หลักเกณฑ์เงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์

ต่อเนื่องจากการประชุมสมัยที่ 6 เมื่อช่วงเช้าวันที่ 31 ตุลาคม 2558 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้พิจารณาเนื้อหาในห้องประชุมหลายประเด็น โดยมีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภาแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ นำเสนอรายงาน

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจสภาแห่งชาติ รายงานประเด็นสำคัญหลายประการเกี่ยวกับการยอมรับ การอธิบาย และการแก้ไขร่างกฎหมาย โดยกล่าวว่า เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินกิจการโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 24) คณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติ (NASC) ได้ยอมรับและแก้ไขดังนี้ ธุรกิจโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่มีอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ก่อสร้างที่ติดอยู่กับโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่เริ่มดำเนินกิจการ

การประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ติดกับที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่นำมาประกอบธุรกิจ

ในส่วนของการชำระเงินค่าซื้อและเช่าซื้อบ้านและสิ่งปลูกสร้างในอนาคต (มาตรา 25) มีความเห็นบางส่วนเห็นพ้องกันว่าผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อต้องชำระเงินเข้าบัญชีอายัดของธนาคารเป็นจำนวนร้อยละ 5 ของมูลค่าสัญญา อย่างไรก็ตาม ความเห็นบางส่วนเห็นพ้องให้คงไว้เป็นหลักเกณฑ์ปัจจุบัน

ตามความคิดเห็นของ รัฐบาล สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 คณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หน่วยงานรัฐสภา และคณะกรรมาธิการสามัญของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้เสนอทางเลือกสองทาง:

ตัวเลือกที่ 1: "หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา มูลค่าที่เหลือของสัญญาจะต้องชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าแล้ว"

ตัวเลือกนี้ถูกเลือกโดยความเห็น 13/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภา

ตัวเลือกที่ 2: "หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกิน 95% ของมูลค่าสัญญา มูลค่าสัญญาที่เหลือจะถูกโอนโดยลูกค้าเข้าบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้กับสถาบันการเงินเพื่อการบริหารจัดการ และผู้ลงทุนไม่สามารถใช้เงินจำนวนนี้ได้ รูปแบบการบริหารจัดการ ต้นทุน และกำไรที่เกิดขึ้นจากเงินจำนวนนี้จะต้องตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและธนาคาร ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ร่วมกับกำไร (ถ้ามี) ได้ก็ต่อเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างแล้วเท่านั้น"

รัฐบาลได้เลือกตัวเลือกนี้และความเห็น 11/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภา

ตามกฎหมายปัจจุบัน มาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 กำหนดให้ชำระเงินซื้อขายหรือเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเป็นงวดๆ โดยงวดแรกต้องไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญา ส่วนงวดต่อๆ ไปต้องสอดคล้องกับความคืบหน้าการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ แต่ยอดรวมต้องไม่เกิน 70% ของมูลค่าสัญญาเมื่อยังไม่ได้ส่งมอบบ้านหรืองานก่อสร้างให้กับลูกค้า

กรณีผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา ส่วนมูลค่าสัญญาที่เหลือจะชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าแล้ว

ส่วนเงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน (มาตรา 39) ผู้ลงทุนโอนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของโครงการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) กับทางราชการสำหรับโครงการนั้นหรือบางส่วนของโครงการที่โอน

ที่มา: https://nld.com.vn/thoi-su/quy-dinh-ve-dieu-kien-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-20231031092118339.htm