คุมเข้มการแบ่งแยกและขายที่ดิน: นักเก็งกำไรที่ถือครองที่ดินผืนใหญ่ กำลังจะหนี?

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข ซึ่งเพิ่งผ่านความเห็นชอบจาก รัฐสภา และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 ได้รับการผ่านความเห็นชอบจากรัฐสภาเมื่อเช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายฉบับนี้ได้ควบคุมการแบ่งแยกและการขายที่ดินในลักษณะที่เข้มงวดยิ่งขึ้นกว่ากฎระเบียบปัจจุบัน

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องป้องกันการแบ่งแยกและจำหน่ายที่ดินในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 พื้นที่ที่มีความต้องการสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และบริเวณโดยรอบอาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมืองสูง พื้นที่ด้านหน้าถนนระดับภูมิภาคและเหนือถนนภูมิทัศน์สายหลักในเขตเมือง

จากการประเมินผลกระทบของกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินภายใต้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า การปรับกฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นในช่วงแรก รวมถึงการแบ่งที่ดินโดยเสรี อาจส่งผลให้กิจกรรมการซื้อขายที่ดินลดลง อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว จะช่วยให้ตลาดนี้พัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 1 — การแบ่งแยกและการขายที่ดินกำลังถูกเพิ่มความเข้มงวดภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2568 (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ความต้องการที่ดินมีสูงมากในขณะเดียวกัน ตลาดก็ขาดแคลนอุปทานจากโครงการของทางการ

นักเก็งกำไรหลายรายฉวยโอกาสนี้ในการระดมที่ดิน แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขาย แบ่งที่ดิน หรือแม้แต่ตั้งชื่อโครงการให้ตรงกับชื่อโครงการที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ขณะเดียวกันก็แข่งขันกันขึ้นราคา ดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ก่อให้เกิดความวุ่นวายในตลาด" นายดิงห์กล่าว พร้อมยืนยันว่าการแบ่งที่ดินและการขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นเป็นสิ่งจำเป็น

คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาบริการกลุ่ม DKRA กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งส่วนตลาดใหม่นี้จะสร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุนบางรายในช่วงเริ่มต้นการบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว กฎระเบียบนี้เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และจะถูกนำไปปรับใช้พร้อมกันในหลายประเทศ เพื่อเพิ่มความโปร่งใสของตลาด...

ในส่วนของที่ดิน นายทัง กล่าวว่า ตลาดนี้จะมีความผันผวนสูงหลังกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ต้นปี 2568 ส่วนโครงการที่ดินในเขตเมืองประเภท 2 และ 3 ที่ได้ดำเนินการขายไปแล้ว (มีเล่มแดง) ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ และอาจได้รับประโยชน์ด้านราคาด้วย

“โครงการใหม่ๆ จะอนุมัติยากขึ้น โครงการที่เกิดขึ้นเองและกระจัดกระจายจะไม่ทำให้อุปทานที่ดินขาดแคลนอีกต่อไป ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานจะทำให้ราคาสินค้าเหล่านี้เพิ่มขึ้น ไม่ใช่ลดลง” นายทังกล่าวเน้นย้ำ

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 2 — ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าสถานการณ์การแบ่งที่ดินและการขายโดยนักเก็งกำไรเพื่อแสวงหากำไรจะประสบความยากลำบาก (ภาพประกอบ: ห่าฟอง)

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ได้เปิดเผยเกี่ยวกับกฎระเบียบใหม่นี้ว่า กฎระเบียบใหม่นี้อาจส่งผลให้ตลาดที่ดินได้รับผลกระทบอย่างมากในแง่ของอุปทาน ฐานลูกค้า และราคาขาย

เพราะคุณตวนกล่าวว่า ปัจจุบัน 90% ของอุปทานที่ดินที่ขายในตลาดเป็นผลผลิตของบุคคลธรรมดาที่แบ่งแยกแปลงที่ดินแล้วตั้งโครงการขาย ที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงเดี่ยวๆ มีราคา พื้นที่ และแหล่งที่มาของสินค้าที่หลากหลาย เข้าถึงได้ง่าย และเหมาะสมกับฐานะการเงินของผู้ซื้อจำนวนมาก

นอกจากนี้ คุณตวน กล่าวว่า ที่ดินประเภทที่บุคคลทั่วไปแบ่งแยกออกเป็นแปลงๆ มักพัฒนาในรูปแบบ "โครงการตาม" โครงสร้างพื้นฐานหรือโครงการปกติ ราคาขายจะถูกกว่าโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว "ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อนิยมแบ่งแยกที่ดินเองมากกว่าซื้อโครงการปกติ" คุณตวนเน้นย้ำ

เขายังเชื่ออีกว่าเมื่อมีการแบ่งย่อยที่เข้มงวดขึ้น อุปทานในตลาดจะแคบลง และฐานลูกค้าที่สามารถเข้าถึงทรัพย์สินประเภทนี้ก็จะลดลงบ้างเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ในอนาคตอันใกล้ ตลาดที่ดินอาจเห็นผลิตภัณฑ์ที่ดินขนาดใหญ่จำนวนมาก ซึ่งมาจากนักลงทุนที่ถือครองที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการแบ่งขายทำกำไร เพื่อกำจัดสินค้า เจ้าของที่ดินจะต้องยอมรับการขาดทุนและลดราคาลงเมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ไว้

แหล่งที่มา