ตลาดการให้เช่ามีทั้งคึกคักและร้างผู้คน

โฮจิมินห์ซิตี้: บ้านให้เช่ายังคงมีอัตราการเข้าพักในเชิงบวกที่ 65% หรือมากกว่า ในทางตรงกันข้าม ทาวน์เฮาส์ริมถนนมีผู้เช่าน้อยมากและมักจะว่างเปล่า

จากข้อมูลของ VnExpress พบว่าตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 2 จนถึงวันที่ 21 พฤษภาคม ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าในนครโฮจิมินห์แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มอย่างชัดเจน ได้แก่ ที่อยู่อาศัยแบบสว่างและแบบมืด โดยที่อยู่อาศัยให้เช่าในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 10 กม. ขึ้นไป และให้บริการแก่นักศึกษาและแรงงานส่วนใหญ่ที่มีรายได้เฉลี่ย (ต่ำกว่า 12 ล้านดองต่อเดือน) มีอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 90-95% ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคา 3.5-5 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 3-6 กม. และให้บริการแก่แรงงานที่มีรายได้ดี (ตั้งแต่ 13-20 ล้านดองต่อเดือน) มีอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 85-90% เช่นกัน

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคาตั้งแต่ 5-7 ล้านดองต่อเดือนขึ้นไป มีสัญญาณของการผันผวนเล็กน้อย โดยมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยอยู่ที่ 80% หลังจากหมดสัญญา 6 เดือนหรือ 1 ปี ผู้เช่า 20-30% ของจำนวนทั้งหมดจะย้ายออกและต้องหาผู้เช่ารายใหม่ สำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคาตั้งแต่ 8-15 ล้านดองต่อเดือนขึ้นไป มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยลดลงเหลือ 70-75% โดยผู้เช่าประจำจะย้ายออก สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคาตั้งแต่ 1,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือนขึ้นไป มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยที่อ่อนแอกว่าที่ 65-70% แต่ยังคงอยู่ในระดับบวก

เมื่อเทียบกับอัตราการเข้าอยู่อาศัยในอุดมคติของบ้านเช่าเพื่อการอยู่อาศัย จำนวนบ้านที่ติดถนนให้เช่าในใจกลางเมืองโฮจิมินห์กลับดูมืดมนมาก โดยมีที่ดินว่างเปล่าจำนวนมาก ตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นต้นมา เมื่อเดินไปตามถนน Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, ถนน แฟชั่น Nguyen Trai และถนน Bui Vien Western (เขต 1) บ้านที่ติดถนนซึ่งครั้งหนึ่งเคยพลุกพล่านไปด้วยธุรกิจ กลับว่างเปล่าเป็นจำนวนมาก

สถานการณ์ที่แบรนด์ต่างๆ ถอนตัวออกไปนั้นเกิดขึ้นที่บริเวณวงเวียนอาสนวิหารนอเทรอดาม - ที่ทำการไปรษณีย์ ของเมืองเช่นกัน ร้าน Mellower Coffee ซึ่งตั้งอยู่ในอาคาร Metropolitan ปิดตัวลงเมื่อปลายเดือนเมษายน เมื่อไม่นานมานี้ eDiGi ซึ่งเป็นร้านค้าปลีกระดับพรีเมียมของ Apple (APR) ที่ได้รับอนุญาตในตลาดเวียดนาม ซึ่งเป็นของธุรกิจของ Jonathan Hanh Nguyen มหาเศรษฐีที่ตั้งอยู่ข้างที่ทำการไปรษณีย์ของเมืองก็ได้คืนพื้นที่ดังกล่าวเช่นกัน บริเวณใกล้เคียงมี Saigon La Poste Cafe ที่ย้ายออกไปและยังหาผู้เช่ารายใหม่ไม่ได้ ข้างถนนหนังสือ ร้าน McDonald's ถอนตัวออกไปนานแล้ว แต่พื้นที่ดังกล่าวยังคงว่างเปล่า

ก่อนหน้านี้ ทาวน์เฮาส์หน้าอาคารใจกลางเขต 1 ถูกปล่อยเช่าโดยแบรนด์ใหญ่ ธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือธุรกิจส่วนบุคคล แต่ปัจจุบัน ผู้เช่ารายเก่าทยอยย้ายออกทีละราย และไม่มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา ทำให้มีอัตราการว่างงานเพิ่มมากขึ้น

ให้เช่าทาวน์เฮาส์ติดถนนเลโลย เขต 1 โฮจิมินห์ซิตี้ ภาพโดย: Quynh Tran — ให้เช่าทาวน์เฮาส์ติดถนนเลโลย เขต 1 โฮจิมินห์ซิตี้ ภาพโดย: *Quynh Tran*

