การเติบโตของราคาบ้านแซงหน้าการเติบโตของรายได้

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 12-20% ต่อปี ในขณะที่รายได้เพิ่มขึ้นเพียง 6-8% ต่อปี ทำให้โอกาสที่คนจำนวนมากจะสามารถตั้งตัวได้ในระดับความเป็นอยู่ที่ดีลดลง ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

คุณ Duong Long Thanh ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริหารของ Thang Loi Group ได้ร่วมแบ่งปันในงาน Southern Dynamic Real Estate Forum ครั้งแรกที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้โดยสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VIRES) โดยกล่าวว่าเมื่อกว่า 10 ปีก่อน บริษัทได้ขายบ้านในย่าน Ben Cat (เดิมชื่อ Binh Duong ) ในราคาประมาณ 300 ล้านดอง ในขณะนั้น รายได้เฉลี่ยของคนงานและข้าราชการอยู่ที่ประมาณ 7 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าพวกเขาสามารถเก็บเงินได้นานถึง 5-6 ปีเพื่อซื้อบ้าน

จนถึงปัจจุบัน เขามองว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงคิดเป็น 70-80% ของตลาดทั้งหมด แต่อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยนั้นสูงกว่าการเติบโตของรายได้ของแรงงานอย่างมาก ซึ่งทำให้ประชาชนจำนวนมากขาดความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

“ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา รายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 6-8% ต่อปี ขณะที่ราคาบ้านพุ่งขึ้น 12-20% ต่อปี ทำให้ผู้ซื้อเริ่มหมดแรงมากขึ้น” เขากล่าว

คุณ Thanh ระบุว่า หนึ่งในเหตุผลหลักคืออุปทานส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่และวัสดุก่อสร้างราคาแพง นอกจากนี้ แรงกดดันต่อราคาที่อยู่อาศัยยังมาจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูง (เช่น กฎหมาย ภาษี ราคาที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้)

“นี่ไม่ใช่ปัญหาเฉพาะบุคคล แต่เป็นปัญหาของตลาดโดยรวม หากไม่ได้รับการแก้ไข ความฝันที่จะให้แรงงานจำนวนมากได้ตั้งรกรากก็คงอยู่ไกลออกไปอีก” คุณถั่นห์ยอมรับ

อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออก ของนครโฮจิมิน ห์พร้อมโครงการอพาร์ตเมนต์ ภาพโดย: Quynh Tran

รายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ยังสะท้อนถึงราคาที่อยู่อาศัยที่สูงอีกด้วย ในไตรมาสที่สาม กระทรวงฯ บันทึกราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของตลาดไว้ที่ 78 ล้านดอง โดยอุปทานใหม่กว่า 30% มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง ส่วนในนครโฮจิมินห์ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 91 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยโครงการขนาดใหญ่หลายแห่งมีราคาสูงถึง 120-150 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในทำนองเดียวกัน CBRE และ Knight Frank กล่าวว่า 60% ของอพาร์ทเมนท์ใหม่ในนครโฮจิมินห์มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแทบจะหายไป เนื่องจากสินค้าคงคลังที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตร
ขณะเดียวกัน สำนักงานสถิติแห่งชาติรายงานว่า รายได้เฉลี่ยของแรงงานในช่วง 9 เดือนแรกของปีอยู่ที่ 8.3 ล้านดองต่อเดือน เพิ่มขึ้น 10% จากช่วงเดียวกัน แรงงานในเขตเมืองมีรายได้ประมาณ 10 ล้านดองต่อเดือน หรือ 120 ล้านดองต่อปี ซึ่งหมายความว่าแรงงานที่ทำงานหนึ่งปีสามารถซื้อบ้านได้เพียงประมาณ 1 ตารางเมตร (ไม่รวมค่าครองชีพ เงินออม หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ) หลังจาก 5 ปี รายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 2 ล้านดอง ขณะที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-15 ล้านดองต่อตารางเมตร

งานวิจัยของ One Mount Group ยังชี้ให้เห็นว่าครอบครัวที่มีรายได้ต่อปี 200 ล้านดอง จำเป็นต้องออมเงินมากกว่า 36 ปี เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์แบบสองห้องนอน โดยไม่รวมค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ปัจจุบัน 54% ของครัวเรือนในฮานอยและโฮจิมินห์มีรายได้ต่อปีน้อยกว่า 200 ล้านดอง ซึ่งหมายความว่าครัวเรือนส่วนใหญ่แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านในตัวเมืองได้

คุณเล นู แทค ประธานกรรมการบริหารของ Bcons Group ประเมินว่าปัจจุบันเวียดนามมีประชากรวัยทำงานมากกว่า 53 ล้านคน อัตราการขยายตัวของเมืองสูงกว่า 41% และการหลั่งไหลของประชากรเข้าสู่เมืองใหญ่ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ผู้ซื้อในปัจจุบันให้ความสำคัญกับสถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส มูลค่าการใช้งานที่แท้จริง ต้นทุนการดำเนินงานที่เหมาะสม และสภาพคล่องที่ดี อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงของตลาดแสดงให้เห็นถึงช่องว่างที่เพิ่มขึ้นระหว่างความต้องการและความสามารถในการเป็นเจ้าของ

นายทาช กล่าวว่า เมื่ออุปทานใกล้ถึง 40 ล้านยูนิต ตลาดอาจเข้าสู่รอบอิ่มตัว ดังนั้นการปรับปรุงการเข้าถึงที่อยู่อาศัยตั้งแต่ตอนนี้จึงกลายเป็นภารกิจสำคัญ

เพื่อแก้ปัญหาเรื่องต้นทุนและกำไรให้สมดุล เพื่อนำพาตลาดไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับรายได้ คุณธัชกล่าวว่าทางออกอยู่ที่การพัฒนาผลิตภัณฑ์ เขายกตัวอย่างประสบการณ์ระดับนานาชาติที่แสดงให้เห็นว่า การจะลดราคาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับที่เข้าถึงได้นั้น ธุรกิจจำเป็นต้องปรับปรุงพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งานให้เหมาะสมที่สุด

เขากล่าวว่า ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับต้นทุนการเป็นเจ้าของโดยรวมมากกว่าราคาต่อตารางเมตร ดังนั้น การพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่ใช้งานได้เต็มรูปแบบจึงช่วยลดแรงกดดันทางการเงินในช่วงแรกได้ เพื่อให้ราคาอยู่ในเกณฑ์ที่เข้าถึงได้ ธุรกิจต่างๆ สามารถดำเนินการเองได้พร้อมกันตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง ไปจนถึงการจัดการโครงการและการดำเนินงาน ซึ่งช่วยลดต้นทุนตัวกลาง อย่างไรก็ตาม หากโครงการไม่ดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ก็มีความเสี่ยงด้านเครื่องจักรและต้นทุนการดำเนินงานเช่นกัน

นายเดือง ลอง ถั่น กล่าวว่า นอกเหนือจากความพยายามของภาคธุรกิจแล้ว รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายกระตุ้นอุปทานที่เข้าถึงได้ ปฏิรูปขั้นตอนและลดต้นทุน และสร้างกลไกสนับสนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก เมื่อกระบวนการทางกฎหมายสั้นลง ลดต้นทุนและความเสี่ยงลง ก็จะมีโอกาสลดราคาบ้านได้มากขึ้น

เขายังเน้นย้ำว่าตลาดจำเป็นต้องกลับไปสู่คุณค่าหลัก นั่นคือ ที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่แค่เพื่อการลงทุน ซึ่งต้องอาศัยการประสานกันตั้งแต่การวางแผน นโยบาย ไปจนถึงการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ในระดับท้องถิ่น โมเดลเมืองขนาดกะทัดรัด (รัศมีการเดินทาง 15 นาที) ถือเป็นแนวทางที่จะช่วยเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ท่ามกลางสถานการณ์ที่อพาร์ตเมนต์สูงค่อยๆ เข้ามาแทนที่บ้านชั้นเดียวในเมืองใหญ่

อ้างอิงจาก vnexpress.net

ที่มา: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html