ตลาด 2024: กุญแจสำคัญในการจัดหา

ยอมรับที่จะลดราคาขายให้เหมาะสมกับความต้องการ

ในปี 2566 ตลาดอสังหาฯ โดยรวมเผชิญภาพมืดมนในทุกกลุ่มตลาด โดยสภาพคล่องในตลาดแทบจะไม่ปรากฏเฉพาะบางกลุ่มเท่านั้น ทำให้บรรดานักลงทุนจำนวนมากเกิดความกังวล

ความยากลำบากหลายประการทำให้ผู้พัฒนาและนักลงทุนตกอยู่ในสถานการณ์ "ยากลำบาก" ที่จะประสบกับความสูญเสีย ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าสิ่งที่ยากที่สุดในตลาดคืออุปทาน เมื่อไม่มีการรับประกันปัญหาทางกฎหมาย อุปทานดังกล่าวไม่เหมาะกับความต้องการของนักลงทุนในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการความสามารถในการชำระเงินที่ไม่เหมาะสม

คุณโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟูดง กล่าวว่า "ปัจจุบันอุปทานอสังหาริมทรัพย์มีจำกัด หากมีสินค้าออกสู่ตลาดก็จะมีราคาสูงมาก ซึ่งทำให้ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์เห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ในขณะเดียวกัน อุปสงค์และความสามารถในการชำระเงินของนักลงทุนในปัจจุบันยังไม่เพียงพอ"

ในปัจจุบันอุปทานอสังหาริมทรัพย์มีไม่เพียงพอและมีราคาสูงเมื่อเทียบกับความต้องการของผู้ซื้อบ้านจริง

ยกตัวอย่างเช่น คนที่อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ต้องการย้ายไปอยู่ทาวน์เฮาส์ แต่ทาวน์เฮาส์นั้นต้องอยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้ ถ้าขายอพาร์ตเมนต์ได้ราคา 3 พันล้าน เขาก็ยินดีซื้อบ้านราคา 5 พันล้าน แต่การหาที่อยู่อาศัยในราคานี้ไม่ใช่เรื่องง่าย ถ้าเขาต้องการซื้อ เขาต้องจ่ายเงิน 7-10-15 พันล้าน ถึงจะได้กำไร” คุณฟุกกล่าว

คุณฟุกกล่าวว่า นอกจากปัญหาทางกฎหมายแล้ว ปัญหาที่ยากที่สุดก็คือผลิตภัณฑ์ไม่เหมาะกับความสามารถในการชำระเงินของประชาชน ซึ่งไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาสภาพคล่อง และหากผลิตภัณฑ์เหมาะสมกับกระเป๋าสตางค์ สถานะทางกฎหมายก็ไม่ได้ดีเสมอไป

“เพื่อให้ตลาดนี้มีความโปร่งใสมากขึ้น เราต้องทำให้ประเด็นทางกฎหมายของโครงการมีความโปร่งใสมากขึ้น และเปิดตัวผลิตภัณฑ์ที่ประชาชนเข้าถึงได้ ตลาดจะปรับตัวและเข้าสู่กระบวนการดำเนินงานโดยอัตโนมัติ เพราะทุกคนมีความต้องการ เมื่อตลาดมีสภาพคล่องที่ดี ธนาคารต่างๆ ก็จะปล่อยกู้ เพราะนักลงทุนได้ขายผลิตภัณฑ์ของตนออกไป และธนาคารก็มีความสามารถในการเรียกเก็บหนี้” ผู้อำนวยการทั่วไปของกลุ่มบริษัทฟู่ดงกล่าว

นายฟุก กล่าวว่า ในปัจจุบันสภาพคล่องมีการกระจุกตัวอยู่ที่นักลงทุนเพียงไม่กี่รายในนครโฮจิมินห์ เช่น นามลอง คังเดียน หรือ บิ่ญเซือง เช่น ฟูดง บีคอนส์ เลฟอง... ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ได้รับการประเมินว่าจะขายผลิตภัณฑ์และได้รับส่วนแบ่งทางการตลาด

“นักลงทุนยังคงขายสินค้าได้ แม้จะไม่มากนัก แต่ก็ยังคงเป็นจุดสว่างในตลาด สิ่งแรกที่ธุรกิจนี้ต้องมีคือความสามารถในการดำเนินโครงการ ซึ่งก็คือ เศรษฐกิจ ภายในของนักลงทุน ถูกต้องตามกฎหมาย และที่สำคัญคือผลิตภัณฑ์มีความเหมาะสมกับกระเป๋าเงิน นักลงทุนปฏิบัติตามเงื่อนไข นักลงทุนสร้างอย่างรวดเร็ว สร้างก่อนกำหนดเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้า ถือเป็นงานที่น่าภาคภูมิใจและศักยภาพที่แข็งแกร่งของนักลงทุน เพราะหากไม่มีเศรษฐกิจ พวกเขาจะไม่สามารถดำเนินโครงการในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ได้” คุณฟุกกล่าว

การมุ่งเน้นในเรื่องกฎหมาย การก่อสร้างโครงการ และการยอมรับผลกำไรต่ำเพื่อค้นหาลูกค้าที่เหมาะสม เป็นหนึ่งในประเด็นที่นักลงทุนมุ่งเป้าไป

“ในความเห็นของผม อุปทานในปัจจุบันมีน้อยมาก ในพื้นที่ดังกล่าวมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ลักษณะของตลาดและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังพัฒนาเช่นกัน ต้นทุนแรงงาน การก่อสร้าง วัตถุดิบ และปัจจัยการผลิตไม่ได้ลดลง สิ่งนี้บังคับให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเพื่อให้ธุรกิจสามารถทำกำไรได้ เพื่อให้อุปทานและอุปสงค์เป็นไปตามที่คาดหวัง นักลงทุนจำเป็นต้องมีแผนงานทางกฎหมายที่สมบูรณ์โดยเร็วที่สุด ยอมรับผลกำไรที่ต่ำเพื่อขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ จากนั้นจึงจะสร้างสภาพคล่องและกระแสเงินสด” คุณโง กวาง ฟุก กล่าว

ตลาดปี 2024 “สีสันสดใส”

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัญหาให้เห็นในทุกขั้นตอน แต่ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสีสันสดใสขึ้นมาก

สิ่งสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปพร้อมๆ กัน ดังที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ คือ การเปลี่ยนจิตวิทยาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะหากผู้ซื้อยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง พวกเขาก็จะไม่สามารถทำให้ตลาดมีสภาพคล่องได้

นายเล วัน ฮุง ผู้อำนวยการบริษัท นามพัท เรียลเอสเตท คอนสตรัคชั่น จอยท์สต๊อก ให้สัมภาษณ์กับนายหงอย ดัว ติน ว่า “ปัจจุบันอุปทานมีอยู่ หากความต้องการซื้อไม่เพิ่มขึ้น ก็จะ “ติดขัด” เงื่อนไขคือราคาอสังหาริมทรัพย์ต้องตั้งไว้ในระดับที่น่าสนใจเพียงพอ แทนที่จะเก็บเงินซื้อทอง แล้วนำเงินนั้นไปซื้อบ้าน ดังนั้น แหล่งอุปทานจึงต้องนำเสนอสินค้าที่เหมาะสม ราคาต้องสมเหตุสมผล เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะเห็นว่าไม่มีโอกาสใดที่ดีไปกว่านี้อีกแล้ว และจากจุดนั้น ความต้องการก็จะเพิ่มขึ้น”

ทุกวันนี้หลายคนตั้งใจจะซื้อบ้าน ยิ่งไปกว่านั้น ด้วยอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ต่ำ ผู้คนจึงมักถอนเงินเพื่อซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า... เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ เงินก็จะถูกแปลงเป็นสินค้า

“แต่ปัจจุบัน การซื้อเท่าที่คุณมีเงินนั้นไม่เพียงพอ อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเข้มงวดมาก ผู้คนจะเลือกอย่างระมัดระวัง แม้ว่าจะสามารถซื้อได้ในราคาต่ำก็ตาม จำเป็นต้องบังคับให้ซัพพลายเออร์ลดราคาลงตามไปด้วย ความต้องการจึงจำเป็นต้องได้รับการกระตุ้น” คุณเล วัน ฮุง กล่าว

ในงาน Vietnam Real Estate Conference - VRES 2023 ที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ในนครโฮจิมินห์ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าดัชนีความเชื่อมั่นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 จะเพิ่มขึ้น 3 จุดเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

ทั้งนี้ ดัชนีความเชื่อมั่นตลาดในช่วงต้นปี 2567 เพิ่มขึ้นจากระดับความพึงพอใจในตลาด ความเชื่อมั่นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวเพิ่มขึ้นในอนาคต ความสามารถในการซื้อบ้าน การประเมินสถานการณ์ตลาด นโยบาย และอัตราดอกเบี้ย ล้วนเพิ่มขึ้น

บริเวณดังกล่าวมีการพัฒนาอพาร์ตเมนท์ราคาเกรดเอหลายแห่งในนคร โฮจิมินห์

ผู้เชี่ยวชาญ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ เชื่อว่าจิตวิทยาเชิงบวกของผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโอกาสให้ตลาดปี 2024 พัฒนาและเอาชนะความยากลำบากที่เหลืออยู่ในปี 2023

นางสาว Pham Thi Nguyen Thanh ผู้อำนวยการทั่วไปของ Dat Xanh Services เชื่อว่าปี 2024 จะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

ความต้องการโดยรวมในปี 2567 ยังคงอ่อนแอ แต่จะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยกำลังซื้อส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงเป็นตลาดนำ ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่ากำลังเติบโตได้ดี โดยคาดการณ์ว่าราคาเช่าจะเพิ่มขึ้น โดยราคาขายขั้นต้นคาดว่าจะทรงตัว โดยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3% - 5% ส่วนราคาขายรองไม่ลดลงมากนัก โดยยอดขายอสังหาริมทรัพย์ขาดทุน เนื่องจากลูกค้าต้องการขายเพื่อนำเงินไปชำระหนี้ธนาคารอย่างเร่งด่วน

“ความเชื่อมั่นของตลาดมีความสำคัญมากในขณะนี้ และได้ปรับตัวดีขึ้นในปี 2566 และเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน คาดว่าประเด็นสำคัญนี้จะช่วยให้อัตราการดูดซับตลาดเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 30-35% ในปี 2567” คุณถั่นกล่าว

อพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดจะเป็นกลุ่มที่นักลงทุนมุ่งเป้า

คุณธัญ ให้คำแนะนำนักลงทุนในปี 2567 ว่า สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องติดตามข้อมูลตลาดอย่างสม่ำเสมอ เพื่อจับกระแสและคว้าโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีที่สุด เตรียมทรัพยากรทางการเงินอย่างรอบคอบ จำกัดการกู้ยืมเพื่อซื้อในอัตราที่สูง จำกัดการเก็งกำไรตามกระแสและจิตวิทยาฝูงชน โดยเฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีสภาพคล่องต่ำ เลือกผลิตภัณฑ์ที่ดีจากนักลงทุน ผู้พัฒนา และหน่วยงานขายที่มีชื่อเสียงและมีความสามารถ ใช้ประโยชน์จากนโยบายและโปรแกรมการขายที่มีแรงจูงใจและการสนับสนุนมากมายสำหรับลูกค้า

ตลาดอาจผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว แต่โอกาสในการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วยังคงเป็นเครื่องหมายคำถาม นี่เป็นช่วงเวลาที่ทั้งธุรกิจและลูกค้าต้องรักษาความระมัดระวัง ไม่สุดโต่งเกินไปเมื่อเผชิญกับข้อมูลเชิงลบ และอย่ามองโลกในแง่ดีเกินไปเมื่อเผชิญกับสัญญาณบวก “ปลอม” กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส อุปทานจะตอบสนองความต้องการ สร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ซึ่งจะช่วยให้ตลาดโดยรวมดู “สดใส” คุณ Pham Thi Nguyen Thanh ผู้อำนวยการทั่วไปของ Dat Xanh Services กล่าว

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-2024-diem-mau-chot-de-cung-cau-gap-nhau-a647988.html