เมื่อพิจารณาจากพัฒนาการข้างต้น นายเล กว๊อก เกียน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อิสระ ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าแบ่งออกเป็นสองส่วนอย่างชัดเจน ได้แก่ ส่วนสว่างและส่วนมืด ส่วนสว่างคืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยราคาถูกหรือราคาไม่แพง ซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้บริโภค ซึ่งสามารถจำแนกได้ว่าเป็นความต้องการที่จำเป็น และยังคงรักษาอัตราการเข้าใช้ที่ดีนับตั้งแต่ช่วงฟื้นตัวหลังการระบาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮาส์ริมถนนให้เช่าเพื่อใช้เป็นสำนักงานหรือสถานที่ประกอบธุรกิจในพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งโดยทั่วไปคือเขต 1 อยู่ภายใต้แรงกดดันเนื่องจากความต้องการลดลงและ เศรษฐกิจ ตกต่ำ

นายเคียนวิเคราะห์ว่าในช่วงที่มีการระบาดของโรคโควิด-19 ในปี 2020-2021 ธุรกิจเกือบทั้งหมดที่จำเป็นต้องใช้สถานที่ต้องปิดตัวลงและลดขนาดกิจการลง ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2022 เป็นต้นมา กิจกรรมทางธุรกิจใหม่ ๆ เริ่มกลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้งอย่างค่อยเป็นค่อยไป และการค้นหาสถานที่ก็เริ่มคึกคักขึ้นอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบเชิงลบของโรคระบาด นอกเหนือไปจากภาวะเงินเฟ้อ สงคราม และภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก เริ่มส่งผลกระทบแล้ว โดยผู้บริโภคทั่วโลกเริ่มจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ขณะที่ธุรกิจต่างๆ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และยังไม่ฟื้นตัวกลับไปสู่ระยะก่อนเกิดโรคระบาด ดังนั้น ความต้องการพื้นที่สำนักงานและสถานที่ประกอบการจึงยังคงต่ำ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทาวน์เฮาส์ริมถนนในย่านใจกลางเมืองจำนวนมากจึงยังคงว่างเปล่าอยู่

นายเคียน เปิดเผยว่า นับตั้งแต่ต้นปี เศรษฐกิจเผชิญความยากลำบากและความท้าทายมากมาย ธุรกิจมักใช้วิธี “ป้องกัน” มากกว่า “โจมตี” โดยเน้นการลดต้นทุนและแก้ปัญหาทางธุรกิจที่ไม่มีประสิทธิภาพเป็นหลัก

เมื่อการดำเนินธุรกิจไม่มั่นคง ธุรกิจต่างๆ จะค่อยๆ เปลี่ยนจาก "ต้นทุนคงที่" ไปเป็น "ต้นทุนผันแปร" ตัวอย่างเช่น แทนที่จะเช่าสำนักงานหรือสถานที่ประกอบการถาวร ธุรกิจต่างๆ จะลดขนาดพื้นที่คงที่และเปลี่ยนไปใช้รูปแบบการทำงานแบบยืดหยุ่นที่ไม่ขึ้นอยู่กับสถานที่มากเกินไป

แทนที่จะเช่าสถานที่ประกอบการ ร้านค้าออฟไลน์ไม่ว่าจะประสบความสำเร็จหรือไม่ก็ตาม ก็ยังคงมีค่าใช้จ่ายคงที่ ผู้เช่าจึงค่อยๆ หันไปใช้รูปแบบธุรกิจที่ประหยัดต้นทุนแทน ดังนั้น ผู้เช่าจะมีค่าใช้จ่ายก็ต่อเมื่อมีรายได้ เช่น ค่าใช้จ่ายในการสั่งซื้อออนไลน์ ค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายสำหรับคำสั่งซื้อที่จัดส่งโดยไม่ใช้สถานที่ประกอบการ ค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้กับตัวกลางการขาย (ตัวแทน เว็บไซต์อีคอมเมิร์ซ) เมื่อมีการขายผลิตภัณฑ์

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในพฤติกรรมผู้บริโภคในช่วงที่มีการระบาดของโรค ทำให้การทำธุรกรรมที่ร้านค้าแบบออฟไลน์ค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นออนไลน์ ทำให้ตำแหน่งและความต้องการพื้นที่สำหรับทาวน์เฮาส์ริมถนนในพื้นที่ส่วนกลางลดลงตามลำดับ

นายเคียนยังกล่าวอีกว่า เหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้บ้านเช่าริมถนนจำนวนมากถูกปล่อยทิ้งร้างในปัจจุบัน เนื่องมาจากเจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักเป็นผู้ที่มีศักยภาพทางการเงินสูง รายได้จากกิจกรรมการให้เช่าจึงไม่จำเป็นสำหรับพวกเขา นอกจากนี้ พวกเขายังเป็นคนที่มีอีโก้สูง ไม่ชอบความรู้สึกที่ต้องถูกบังคับให้จ่ายค่าเช่าในราคาที่ถูกลง ดังนั้น เมื่อถูกต่อรองราคาให้ถูกกว่าเดิม เจ้าของบ้านจึงเลือกที่จะปล่อยทิ้งบ้านไว้ว่างเปล่า

ในทางกลับกัน ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือระดับกลาง เจ้าของบ้านสามารถต่อรองราคาได้ง่ายกว่า และราคาเช่าก็อยู่ในระดับปานกลาง อุปทานและอุปสงค์ตอบสนองกัน ดังนั้น อัตราการว่างจึงต่ำ

วูเล่

ลิงค์ที่มา