คุมเข้มการแบ่งสรรและขายที่ดิน : นักเก็งกำไรที่ถือครองที่ดินพื้นที่ขนาดใหญ่ กำลังจะหนี?

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขที่เพิ่งผ่าน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 ได้รับการอนุมัติโดยสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อเช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายฉบับนี้ได้ควบคุมการแบ่งย่อยและการขายที่ดินอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้นกว่ากฎหมายปัจจุบัน

ดังนั้น จึงป้องกันการแบ่งแยกและจำหน่ายที่ดินในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 พื้นที่ที่มีความต้องการงานสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และรอบอาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเมืองสูง ด้านหน้าถนนระดับภูมิภาคและเหนือถนนภูมิทัศน์หลักในเขตเมือง

จากการประเมินผลกระทบของมาตรการควบคุมการแบ่งย่อยและการขายที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข พบว่าการเข้มงวดมาตรการควบคุมการแบ่งย่อยและการขายที่ดินและการแบ่งที่ดินโดยเสรีในระยะแรกอาจทำให้กิจกรรมการค้าที่ดินลดลง อย่างไรก็ตามในระยะยาวจะช่วยให้ตลาดนี้พัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 1 — การแบ่งย่อยและการขายที่ดินกำลังมีความเข้มงวดยิ่งขึ้นภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในช่วงต้นปี 2568 (ภาพประกอบ: ห้าฟอง)

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ความต้องการที่ดินมีสูงมากเสมอ ในขณะที่ตลาดยังขาดแคลนอุปทานจากโครงการของทางการ

“นักเก็งกำไรจำนวนมากใช้โอกาสนี้ในการรวบรวมที่ดิน แล้วแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขาย แบ่งแปลงที่ดิน และตั้งชื่อโครงการเหมือนกับโครงการที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ขณะเดียวกัน พวกเขายังแข่งขันกันขึ้นราคา ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ส่งผลให้เกิดความวุ่นวายในตลาด” นายดิงห์กล่าว พร้อมยืนยันว่าจำเป็นต้องแบ่งและขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้น

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาด้านบริการของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งส่วนที่ดินดังกล่าวอาจทำให้ผู้ลงทุนบางรายประสบปัญหาในช่วงระยะเวลาการบังคับใช้เบื้องต้น อย่างไรก็ตามในระยะยาวนี่เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ซึ่งใช้พร้อมกันในหลายประเทศ ช่วยเพิ่มความโปร่งใสของตลาด...

ส่วนเรื่องที่ดิน นายทัง กล่าวว่า ตลาดนี้จะผันผวนหนัก หลัง พ.ร.บ.ใหม่ มีผลบังคับใช้ต้นปี 68 ส่วนโครงการที่ดินในเขตเมืองประเภท 2 และ 3 ที่ทำการขายไปแล้ว (มีเล่มแดง) ยังคงโอนได้ปกติ และอาจได้ประโยชน์ด้านราคาด้วย

“โครงการใหม่ๆ จะยากต่อการอนุมัติ โครงการที่เกิดขึ้นเองและกระจัดกระจายจะไม่ทำให้ที่ดินขาดแคลนอีกต่อไป ความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์จะทำให้ราคาของผลิตภัณฑ์เหล่านี้เพิ่มขึ้น ไม่ใช่ลดลง” นายทังเน้นย้ำ

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 2 — ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าสถานการณ์การแบ่งที่ดินและการขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรโดยนักเก็งกำไรจะประสบความยากลำบาก (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการภูมิภาคตอนใต้ของ Batdongsan.com.vn ได้เปิดเผยเกี่ยวกับกฎระเบียบใหม่นี้ว่า กฎระเบียบใหม่นี้อาจส่งผลให้ตลาดที่ดินได้รับผลกระทบอย่างมากในแง่ของอุปทาน ฐานลูกค้า และราคาขาย

นายตวน กล่าวว่า ปัจจุบันอุปทานที่ดินที่ขายอยู่ในตลาดร้อยละ 90 นั้นเป็นผลผลิตของบุคคลธรรมดาที่แบ่งแยกแปลงที่ดินแล้วมาตั้งโครงการขาย ที่ดินแบ่งขายมีหลายราคา หลายพื้นที่ หลายแหล่ง เดินทางสะดวก เหมาะกับการเงินของผู้ซื้อจำนวนมาก

นอกจากนี้ นายตวน กล่าวว่า ที่ดินประเภทที่บุคคลทั่วไปแบ่งแยกออกไปนั้น มักถูกพัฒนาในรูปแบบของโครงสร้างพื้นฐานหรือโครงการที่เป็นทางการ ซึ่งราคาขายจะถูกกว่าโครงการที่ดินที่มีการวางแผนอย่างครบถ้วน “ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต่างต้องการที่ดินที่แบ่งแยกเองมากกว่าการซื้อโครงการที่ดินแบบเป็นทางการ” นายตวนกล่าวเน้นย้ำ

เขายังเชื่ออีกว่าเมื่อมีการแบ่งย่อยที่เข้มงวดยิ่งขึ้น อุปทานในตลาดจะแคบลง และจำนวนลูกค้าที่สามารถเข้าถึงทรัพย์สินประเภทนี้ก็จะลดลงบ้างเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ในยุคหน้า ตลาดที่ดินอาจมีผลิตภัณฑ์ที่ดินพื้นที่ขนาดใหญ่จำนวนมาก ที่มาจากนักลงทุนที่ถือครองที่ดินเพื่อแบ่งแยกและขายแปลงเพื่อทำกำไร เพื่อกำจัดสินค้าออกไป เจ้าของที่ดินจะต้องยอมรับความสูญเสียและลดราคาลงกว่าที่คาดไว้

แหล่งที่มา