โครงการนำร่อง “ใจร้อน” ขยายพื้นที่สร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ข้อเสนอเพิ่มเติมร่างมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับหรือถือครองสิทธิการใช้ที่ดิน เพิ่งถูกนำเข้าสู่การพิจารณาของหน่วยงานในสภานิติบัญญัติแห่งชาติ แม้ว่าจะล่าช้ามาก แต่หากร่างมตินี้ผ่านในการประชุมสมัยที่ 8 ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสนอเพิ่มเติมร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับหรือถือครองสิทธิการใช้ที่ดิน เพิ่งถูกนำเข้าสู่การพิจารณาของหน่วยงานในสภานิติบัญญัติแห่งชาติ แม้ว่าจะล่าช้ามาก แต่หากร่างมตินี้ผ่านในการประชุมสมัยที่ 8 ถือเป็นข่าวดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ไม่จำเป็นต้องนำร่องทั้ง 63 จังหวัดและเมือง

เมื่อกลางสัปดาห์ที่ผ่านมา คณะกรรมาธิการกฎหมายของสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาข้อเสนอของ รัฐบาล ที่จะเพิ่มร่างมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินเข้าไปในโครงการพัฒนากฎหมายและข้อบังคับปี 2567

เนื้อหาเฉพาะที่รัฐบาลเสนอให้กำหนดขอบเขตประเภทที่ดินให้ชัดเจน ซึ่งองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ มีการโอนสิทธิการใช้ที่ดินประเภทหนึ่งหรือหลายประเภท ได้แก่ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดิน ที่ไม่ใช่เพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย และที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกัน ในกรณีที่มีข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

มติให้ชี้แจงเงื่อนไขการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์โดยตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินต้องให้หลักการใช้ที่ดินเป็นไปตามผังเมือง (ตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน) และตามโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ขอบเขตพื้นที่สำหรับการดำเนินโครงการสอดคล้องกับผังเมืองระดับอำเภอ หรือแผนการก่อสร้างและผังเมือง โครงการสอดคล้องกับแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ได้รับอนุมัติและกำหนดไว้แล้ว มีเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในกรณีที่ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

เกณฑ์อีกประการหนึ่ง คือ องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการลงทุน และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

มติดังกล่าวยังระบุรายละเอียดหลักเกณฑ์การคัดเลือกโครงการนำร่อง เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเท่าเทียมกันระหว่างรูปแบบการเข้าถึงที่ดินในการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ดังนั้น โครงการนำร่องโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้: ดำเนินการในเขตเมือง พื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาเมือง และไม่เกินร้อยละ 30 ของพื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วงระยะเวลาการวางแผน (เมื่อเทียบกับสถานะการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน) ตามการจัดสรรที่ดินและผังเมืองที่ได้รับอนุมัติในผังเมืองจังหวัด พ.ศ. 2564-2573 และไม่รวมอยู่ในโครงการตามมาตรา 67 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการต้องไม่อยู่ในรายการงานหรือโครงการที่ต้องเวนคืนที่ดินที่สภาประชาชนจังหวัดให้ความเห็นชอบ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 72 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

นายฮวง มินห์ ฮิเออ สมาชิกถาวรคณะกรรมาธิการกฎหมายของสภาแห่งชาติ กล่าวกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Investment ขณะนั่งฟังการประชุมสมัชชาแห่งชาติว่า คณะกรรมาธิการได้ตกลงที่จะเสนอให้คณะกรรมาธิการกฎหมายของสภาแห่งชาติพิจารณาและรายงานต่อสภาแห่งชาติ เพื่อให้สามารถเพิ่มเติมร่างมติต้นแบบให้กับโครงการสร้างกฎหมายและข้อบังคับปี 2567 และส่งให้สภาแห่งชาติพิจารณาในการประชุมสมัยที่ 8

เกี่ยวกับประเด็นเฉพาะบางประการ นายฮิ่ว กล่าวว่า รัฐบาลได้เสนอให้นำร่องในทั้ง 63 จังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลาง เพื่อหลีกเลี่ยงกลไกการขอและการให้ แต่ความเห็นบางส่วนในการประชุมทบทวนระบุว่า จำเป็นต้องพิจารณาขอบเขตของการดำเนินการนำร่อง

ในความเห็นส่วนตัวของผม ในพื้นที่ที่มีอัตราการเป็นเจ้าของบ้านสูง เช่น ในพื้นที่ชนบทที่คนส่วนใหญ่มีบ้านอยู่แล้ว และอัตราการขยายตัวของเมืองไม่สูง ไม่จำเป็นต้องมีโครงการนำร่อง แต่ในเมืองใหญ่บางเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ควรมีการจัดทำโครงการนำร่องเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย หากโครงการนำร่องนี้ดำเนินการแบบรวมกลุ่มโดยไม่มีการควบคุม จะนำไปสู่สถานการณ์ที่เอื้ออำนวยได้ง่าย เช่น ในบางประเทศที่มีบ้านเหลือใช้สูงมาก นั่นคือการฝังเงินไว้ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลเสียต่อเศรษฐกิจ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและไม่ควรดำเนินการในทุกจังหวัดและทุกเมือง” นายเฮี่ยวกล่าว

ประเด็นอีกประเด็นหนึ่งที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในการประชุมทบทวนก็คือ รัฐบาลเสนอให้นำนโยบายนำร่องมาใช้เป็นระยะเวลา 5 ปี แต่ความเห็นบางส่วนในการประชุมทบทวนเรียกร้องให้ชี้แจงว่านโยบายดังกล่าวจะนำไปใช้กับโครงการใหม่ๆ นับตั้งแต่เวลาที่มติมีผลบังคับใช้หรือไม่ หรือโครงการในช่วงก่อนหน้าก็จะได้รับกลไกนี้ด้วยหรือไม่

“พูดแต่ไม่ทำหรือทำช้ามาก”

ตามวาระการประชุมวันนี้ (28 ต.ค.) สภานิติบัญญัติแห่งชาติจะใช้เวลาส่วนใหญ่ไปกับการกำกับดูแลการบังคับใช้นโยบายและกฎหมายการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ตั้งแต่ปี 2558 ถึงปลายปี 2566

นายฮา ซี ดง สมาชิกกรรมาธิการการคลังและงบประมาณ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจอย่างมาก และผลการติดตามพบว่าระบบนโยบายมีการเปลี่ยนแปลงอยู่มาก เอกสารกฎหมายบางส่วนยังทับซ้อนกัน ไม่สอดคล้อง ไม่สอดคล้องกัน ระเบียบการบังคับใช้กฎหมายที่มีรายละเอียดยังล่าช้า มีคุณภาพต่ำ และไม่สามารถคาดการณ์ปัญหาที่จะเกิดขึ้นจริงได้ทั้งหมด

หลีกเลี่ยงการสร้างปัญหาเพิ่ม

ในรายงานผลการติดตาม “การดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2558 ถึงสิ้นปี พ.ศ. 2566” คณะผู้แทนติดตามของสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้แสดงความคิดเห็นต่อร่างมติว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการรับหรือมีสิทธิใช้ที่ดิน กล่าวคือ ขอแนะนำให้ปฏิบัติตามคำแนะนำของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิด เพื่อให้มั่นใจว่ากลไกนำร่องนี้จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม โดยไม่ก่อให้เกิดปัญหาเพิ่มเติมในกระบวนการดำเนินการ

นอกจากนี้ กฎระเบียบบางประการไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง ล่าช้าในการทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติม และไม่ชัดเจน ทำให้เกิดความไม่สอดคล้องกันในการทำความเข้าใจและการดำเนินการ และบางประเด็นไม่มีกฎระเบียบหรือแนวทางปฏิบัติ ทำให้เกิดความสับสนในการดำเนินการ

ผู้แทนจากจังหวัดกวางจิได้เน้นย้ำว่า ในการเปิดประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 8 เลขาธิการโต ลัม ได้เน้นย้ำว่าสถาบันคือ “คอขวด” ของ “คอขวด” ทั้งหลาย และเพื่อขจัด “คอขวด” นี้ออกไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป รัฐบาลจึงได้เสนอกฎหมายแก้ไขกฎหมายว่าด้วยการลงทุน 4 ฉบับ และกฎหมายว่าด้วยการเงินและการงบประมาณ 7 ฉบับอย่างเร่งด่วน อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องแก้ไข ซึ่งได้ระบุไว้ในการประชุมครั้งก่อน แต่การเตรียมการยังล่าช้ามาก

ยกตัวอย่างเช่น ในการประชุมสมัยที่ 7 ผมได้หารือเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ผมได้สะท้อนให้เห็นว่าธุรกิจหลายแห่งแสดงความปรารถนาที่จะขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ รัฐบาลได้พิจารณาโครงการนำร่องเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่น และเนื้อหานี้ได้ถูกรวมไว้ในแผนการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แล้ว” นายตงกล่าว

ผู้นำกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังยืนยันว่าโครงการนี้จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติและประชาชน และตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ปีนี้เป็นต้นมา พวกเขาก็ได้ออกมาตอบโต้สื่อมวลชนว่าพวกเขาจะเร่งดำเนินการก่อสร้างโครงการนี้ให้เร็วขึ้น โดยทางเลือกที่ดีที่สุดคือการให้รัฐสภาอนุมัติโครงการในสมัยประชุมสมัยที่ 7 และให้มีผลบังคับใช้พร้อมกับกฎหมายที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ไม่เพียงแต่การประชุมสมัยที่ 7 จะไม่ได้รับการนำเสนอ แต่เนื้อหาของโครงการก็ยังไม่ได้ปรากฏในการประชุมสมัยที่ 8 ด้วย จากข้อมูลที่ผมมี โครงการนี้จะถูกนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อเพิ่มวาระการประชุมในการประชุมครั้งนี้ แต่ความล่าช้าเช่นนี้จะยังคงสร้างแรงกดดันต่อทั้งหน่วยงานตรวจสอบและคณะผู้แทนต่อไป” นายฮา ซี ดง กังวล

ในการกล่าวต่อรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 7 ผู้แทนจากจังหวัดกวางจิได้เสนอแนะว่า ไม่ว่าจะเป็นรัฐสภา รัฐบาล หรือกระทรวงหรือสาขาต่างๆ สิ่งที่ได้กล่าวมานั้นต้องได้รับการดำเนินการโดยเร็ว “แต่จากตัวอย่างข้างต้น แสดงให้เห็นว่ามีบางประเด็นที่เราพูดถึง แต่ไม่ได้พูดถึง หรือพูดกันอย่างเชื่องช้า และด้วยเหตุนี้ จึงเป็นการยากที่จะรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจให้อยู่ในจังหวะ ไม่ต้องพูดถึงการเร่งตัวและก้าวข้ามอุปสรรค” นายตงกล่าวอย่างร้อนใจ

ดังนั้น ผู้แทน Ha Sy Dong กล่าวว่า การประชุมคณะกรรมการกำกับดูแลสูงสุดยังเป็นโอกาสที่ดีที่จะชี้แจงสาเหตุและความรับผิดชอบของความล่าช้าในการยื่นโครงการต่อรัฐสภา ตลอดจนความล่าช้าในการแก้ไขปัญหาอื่นๆ ที่เป็นคอขวดที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html