เราจะเห็นอะไรได้บ้างจาก "การออม" ที่ไม่ธรรมดาของกลุ่มเจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้?

ดุลการชำระเงิน

ในงบการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ รายการเงินจ่ายล่วงหน้าระยะสั้นจากผู้ซื้อ/ลูกค้าถือเป็น "เงินออม" ตามหลักการบัญชี เงินที่บริษัทได้รับจากลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการแต่ยังไม่ได้ส่งมอบจะถูกบันทึกในบัญชีนี้ โดยจะบันทึกเป็นรายได้เมื่อบริษัทดำเนินการก่อสร้างและส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์ให้กับลูกค้า

สถิติของ Dan Tri จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่หลายแห่งในตลาดแสดงให้เห็นว่ามีข้อแตกต่างที่สำคัญใน "การออม" ของหน่วยต่างๆ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2567 บริษัท Vinhomes Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VHM) มียอดชำระเงินล่วงหน้าระยะสั้นอยู่ที่ 46,383 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 ซึ่งสูงกว่ายอดรวมของทั้ง 5 บริษัทที่เหลือถึง 1.7 เท่า แม้กระทั่งสิ้นปี 2565 ลูกค้ายังคงชำระเงินล่วงหน้าให้กับ Vinhomes สูงถึง 62,337 พันล้านดอง ซึ่งสูงกว่ายอดรวมของยูนิตอื่นๆ รวมกันถึง 2.7 เท่า

รายการส่วนใหญ่นี้เป็นยอดคงเหลือของการชำระเงินตามความคืบหน้าจากลูกค้าที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการของวินโฮมส์และบริษัทในเครือ สถิติจากบริษัทหลักทรัพย์เวียดแคป จอยท์ สต็อก คอมพานี แสดงให้เห็นว่าในปีที่ผ่านมา วินโฮมส์และบริษัทในเครือเป็นโครงการที่มีการเปิดขายโครงการมากที่สุดในตลาด

งานวางศิลาฤกษ์และเปิดตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในปี 2567 (ภาพ: Vietcap)

อันดับสองในด้านมูลค่าการชำระล่วงหน้าระยะสั้นคือ No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - รหัสหุ้น: NVL) หมวดนี้ลดลงเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการยกเลิกโครงการขนาดใหญ่ของบริษัทนี้ และความจริงที่ว่าธุรกรรมต่างๆ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปเมื่อเทียบกับปี 2566

ปีที่แล้ว “เงินออม” ของบริษัทร่วมทุนเพื่อการพัฒนาและก่อสร้าง (DIC Corp - รหัสหุ้น: DIG) ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีมูลค่า 2,426 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 37% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการอพาร์ตเมนต์ A2-1 ที่มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุด มีมูลค่ามากกว่า 843 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 4.9 เท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในทางกลับกัน บริษัท Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (รหัสหุ้น: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: NLG) และ Dat Xanh Group Joint Stock Company (รหัสหุ้น: DXG) ต่างก็มียอดลูกค้าเติมเงินลดลง สาเหตุก็คือในปี 2566 หน่วยงานเหล่านี้มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ

ยกตัวอย่างเช่น ณ สิ้นปี 2566 นาคางเดียนมียอดชำระเงินล่วงหน้าระยะสั้นจากลูกค้า 2,388 พันล้านดอง ซึ่งสูงกว่าปีก่อนหน้าถึง 2.7 เท่า ในปี 2567 กิจการนี้ไม่ได้เปิดโครงการขายใดๆ เลย

“เงินออม” กลายเป็นเงิน

แม้ว่าการเติบโตของรายการลูกค้าเติมเงินระยะสั้นจะถือเป็นสัญญาณเชิงบวก แต่เพื่อที่จะบันทึกรายได้ ธุรกิจต่างๆ จะต้องดำเนินการและส่งมอบผลิตภัณฑ์ให้แก่ลูกค้าได้สำเร็จ

หัวหน้าทีมวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์แห่งหนึ่งกล่าวว่า ยังมีกรณีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ แม้จะบันทึกการชำระเงินล่วงหน้าจากลูกค้าไว้แล้วก็ตาม กรณีที่กล่าวถึงได้ ได้แก่ ปัญหาสถานะทางกฎหมายของโครงการ เงินทุนไม่เพียงพอต่อการดำเนินโครงการ และข้อพิพาททางกฎหมาย

เห็นได้ชัดจากข้อมูลทางการเงินของ Vinhomes และ Novaland รายการสินค้าพรีเพดระยะสั้นของลูกค้าทั้งสองยูนิตเติบโตอย่างรวดเร็วและสูงกว่าธุรกิจอื่นๆ อย่างมาก เหตุผลก็คือบริษัทยักษ์ใหญ่เหล่านี้ต่างดำเนินโครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายของโครงการ มูลค่าที่บันทึกไว้ของ Novaland จึงไม่ได้นำมารวมเป็นกำไรของบริษัท แม้ว่ากำไรของ Vinhomes จะเติบโตไปในทิศทางเดียวกันกับรายการสินค้าแบบเติมเงิน แต่ Novaland กลับเติบโตตรงกันข้าม ในปี 2567 บริษัทนี้มีผลขาดทุนหลังหักภาษีประมาณ 4,351 พันล้านดอง ธุรกิจอื่นๆ เช่น Nha Khang Dien, Nam Long และ Dat Xanh ต่างก็มีกำไรเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2567

ในรายงานกลยุทธ์การลงทุนปี 2568 บริษัทหลักทรัพย์ต่างแสดงความเห็นว่าการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะช่วยให้ขั้นตอนทางกฎหมายราบรื่นยิ่งขึ้นและสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อโครงการใหม่ๆ จำนวนมากที่จะเปิดขายในตลาดหลักทรัพย์ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป

ดังนั้น บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long หรือ Dat Xanh จะได้เปรียบก่อนการปฏิรูปกฎหมายที่จะเกิดขึ้น หน่วยงานวิจัยต่างคาดการณ์ว่ากิจกรรมการขายทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2568 จากโครงการใหม่และโครงการที่กำลังดำเนินอยู่

วินโฮมส์คาดว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่หลายโครงการในปีนี้ รวมถึงโครงการเฟื้อกวินห์เตยในจังหวัด ลองอาน และโครงการเซืองกิงในเมืองไฮฟอง ควบคู่ไปกับกิจกรรมการขายจากโครงการต่างๆ ในปัจจุบัน เช่น รอยัลไอส์แลนด์ โอเชียนพาร์ค 2 และโอเชียนพาร์ค 3 ส่วนคังเดียนเฮาส์คาดว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่ในทูดึ๊ก หลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้างในไตรมาสที่สามของปี 2567 ดัตแซ็งยังคาดว่าจะเปิดตัวโครงการเจมส์ ริเวอร์ไซด์ในนครโฮจิมินห์ในต้นปี 2568 อีกด้วย

คาดว่าธุรกิจบางแห่งจะมียอดขายเติบโตถึงสองหลักในปีนี้ การเติบโตของยอดขายคาดว่าจะช่วยให้กำไรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป เมื่อโครงการต่างๆ ได้รับการส่งมอบ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm