เงื่อนไขการปฏิบัติที่เข้มงวดขึ้น นายหน้าอสังหาฯ ควรทำอย่างไรให้ทัน?

ด้านมืดของการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นายหน้ามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางเชื่อมโยงธุรกรรมหลายแสนรายการ มูลค่าหลายล้านล้านดองต่อปี ส่งผลให้สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีประสิทธิภาพ ทางเศรษฐกิจ สูงสุด และสร้างกำไรที่ยั่งยืนให้กับบุคคลและธุรกิจแต่ละราย

การพัฒนาของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดและสะท้อนถึงการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับบริการระดับมืออาชีพและหลากหลายในอุตสาหกรรมนี้ ซึ่งถือเป็นสิ่งจำเป็นในการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้รับการตราและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยมีประเด็นใหม่หลายประการที่มุ่งเพิ่มความเข้มงวดในการดำเนินกิจกรรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ด้วยเหตุนี้ หลังจากช่วงเวลาหนึ่งของการก่อตั้งและการพัฒนา กองกำลังนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงเติบโตอย่างแข็งแกร่งและหลากหลาย แต่ก็เผชิญกับความท้าทายและปัญหาหลายประการที่ต้องแก้ไข ควบคู่ไปกับการพัฒนาที่ไม่แน่นอนของอุตสาหกรรมนี้

ในความเป็นจริง แม้จะมีกฎระเบียบเกี่ยวกับบทลงโทษในปัจจุบัน แต่การบริหารจัดการกิจกรรมนายหน้าก็ยังคง "เปิดกว้าง" อยู่ ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นอาชีพที่แทบไม่มีอุปสรรคในการเข้าหรือออกเลย

ข้อมูลการวิจัยจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าปัจจุบันเวียดนามมีนายหน้าประมาณ 100,000 รายที่ดำเนินงานและทำงานอย่างเป็นทางการในองค์กรธุรกิจระดับมืออาชีพ

ในจำนวนนี้ มีเพียงประมาณ 40,000 คนเท่านั้นที่เข้าร่วมกิจกรรมโดยมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ส่วนที่เหลืออีกหลายแสนคน หรือแม้กระทั่งหลายล้านคน ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลัง "ร้อนแรง" จะเข้าร่วมในการเชื่อมต่อเพื่อดำเนินธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม คนเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นฟรีแลนซ์ “มือสมัครเล่น” “นักขายอิสระ” ที่ไม่มีการฝึกอบรม ไม่มีความรู้ความเชี่ยวชาญ ทำงานแบบสัญชาตญาณ ไม่ได้อยู่ภายใต้การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพของเอเจนซี่ใดๆ พวกเขาสนใจแต่เพียงว่าจะทำอย่างไรให้ธุรกรรมสำเร็จลุล่วงโดยเร็วที่สุด ฉวยโอกาส “โก่งราคา” อสังหาริมทรัพย์เพื่อแสวงหากำไร กักตุนสินค้า ฉ้อโกงลูกค้า... ก่อให้เกิดการปั่นราคาตลาด

ผลกระทบดังกล่าวก่อให้เกิดความไม่มั่นคงอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ทำลายความเชื่อมั่นของนักลงทุน และทำลายภาพลักษณ์ของนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่แท้จริง นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ให้ข้อมูล สนับสนุนธุรกรรม และสร้างสภาพแวดล้อมการซื้อขายที่มีประสิทธิภาพและเป็นธรรมสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย คือผู้ที่ให้ข้อมูลอย่างแท้จริง

เพิ่มความเข้มงวดในการปฏิบัติ นายหน้าอสังหาฯ ควรทำอย่างไร?

ตามที่รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม - ดร.เหงียน วัน ดิญห์ กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปอย่างปลอดภัยและโปร่งใส จำเป็นต้องมีกลไกทางกฎหมายที่ผูกมัดบทบาทและความรับผิดชอบของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในการให้คำปรึกษา ให้ข้อมูล รวมถึงขั้นตอนทางกฎหมายของผลิตภัณฑ์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปกป้องสิทธิของนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านเมื่อเข้าร่วมในการทำธุรกรรม

เพื่อปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงในกรอบกฎหมายใหม่ นายหน้าจำเป็นต้องอัปเดตความรู้ พัฒนาทักษะ และใช้ประโยชน์จากโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอย่างรวดเร็ว

ขณะเดียวกันก็เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ประกอบวิชาชีพ เพื่อส่งเสริมให้โบรกเกอร์ทำงานอย่างซื่อสัตย์สุจริต เนื่องจากการที่จะอยู่ในตลาดได้ยาวนาน นอกจากใบรับรองวิชาชีพแล้ว โบรกเกอร์ยังต้องมีประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และหมั่นอัปเดตความรู้ใหม่ๆ อยู่เสมอ โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นเรื่อยๆ

ในสถานการณ์เช่นนี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (ฉบับแก้ไข) จึงได้รับการผ่านและมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยมีประเด็นใหม่หลายประการที่มุ่งเพิ่มความเข้มงวดในการประกอบธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 61 ของกฎหมายฉบับนี้ กำหนดให้บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพ และต้องประกอบอาชีพในธุรกิจบริการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นั่นหมายความว่าบุคคลทั่วไปจะไม่สามารถประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรีเหมือนในปัจจุบัน (มาตรา 62 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 อนุญาตให้บุคคลทั่วไปมีสิทธิประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ) นอกจากนี้ มาตรา 62 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัตินี้ยังกำหนดให้บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิได้รับค่าตอบแทนและค่าคอมมิชชั่นจากตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทผู้ให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

มาตรา 48 ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไขปี 2566 กำหนดให้นักลงทุนโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ต้องรับเงินตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสัญญาธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าผ่านบัญชีที่เปิดในสถาบันสินเชื่อในประเทศหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ดำเนินการอย่างถูกกฎหมายในเวียดนาม

“ดังนั้น สำหรับนายหน้าที่ทำงานในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมและค่าคอมมิชชั่นทั้งหมดจะถูกโอนผ่านธนาคาร สำหรับการออกใบรับรองการเป็นนายหน้า กระทรวงก่อสร้าง จะเริ่มดำเนินการจัดสอบและออกใบรับรองการปฏิบัติงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ วิธีการจัดสอบจะได้รับมอบหมายจากกระทรวงก่อสร้างหรือได้รับอนุมัติโดยตรงจากหน่วยงานต่างๆ เพื่อจัดสอบ” ดร.เหงียน วัน ดิญ กล่าว

ตามที่ตัวแทนของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว กฎระเบียบใหม่ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา จะทำให้โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เป็นมืออาชีพจำนวนมากออกไป ทำให้เกิดสภาพแวดล้อมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีและโปร่งใส ตามนโยบายของ รัฐบาล

การทำธุรกรรมผ่านบัญชียังช่วยให้รัฐป้องกันการขาดทุนทางภาษีในกรณีที่หน่วยงานนี้มีค่านายหน้าสูง อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบข้างต้นยังก่อให้เกิดความท้าทายในการสรรหาและฝึกอบรมบุคลากรสำหรับตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน หน่วยงานนายหน้ายังมีข้อกำหนดที่เข้มงวดยิ่งขึ้น

อีกประมาณหนึ่งปี กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับสาขาสำคัญนี้จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เพื่อปรับตัวให้เข้ากับกรอบกฎหมายใหม่ นายหน้าจำเป็นต้องปรับปรุงความรู้ พัฒนาทักษะ และคว้าโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอย่างรวดเร็ว

ดังนั้นนายหน้าจำเป็นต้องใช้เวลาในการเรียนรู้และทำความเข้าใจกฎหมายใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำไปใช้ได้อย่างถูกต้อง เพิ่มพูนความเชี่ยวชาญและทักษะ นายหน้าจำเป็นต้องพัฒนาความรู้และทักษะอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการพัฒนาทักษะการสื่อสาร ทักษะการเจรจา ความรู้ด้านตลาด ใช้เทคโนโลยีและระบบการจัดการเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพกระบวนการทำงาน เสริมสร้างความเป็นมืออาชีพและความโปร่งใสในการดำเนินธุรกิจ

ในเวลาเดียวกัน ให้มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในกิจกรรมและงานต่างๆ ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านองค์กรสังคมมืออาชีพเพื่ออัปเดตข้อมูล ตลอดจนสร้างและรักษาความสัมพันธ์ในอุตสาหกรรม แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะประเภทหรือพื้นที่เฉพาะหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าสามารถมองหาโอกาสใหม่ๆ ในกลุ่มตลาดที่แตกต่างกันหรือพื้นที่ที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วได้

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/siet-chat-dieu-kien-hanh-nghe-moi-gioi-bds-lam-gi-de-bat-nhip-a654532.html