การสร้างรถไฟความเร็วสูงจะพัฒนา TOD อย่างไร?

คาดว่ารถไฟความเร็วสูงจะสร้างรายได้ประมาณ 2.2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ จากการให้บริการ การโฆษณา และที่ดินในพื้นที่พัฒนาเมืองที่เน้นการขนส่งมวลชน (TOD) อย่างไรก็ตาม ยังคงมีงานอีกมากที่ต้องทำเพื่อให้ความคาดหวังเป็นจริง

ใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน เปิดพื้นที่พัฒนาใหม่

โครงการรถไฟความเร็วสูง (HSR) เพิ่งได้รับการเสนอต่อ รัฐสภา เพื่อพิจารณาและอนุมัตินโยบายการลงทุน ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 67 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คาดว่าโครงการนี้จะนำมาซึ่งผลประโยชน์มหาศาล เปิดพื้นที่การพัฒนาและทรัพยากรใหม่ๆ ผ่านการใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ

บริการนี้แพร่หลายในบริเวณสถานี Wok Wok Hakaniemi ในระบบรถไฟฟ้าใต้ดินเฮลซิงกิ (ฟินแลนด์)

นายชู วัน ตวน รองผู้อำนวยการคณะกรรมการบริหารโครงการรถไฟ ( กระทรวงคมนาคม ) กล่าวว่า รายได้จากการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ TOD และการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ของรถไฟความเร็วสูงอาจสูงถึงประมาณ 2.2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยเป็นรายได้จากการให้บริการและการโฆษณาประมาณ 5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และรายได้จากกองทุนที่ดินประมาณ 1.7 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ

เพื่อพัฒนา TOD แต่ละสถานีขนส่งผู้โดยสารจะวางแผนพื้นที่โดยรอบประมาณ 200-500 ไร่ ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ประกอบด้วย 3 พื้นที่ใช้งาน คือ พื้นที่ให้บริการรับ-ส่งผู้โดยสารโดยตรง พื้นที่ลานจอดรถ พื้นที่ 6-8 ไร่ พื้นที่บริการและพาณิชย์ พื้นที่ 10-15 ไร่ และพื้นที่บริการในเขตเมือง พื้นที่ 250-300 ไร่

ประสบการณ์จากประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าในเมืองส่วนใหญ่ มูลค่าที่ดินและทรัพย์สินบนเส้นทางขนส่งสาธารณะจะเพิ่มขึ้น

คุณเจิ่น เทียน แคนห์ ผู้อำนวยการฝ่ายการรถไฟเวียดนาม ประจำกรุงเฮลซิงกิ เมโทร (ฟินแลนด์) ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเดินไปยังสถานีรถไฟได้นั้นมีมูลค่าสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ถึง 7.5% โดยทำเลที่ดีที่สุดอาจเพิ่มขึ้นถึง 11% ในญี่ปุ่น เมืองที่มีสถานีรถไฟมีมูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 67% เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ

ในประเทศจีน หลังจากเปิดใช้เส้นทางรถไฟปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้ ระยะทาง 1,318 กิโลเมตร ด้วยความเร็ว 380 กิโลเมตรต่อชั่วโมง ในปี พ.ศ. 2554 มูลค่าที่ดินในพื้นที่โครงการเพิ่มขึ้น 13% หลังจากเปิดใช้เส้นทางปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้เพียง 10 ปี มูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GRDP) ของพื้นที่ตามแนวเส้นทางก็เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

ผู้คนจำนวนมากยังคงเข้าใจ TOD ผิด

สำหรับแนวทางการแสวงหาผลประโยชน์จากโมเดล TOD นั้น นาย Chu Van Tuan กล่าวว่า ในพื้นที่สถานีที่วางแผนไว้และพื้นที่โดยรอบ รัฐบาลจะเข้ามาลงทุนโดยตรงเพื่อรองรับการดำเนินงานด้านรถไฟ

หลังจากเปิดให้บริการเส้นทางปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้มาเป็นเวลา 10 ปี พื้นที่ตามเส้นทางมีจำนวนผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GRDP) เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า

การวางแผนเขตพัฒนาเมืองและศูนย์กลางการค้าจะถูกมอบหมายให้ท้องถิ่นดำเนินการโดยใช้งบประมาณท้องถิ่นหรือกองทุนสังคม

เพื่อลดภาระงบประมาณกลาง รัฐบาล ได้เสนอให้รัฐสภาพิจารณากลไกพิเศษ คือ สำหรับจำนวนเงินที่เก็บจากการเบิกใช้ที่ดินบริเวณสถานีรถไฟความเร็วสูง หลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้ว ท้องถิ่นสามารถเก็บไว้ได้ 50% และจ่ายเงินเข้างบประมาณกลาง 50% เพื่อปรับสมดุลงบประมาณแผ่นดินสำหรับการลงทุนในโครงการ แทนที่ท้องถิ่นสามารถเก็บไว้ได้ 100% ตามระเบียบปัจจุบัน

รายได้จากการใช้ประโยชน์และพัฒนากองทุนที่ดินบริเวณใกล้เคียงสถานี (ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาเมือง) ถือเป็นประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งไม่ได้รวมอยู่ในประสิทธิภาพทางการเงินของโครงการ กองทุนที่ดินบริเวณใกล้เคียงจะช่วยให้สามารถพัฒนาโครงการ TOD และสามารถระดมทุนจากภาคเอกชนหรือโครงการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ได้

