ยืมจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้พัฒนาได้ระดมหนี้มากขึ้นเพื่อระดมทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่

	6 เดือนแรกของปี 2566	6 เดือนแรกของปี 2567
วีเอชเอ็ม	43368	70500
วีพีไอ	4042	6218
ขุด	2724	4323
เคดีเอช	5802	7739
สปป.	3888	4183
เอ็นแอลจี	5045	6532

ข้อมูล: งบการเงิน, TTO

อย่างไรก็ตาม ในด้านบวก คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้จะฟื้นตัวเล็กน้อยในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 โดยได้รับการสนับสนุนจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานและทรัพยากรเงินสดที่ปรับปรุงดีขึ้น

ตามข้อมูลของ Visrating อัตราส่วนหนี้สินต่อ EBITDA ของอุตสาหกรรม (ตัวบ่งชี้ทางการเงินที่สะท้อนกำไรของบริษัทก่อนหักค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ค่าเสื่อมราคา และภาษีเงินได้นิติบุคคล) เพิ่มขึ้นเป็น 3.7 เท่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 จาก 2.7 เท่าเมื่อปีที่แล้ว

นอกจากนี้ ทรัพยากรเงินสดยังเพิ่มขึ้น 5% โดยกระแสเงินสดจากการดำเนินงานฟื้นตัวเล็กน้อยแต่ยังคงเป็นลบในช่วงครึ่งแรกของปี 2567

	เป็นหนี้
ไตรมาสที่ 4 ปี 2563	161892
ไตรมาสที่ 4 ปี 2564	179697
ไตรมาสที่ 4 ปี 2565	207161
ไตรมาสที่ 4 ปี 2566	222483
ไตรมาสที่ 2 ปี 2567	245640

ข้อมูล: หนี้ระยะสั้นและระยะยาวอ้างอิงจากรายงานทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนเกือบ 80 แห่งในสาขาการจัดการและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ส่วนใหญ่เป็นเงินกู้จากธนาคาร พันธบัตร สัญญาเช่าทางการเงิน ฯลฯ)

นักลงทุนหลายรายมีกระแสเงินสดจากการชำระหนี้ที่อ่อนแอมาก

นอกจากนี้ ตามรายงานของ Visrating นักลงทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มากกว่าสองในสามมีกระแสเงินสดที่ไหลเวียนเพื่อชำระหนี้ตั้งแต่ระดับอ่อนแอไปจนถึงอ่อนแอมาก โดยเฉพาะกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ต่ำกว่า 5% ของหนี้ทั้งหมด โดยเฉพาะนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางกฎหมายของโครงการ เช่น LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) และ Novaland (NVL)

ผู้เชี่ยวชาญหน่วยงานจัดอันดับเครดิตยังชี้ว่าการพึ่งพาสินเชื่อระยะสั้นมากเกินไปก่อให้เกิดความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์อย่างมาก

นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ Virating อัตราส่วนหนี้ระยะสั้นต่อหนี้รวมของนักลงทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 44% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ซึ่งบริษัทที่มีเงินสดจำกัด เช่น Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) มีความต้องการเงินทุนเพิ่มสูงที่สุด

	เงินสด
ซีเคจี	29
เอ็นบีบี	24
คิวซีจี	27
คอส	8

ข้อมูล: BTC, TTO

นอกจากนี้ ข้อมูลยังแสดงให้เห็นว่ามีพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 105,000 พันล้านดองที่จะครบกำหนดในปี 2568 Visrating ประมาณการว่าประมาณ 50% ของพันธบัตรที่ครบกำหนดของนักลงทุนในอีก 12 เดือนข้างหน้ามีความเสี่ยงที่จะชำระเงินต้น/ดอกเบี้ยล่าช้า

“ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับนักลงทุนที่เพิ่งเลื่อนการชำระเงินต้น/ดอกเบี้ย เช่น NVL, Sunshine, Van Thinh Phat และ Hung Thinh” รายงานระบุ

ในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มหนี้เป็นหลักโดยการออกพันธบัตร สินเชื่อ และหุ้น

โดยการออกพันธบัตรอสังหาฯ ใหม่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 ลดลง 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีแนวโน้มทรงตัวในระดับต่ำ เนื่องจากข้อกำหนดการออกพันธบัตรที่เข้มงวดขึ้น และกฎหมายหลักทรัพย์ฉบับแก้ไขที่จะมีผลบังคับใช้เร็วๆ นี้

ภายใต้ร่างกฎหมายฉบับปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงที่เสนอ ได้แก่ ข้อกำหนดหลักประกันบังคับสำหรับพันธบัตรที่ออกสู่สาธารณะ และพันธบัตรที่จัดวางแบบส่วนตัวที่จำกัดเฉพาะนักลงทุนสถาบันเท่านั้น

ในทางกลับกัน การเข้าถึงแหล่งเงินทุนใหม่ของนักลงทุนได้รับการปรับปรุงในปี 2567 โดยได้รับการสนับสนุนจากการเติบโตของสินเชื่อธนาคารสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการออกหุ้นที่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตามข้อมูลของ Visrating

ก่อนหน้านี้ผู้เชี่ยวชาญบางคนยังตระหนักด้วยว่า การส่งเสริมการเติบโตของสินเชื่อในปี 2567 ที่ 14-15% จะต้องนำเงินทุนส่วนสำคัญเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคส่วนที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก และเป็นลูกค้าหลักของธนาคารหลายแห่ง

ที่มา: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm