ตลาดการเช่าสำนักงานที่คึกคักและการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ

สร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขัน

กิจกรรมการเช่าสำนักงานในช่วงที่ผ่านมาได้รับการบันทึกว่าคึกคักอีกครั้ง โดยมีธุรกรรมการขยายหรือย้ายสำนักงาน ตลาดยังบันทึกการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์จากผู้เช่า บังคับให้นักลงทุนสำนักงานต้องเปลี่ยนใจเพื่อรักษาผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทข้ามชาติ

เพื่อให้เข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้เช่าได้ดีขึ้น และค้นหาปัจจัยที่สามารถรักษาผู้เช่าสำนักงานไว้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ คุณแมทธิว พาวเวลล์ ผู้นำของ Savills Vietnam กล่าวว่า ตลาดสำนักงานได้รับประโยชน์จากเงินทุน FDI ที่เพิ่มขึ้นที่ไหลเข้าสู่เวียดนามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ข้อมูลจาก กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ระบุว่า ณ วันที่ 20 เมษายน พ.ศ. 2567 เงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามมีมูลค่ารวมมากกว่า 9.27 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี พ.ศ. 2566 จนถึงปัจจุบัน ประเทศมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 40,049 โครงการ โดยมีทุนจดทะเบียนรวมเกือบ 478.58 พันล้านเหรียญสหรัฐ

สำนักงานเกรดเอให้เช่าหลายแห่งในนคร โฮจิมินห์

นักลงทุนต่างชาติลงทุนใน 17 สาขา จากทั้งหมด 21 สาขาของ เศรษฐกิจ ประเทศ ในจำนวนนี้ อุตสาหกรรมแปรรูปและการผลิตเป็นอุตสาหกรรมที่มีการลงทุนสูงสุด ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 6.15 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นเกือบ 66.4% ของมูลค่าการลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 19.8% ในช่วงเวลาเดียวกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับสอง ด้วยมูลค่าเงินลงทุนรวมกว่า 1.73 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นเกือบ 18.7% ของมูลค่าเงินลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 78.2% ในช่วงเวลาเดียวกัน รองลงมาคือภาคค้าส่งและค้าปลีก ได้แก่ ภาคขนส่งและภาคคลังสินค้า ซึ่งมีทุนจดทะเบียนรวมกว่า 451.4 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และเกือบ 383.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ตามลำดับ

การเติบโตของเงินทุน FDI และการกระจายความหลากหลายของอุตสาหกรรม ควบคู่ไปกับดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจที่เป็นบวกอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่าเวียดนามเป็นตลาดที่มีศักยภาพสำหรับธุรกิจประเภทต่างๆ ส่งผลให้ความต้องการสำนักงานเพิ่มมากขึ้น

กิจกรรมการเช่าสำนักงานในไตรมาสแรกของปี 2567 คึกคัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้เช่าในภาคเทคโนโลยีสารสนเทศ การผลิต และกฎหมาย ยังคงรักษาอัตราค่าเช่าที่สูงไว้ได้

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่สูงไม่ได้เกิดขึ้นกับทุกกลุ่มสำนักงาน ความต้องการในปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสำนักงานคุณภาพสูง เนื่องจากผู้เช่ามีข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่าสำหรับสำนักงาน พวกเขาต้องการสำนักงานที่มีคุณภาพและสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดี เพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีความสามารถไว้

สภาพแวดล้อมในการทำงานถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่นักลงทุนและผู้เช่าสำนักงานให้ความสำคัญ

ดังนั้น เทรนด์จึงค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียว มีพื้นที่คุณภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ดังนั้น นักลงทุนด้านสำนักงานจึงต้องรักษามาตรฐานและสร้างความมั่นใจว่าอาคารมีมาตรฐานคุณภาพเพื่อตอบสนองความต้องการทั่วไป

แนวโน้มในปัจจุบันผู้เช่าส่วนใหญ่นิยมเลือกทำเลใจกลางเมืองใหญ่ ที่มีโครงการใหม่ๆ ที่มีคุณภาพสูง ราคาเช่าเหมาะสม และใกล้ใจกลางเมือง

จะเห็นได้ว่าเทรนด์การเลือกสำนักงานของผู้เช่านั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย และราคาไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ธุรกิจพิจารณา โดยเฉพาะสำหรับผู้เช่าที่มักจะอัปเกรดสำนักงานของตนเป็นอาคารระดับ Class A

สำหรับบริษัทหลายแห่ง การย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญสูงสุดหรือเป็นข้อกำหนดด้วยซ้ำ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของความมุ่งมั่น ESG ระดับโลกที่มีต่อผู้ถือหุ้นและข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง

บางครั้งบริษัทต่างๆ ก็ยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่ออาคารที่มีคุณภาพดีกว่าและได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียว ซึ่งมอบสภาพแวดล้อมการทำงานที่มีประสิทธิภาพสำหรับพนักงานและภาพลักษณ์ที่ดีของแบรนด์สำหรับลูกค้า ดังนั้น แม้ว่าราคาจะเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่ง แต่ก็ไม่ใช่ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้สังเกตเห็นความแตกต่างระหว่างอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวและอาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง

อาคารเก่าที่ไม่ได้มาตรฐานสีเขียวจะต้องเผชิญกับแรงกดดันมากขึ้นในการลดค่าเช่า เนื่องจากไม่สามารถแข่งขันกับอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวได้ หลักฐานบ่งชี้ว่าเจ้าของอาคารบางราย โดยเฉพาะสำนักงานเกรดบี ต้องลดค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ ขณะที่อาคารหรูหรายังคงรักษาระดับค่าเช่าให้คงที่

“ราคาเป็นสิ่งสำคัญอย่างเห็นได้ชัด แต่เช่นเดียวกับสิ่งอื่นๆ หลายคนก็ยินดีจ่ายเพื่อประสบการณ์คุณภาพ เช่นเดียวกับการซื้อรถยนต์ เสื้อผ้า หรือกระเป๋าถือ บางครั้งส่วนต่างราคาก็เป็นที่ยอมรับได้สำหรับสินค้าและบริการคุณภาพสูงกว่า” แมทธิว พาวเวลล์ กล่าว

ค่าเช่าสำนักงานในนครโฮจิมินห์กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ระบุว่า ตลาดสำนักงานในโฮจิมินห์มีจุดแข็งหลายประการ ทั้งพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่และตลาดเชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ขึ้น ราคาเช่าสำนักงานในโฮจิมินห์ยังคงสูงกว่าในฮานอย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการในเขต 1

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ตลาดในนครโฮจิมินห์ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เดียว คือ เขต 1 ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานสำนักงานหลัก อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ตลาดนี้ได้ย้ายมาอยู่ที่ย่านทูเถียม ซึ่งมีอุปทานสำนักงานใหม่ พื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่ และโครงการที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวจำนวนมาก

ในขณะเดียวกัน สถานการณ์ในฮานอยกลับแตกต่างออกไป ตลาดสำนักงานในฮานอยมีการพัฒนาที่กว้างขวางกว่า โดยมีทำเลที่เน้นโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ทางตะวันตกของฮานอย และเร็วๆ นี้จะเป็นย่านทะเลสาบตะวันตก

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการในย่านฮว่านเกี๋ยมและบาดิ่ญค่อนข้างสูง ดังนั้น อาคารใหม่ที่คาดว่าจะเปิดตัวในอนาคตอันใกล้ เช่น แกรนด์เทอร์รา, ไทเซย์สแควร์ฮานอย, เทียนโบพลาซ่า และบีอาร์จีไดมอนด์พาร์คพลาซ่า จะเป็นแหล่งอุปทานใหม่ สร้างความคึกคักให้กับกิจกรรมเชิงพาณิชย์มากยิ่งขึ้น

เมืองโฮจิมินห์ ถือเป็นเมืองที่มีสำนักงานให้เช่าจำนวนมาก ดึงดูดลูกค้าได้จำนวนมาก และมีราคาดีกว่า

ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่อว่าราคาค่าเช่าสำนักงานในฮานอยไม่น่าจะสูงเกินกว่าในนครโฮจิมินห์ในอนาคต

ดังนั้น จากข้อมูลของ Savills Asia Pacific ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ราคาค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในฮานอยเมื่อเทียบกับภูมิภาคยังคงอยู่ในระดับเฉลี่ยที่ 41.7 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน (รวมภาษีและค่าบริการ) ขณะเดียวกัน ตัวเลขนี้ในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 63.2 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากมีอุปทานเกรด A ใหม่ในกรุงฮานอยที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ ราคาค่าเช่าจึงยังคงมีการแข่งขันต่อไป

สำหรับอาคารเดี่ยวๆ ที่ได้รับความนิยมหรือคุณภาพดี อาจจำเป็นต้องตั้งราคาที่สูงขึ้น แต่ราคาจะไม่สูงกว่าอาคารอื่นๆ มากนัก ดังนั้น ในอนาคต ฮานอยจะรักษาราคาค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับอาคารคุณภาพสูง

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่อว่าต้นทุนการลงทุนสำหรับอาคารสีเขียวเป็นการลงทุนระยะยาว ขณะที่การลดราคาเป็นเพียงระยะสั้น เนื่องจากผู้เช่าสำนักงานมักจะใช้อาคารเป็นเวลานาน อย่างน้อย 5-10 ปี หรืออาจจะนานกว่านั้น

ดังนั้น อาคารสำนักงานสีเขียวที่ได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืนจึงเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งที่นักลงทุนจะรักษาผู้เช่าระยะยาวไว้ ดังนั้น ปัญหาปัจจุบันของนักลงทุนโครงการสีเขียวคือการลงทุนระยะยาว

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html