ประสิทธิผลของการพัฒนากองทุนที่ดินนี้ต้องนำมาคำนวณกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ เมื่อโครงการได้รับการอนุมัติ งานก็จะเริ่มต้นขึ้น และงบประมาณจะต้องถูกใช้จ่าย แต่ในขณะเดียวกัน หน่วยงานและวิสาหกิจที่ดำเนินการก็จะมีรายได้ ต้องจ่ายภาษี และงบประมาณก็จะมีรายได้

ต่อมาเมื่อเขตเมือง เขตพาณิชย์ และพื้นที่บริการพัฒนาขึ้น รายได้จากภาษีก็จะเพิ่มมากขึ้น

นายเหงียน วัน ฟุก อดีตรองประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา

“รายได้จากโครงการ TOD จะไม่รวมอยู่ในเงินลงทุนของโครงการ กล่าวอีกนัยหนึ่ง นี่ไม่ใช่แหล่งชดเชยเงินลงทุนกว่า 67 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ แต่เป็นช่องทางสร้างรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน การจ่ายเงินนี้จะถูกรวมเข้ากับงบประมาณส่วนกลาง การจัดสรรและการใช้งานต่อไปนั้นขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของรัฐ” นายตวนกล่าว

นาย Tran Thien Canh ผู้อำนวยการกรมรถไฟ ได้เข้าร่วมกลุ่มทำงานเพื่อเรียนรู้โครงการรถไฟความเร็วสูงของกระทรวงคมนาคมโดยตรง โดยกล่าวว่า รายได้จากกองทุนที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟความเร็วสูงจะไม่ถูกนำไปใช้ลงทุนซ้ำในโครงการ แต่จะนำไปใช้ในโครงการอื่นๆ

จากประสบการณ์ระหว่างประเทศ พบว่าเมื่อโครงการเริ่มดำเนินการ กองทุนที่ดินตามเส้นทางยังไม่ได้รับการจัดตั้งขึ้น จึงไม่สามารถประเมินได้ว่าจะสามารถจัดสรรงบประมาณจากกองทุนที่ดินเพื่อชดเชยงบประมาณที่ใช้ไปกับการลงทุนในเส้นทางได้มากน้อยเพียงใด รายได้จากโครงการ TOD จะค่อยๆ เกิดขึ้นในระหว่างขั้นตอนการดำเนินงานหรือหลังจากโครงการเริ่มดำเนินการ

นายเหงียน หง็อก ดง อดีตรองปลัดกระทรวงคมนาคม กล่าวว่า รายได้จาก TOD ถือเป็นรายได้ในอนาคต และไม่สามารถจัดเก็บได้ทันที

ปัจจุบันหลายคนเข้าใจผิดว่าการพัฒนา TOD จะมีเงินทุนเพียงพอสำหรับสร้างทางรถไฟ อันที่จริง เราต้องสร้างทางรถไฟก่อน แล้วจึงคาดหวังว่าโครงการหรือโมเดลอื่นๆ จะมีพื้นฐานในการพัฒนา การรอเงินทุนจาก TOD นั้นไม่มีใครรู้แน่ชัดว่าเมื่อใด" คุณตงกล่าว

การวิจัยเบื้องต้นเกี่ยวกับช่องทางกฎหมายสำหรับการได้มาและการอนุญาตใช้ที่ดิน

คุณเหงียน หง็อก ดง กล่าวว่า เพื่อให้โมเดล TOD บรรลุตามความคาดหวัง ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการวางแผนพื้นที่รอบสถานี เช่น พื้นที่พัฒนา TOD ควรมีขนาดเท่าใด และระยะการพัฒนาภายในรัศมีจากสถานีควรอยู่ที่กี่เมตรจึงจะดึงดูดใจ

ในส่วนของการจัดซื้อที่ดินและการขออนุญาตเพื่อพัฒนา TOD หน่วยงานต่างๆ จำเป็นต้องศึกษาแนวทาง กลไก นโยบาย และช่องทางกฎหมายในการเจรจากับประชาชนโดยเร็ว

นายชู วัน ตวน กล่าวว่า รายงานการศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นได้เสนอกลไกเฉพาะเจาะจงชุดหนึ่ง โดยมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดดำเนินการเชิงรุกเกี่ยวกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงการวางผังเมือง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีอำนาจในการปรับเปลี่ยนแผนการก่อสร้างในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟ ทิศทางเส้นทาง ขนาด และที่ตั้งสถานีได้ในระดับท้องถิ่นเมื่อจำเป็น โดยไม่ต้องดำเนินการปรับเปลี่ยนโครงการวางแผนการก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติก่อนหน้านี้ในระดับที่สูงขึ้นในระดับท้องถิ่น

สำหรับพื้นที่สถานีและพื้นที่โดยรอบที่ยังไม่มีแผนการก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะจัดทำผังเมืองหรือแผนรายละเอียดเพื่อดำเนินการโครงการและปรับปรุงเนื้อหาที่ปรับปรุงแล้วให้เป็นแผนระดับสูงกว่าในรอบการตรวจสอบผังเมืองครั้งต่อไป

ในบริเวณใกล้เคียงสถานี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะตัดสินใจเกี่ยวกับการวางแผน สถาปัตยกรรม โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม พื้นที่ และความต้องการการใช้ที่ดินอื่นๆ นอกเหนือจากที่กำหนดไว้ในข้อบังคับทางเทคนิคแห่งชาติ ตามการวางแผนของจังหวัดที่ได้รับการอนุมัติก่อนหน้านี้

ที่มา: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm